Les charges de copropriété lors de la vente : qui paie quoi ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 5 juillet 2023
Juriste chez PAP.fr

Lors de la vente d'un appartement, le vendeur et l'acheteur se répartissent le coût des charges communes de copropriété et des travaux de l'immeuble. Voici comment cela s'organise d'une part pour les charges courantes, et d'autre part pour les travaux portant sur les parties communes.

N'hésitez pas à consulter votre notaire sur la clause de répartition des charges et travaux.
N'hésitez pas à consulter votre notaire sur la clause de répartition des charges et travaux. © PAP

Les charges communes générales de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses pour la gestion et l'entretien d'un immeuble en copropriété. Chacun des copropriétaires de l'immeuble participe à ces frais de copropriété en fonction de sa quote-part de parties communes.

Car en devenant propriétaire d'un logement situé dans un immeuble collectif, on devient également propriétaire d'une petite part des parties communes, c'est-à-dire des parties de l'immeuble qui sont à l'usage ou utiles à tous les copropriétaires : entrée de l'immeuble, cage d'escalier, ascenseur, réfection de la toiture, ravalement de façade...

🧮 Comment sont calculés les frais de copropriété ?

Chaque copropriétaire détient une quote-part de ces parties communes calculée en proportion du nombre de tantièmes qu'il détient dans l'immeuble.

Pour l'entretien et l'administration de ces parties communes, un budget prévisionnel est voté chaque année par les copropriétaires en assemblée générale. Ce sont les charges courantes de la copropriété. Le syndic qui gère l'immeuble adresse ensuite un appel de fonds de « provisions sur charges » représentant le quart du budget annuel à chaque copropriétaire généralement à régler le 1er jour de chaque trimestre.

Le syndic calcule pour chaque copropriétaire le montant de ses charges communes en fonction des tantièmes de copropriété qu'il détient dans l'immeuble.

Comment connaître le détail des charges de copropriété ?

Le syndic qui gère l'immeuble se charge de faire le décompte de l'ensemble des charges de copropriété. Une fois par an, quand il dresse l'ensemble des comptes de la copropriété, il adresse aux copropriétaires le décompte par nature de charges. Ainsi, les copropriétaires connaissent exactement le coût de chacun des postes de charges qui se décomposent en 2 parties :

  1. les charges générales pour l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes : électricité, entretien des parties communes, espaces verts, petites réparations...
  2. les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs : ascenseur...

💰 Le paiement des appels prévisionnels de charges courantes

 En principe, le paiement des appels de charges du budget prévisionnel est organisé par la loi de façon simple : la loi impose au syndic de réclamer le montant total de provisions de charges du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds,

👉 Avant le début de chaque trimestre, le syndic de copropriété adresse à chacun des copropriétaires de l'immeuble un avis indiquant le montant à régler avec l'objet de la dépense : « demande de versement de provisions. »

Le vendeur qui reçoit l'appel de fonds de charges de copropriété en début de trimestre en est donc intégralement redevable, même s'il vend son logement en cours de trimestre. Le syndic ne se charge pas de répartir le coût des frais de copropriété entre le vendeur et l'acheteur.

💡 Exemple : pour une vente intervenant le 5 avril, c'est le vendeur qui est redevable des charges du 2e trimestre. Le vendeur règle donc l'intégralité des charges de copropriété alors qu'il n'est propriétaire que 5 jours au cours du 2e trimestre. L'acheteur recevra, quant à lui, l'appel de fonds des charges du 3e trimestre à régler le 1er juillet.

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Qui doit payer les frais de copropriété entre vendeur et acheteur ?

Le notaire prévoit systématiquement dans le compromis de vente une répartition des frais de copropriété différente de celle prévue par la loi. Pour que cette répartition du paiement des charges de copropriété soit plus équitable entre le vendeur et l'acheteur, le notaire les répartit entre eux en fonction de la période de l'année pendant laquelle chacun d'eux a été propriétaire.

👉 En pratique, lorsque la vente intervient en cours de trimestre, le notaire prévoit que l'acheteur remboursera au vendeur au moment de la vente sa quote-part de charges du trimestre.

💡 Exemple : pour une vente intervenant le 5 juin, c'est le vendeur qui règle tout le deuxième trimestre de charges au syndic. Mais comme le vendeur et l'acheteur ont prévu une répartition équitable entre eux au prorata temporis, le notaire demandera à l'acheteur le jour de la signature de l'acte de vente de rembourser sa quote-part correspondant à la période courant du 5 juin au 31 août au vendeur.

Vendeur et acheteur : quelle répartition au moment de la régularisation des charges ?

Après la vente, au moment où l'assemblée générale des copropriétaires approuve les comptes annuels de la copropriété, cela donne lieu à une régularisation des charges pour chaque copropriétaire. Si un remboursement de charges est dû, c'est le copropriétaire du lot qui le perçoit. Et si les charges étaient insuffisantes et sont à compléter, c'est également le copropriétaire du lot qui en est redevable.

