Revenus fonciers : quels sont les frais et les charges à déduire en 2025 ?

Les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime du micro-foncier, soit par choix soit par obligation, relèvent du régime réel. Dans ce système, pour déterminer le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu, il convient de faire la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année civile.

Revenus fonciers : quand s'applique le régime réel ?

Rappelons que les deux hypothèses dans lesquelles un particulier déclare au réel : sur option ou de plein droit.

Location vide : les conditions de déduction des revenus fonciers

Pour être déductibles, les charges doivent toujours répondre à certaines conditions générales, applicables quelle que soit la catégorie de charges.

Dépense : conditions générales de déduction des revenus fonciers

• 1️⃣ Se rapporter à un logement loué non meublé ;
• 2️⃣ Avoir été engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier ;
• 3️⃣ Avoir été effectivement supportée par le propriétaire ;
• 4️⃣ Avoir été payée au cours de l'année d'imposition ;
• 5️⃣ Être justifiée.

👉🏻 Cela signifie notamment :

• Que ne sont pas déductibles les dépenses se rapportant à un logement vacant (mis en vente par exemple) ou à un logement dont vous vous réservez la disposition, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire ;
• Que seules les dépenses acquittées en 2024 sont déductibles des revenus fonciers 2024 déclarés au printemps 2025 ;
• Que vous devez pouvoir justifier de ces dépenses auprès de l'administration fiscale. Nous vous conseillons donc de conserver tous les documents justificatifs de ces dépenses (factures, etc.).

🙋‍♀️Dans le cadre du régime forfaitaire (micro-foncier), l'ensemble des frais et charges déductibles est réputé représenté en intégralité par un abattement de 30 % sur les loyers. Aucune déduction supplémentaire ne peut être opérée.

Les frais et charges déductibles de vos revenus fonciers

Peuvent essentiellement être déduits du montant des loyers hors charges encaissés dans l'année les frais et charges suivants et ce, pour leur montant réel.

👉Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration

La très grande majorité des dépenses de travaux engagées sont déductibles du montant des loyers encaissés ; il s'agit de toutes les dépenses de réparation et d'entretien mais aussi des dépenses d'amélioration. En revanche, les dépenses de (re)construction et d'agrandissement ne sont en principe pas déductibles.

👉Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des dépenses que vous avez supportées pour le compte de vos locataires et dont vous n'avez pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire. Cette déduction s'applique par exemple lorsque le locataire ne rembourse pas à son propriétaire la totalité des charges récupérables dues.

Exemples : consommation d'eau, frais de chauffage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères non remboursés.

👉Les provisions pour charges de copropriété

Cette déduction ne concerne bien évidemment que les propriétaires de biens en copropriété. Chaque propriétaire bailleur doit, d'une part, déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente (soit en 2025, les provisions versées en 2024) et, d'autre part, régulariser les charges non déductibles de 2023 dont l'arrêté est intervenu en 2024.

Les charges de copropriétés non déductibles à réintégrer sont essentiellement constituées des charges récupérables auprès des locataires (dépenses d'eau, de chauffage, d’entretien, etc.). Il peut aussi s'agir de charges fondamentalement non déductibles des revenus fonciers (dépenses d’agrandissement par exemple).

💡Exemple de déduction/régularisation des provisions pour charges de copropriété

👉Une déduction forfaitaire spécifique

Dans le cadre de certains dispositifs d'investissement locatif (le Scellier par exemple), les propriétaires bailleurs bénéficient de la possibilité de déduire un pourcentage du montant des loyers en plus de toutes les autres charges déductibles.

Comment déduire les frais de gestion ?

Vous pouvez déduire, pour leur montant réel, certaines dépenses d'administration et de gestion de vos logements. Sont visés :

• La rémunération des gardes et concierges ;
• Les frais de gérance. Il s'agit des rémunérations versées aux personnes qui s'occupent de la gestion de votre bien. Le syndic administre la copropriété pour le compte des propriétaires : ses honoraires sont donc également déductibles des revenus fonciers, mais attention, ils sont pris en compte dans la rubrique précédente relative aux charges de copropriété ;
• Les frais de procédure. Il s'agit notamment des sommes exposées pour le règlement de différends, soit avec votre locataire soit avec un entrepreneur ou prestataire ou pour le règlement de litiges portant sur la propriété du logement donné en location (limite de propriété, etc.). Les frais concernés sont les honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un commissaire de justice ou un expert.

👉 Tous les autres frais de gestion (achat de modèles types de contrat de location, passage d'annonces sur PAP.fr, frais de correspondance, téléphone, etc.) sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an et par logement.

Toutes les primes d'assurance sont déductibles des revenus fonciers

Quel que soit le risque couvert, l'ensemble des primes d'assurance versées se rapportant aux logements loués est déductible, en intégralité. Peuvent donc être déduites :

Impôts : la taxe foncière est déductible des revenus fonciers

Certaines des impositions relatives au logement loué et à la charge du propriétaire sont déductibles. Peuvent notamment être déduites :

• la taxe foncière ;
• la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ;
• la contribution sur les revenus locatifs dans les rares cas où elle subsiste.

Les intérêts d’emprunts de votre crédit immobilier sont déductibles

Vous pouvez déduire les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation (par exemple pour payer des droits de succession) du logement loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d'emprunt tels que les frais de constitution de dossier et d'inscriptions hypothécaires.