C'est donc l'acheteur qui est le bénéficiaire ou le redevable du différentiel de charges, puisque c'est lui qui est le propriétaire du bien au moment de l'approbation des comptes annuels par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Ce système a le mérite d'être simple et clair.

🔨Travaux en copropriété : qui paie quoi lors d'une vente ?

En plus du budget prévisionnel de charges courantes, l'assemblée générale annuelle est également appelée à prendre des décisions pour les charges exceptionnelles. Ce sont les dépenses prévues pour les gros travaux de conservation et d'entretien ou d'amélioration de l'immeuble et de ses équipements communs. C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui détermine le montant et la date d'exigibilité de ces dépenses.

La répartition légale des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur

La répartition de la charge financière des travaux en cas de vente d'un lot de copropriété est fixée par la loi. La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment des appels de fonds. Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Et l'acquéreur doit payer les sommes exigées après la vente.

⚠️ Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Vous l'aurez compris, cette répartition conduit parfois l'acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée avec des appels de fonds à régler après la vente.

Prévoir une répartition des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur

La répartition prévue par les textes ne s'impose pas. Il est possible de s'organiser autrement. Rien n'interdit en effet au vendeur et à l'acheteur de se mettre d'accord sur une autre répartition. Dans ce cas, le notaire rajoute une mention dans le compromis et l'acte de vente qui organise cette répartition.

Voici la répartition prévue le plus souvent dans les compromis de vente

  • les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;
  • les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir pour assister à l'assemblée générale de copropriété à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s'engage dans ce cas à lui transmettre la convocation qu'il a reçue pour l'AG et à lui donner pouvoir pour le représenter dès qu'il reçoit sa convocation à l'assemblée générale et habituellement au moins 15 jours avant la date à laquelle elle doit avoir lieu.

⚠️ Attention : la loi prévoit que le syndic n'a pas à tenir compte de la répartition dont vous pouvez convenir entre vous. Qu'il y ait ou non un accord particulier entre le vendeur et l'acheteur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité des sommes : c'est-à-dire auprès du vendeur pour les appels de fonds qui ont lieu jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, et à l'acheteur pour les appels de fonds postérieurs à la vente, ou du moins dès qu'il a été avisé de la vente par le notaire, et ce, même si le vendeur s'est engagé à les prendre en charge.

Par conséquent, si des travaux sont votés avant la signature du compromis de vente et que le vendeur a prévu de les prendre en charge, c'est l'acheteur qui devra les régler au syndic si les appels de fonds arrivent après la vente. Dans ce cas, au moment de la vente, le notaire prélève le montant des sommes dues par le vendeur sur le prix de vente en application de la clause du compromis pour que les travaux restent financièrement à la charge du vendeur.

🙋‍♀️ Nous vous conseillons d'interroger le notaire chargé de rédiger le compromis et l'acte de vente sur la répartition du coût des travaux qu'il a prévue et indiquée. En particulier si vous avez, par exemple, diminué le prix de vente du prix des travaux votés, car dans ce cas la clause de prise en charge des travaux est à adapter par le notaire pour éviter que vous n'ayez en tant que vendeur à supporter 2 fois le coût des travaux.

Locataire ou propriétaire : à qui incombent les charges de copropriété ?

Lorsque le logement est vendu occupé par un locataire, voici comment s'organise la répartition des charges de copropriété : c'est le propriétaire qui est seul redevable du paiement des charges de copropriété vis-à-vis du syndic. Il récupère ensuite une partie de ces charges sur le locataire.

Quelles sont les charges de copropriété pour le locataire ?

Quand un logement est loué, ce n'est jamais au locataire de régler les charges de copropriété au syndic. C'est toujours le propriétaire qui s'en charge, et donc, en cas de vente d'un logement loué, c'est l'acheteur qui prend le relais du vendeur et règle les appels de charges au syndic.

Part récupérable des charges de copropriété sur le locataire

Parmi les charges de copropriété, une grande partie est dite « récupérable » sur le locataire. Le propriétaire s'appuie sur le budget prévisionnel des charges pour calculer cette part de charges dites locatives ou récupérables.

La liste exhaustive des charges récupérables est fixée par un décret. L'acquéreur qui achète un logement loué ne peut donc demander au locataire que la quote-part récupérable des charges. Elle est déjà fixée dans le bail que le locataire avait signé avec le vendeur.

L'acheteur ne peut donc pas modifier le montant des charges du locataire, mais seulement le régulariser une fois par an au moment de la régularisation des charges de la copropriété lorsque le bail a prévu une provision de charges. En revanche, si le bail prévoit qu'elles sont au forfait, elles sont simplement réajustées sur la base de l'IRL une fois par an en même temps que le loyer.

⚠️ Les travaux de copropriété, en revanche, restent à la charge exclusive du propriétaire bailleur. Il ne peut jamais en récupérer le montant, ni même une quote-part sur le locataire du logement.


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