Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 4 avril 2024
Juriste chez PAP.fr

Comptabiliser les amortissements et les déduire : un régime fiscal favorable réservé aux loueurs en meublé au régime réel, mais attention, au prix d'une comptabilité d'entreprise. On vous explique !

Pour amortir, quelques compétences comptables et fiscales sont nécessaires.
Pour amortir, quelques compétences comptables et fiscales sont nécessaires. © Fizkes/GettyImages

Qui est LMNP ?

Ce statut ne nécessite aucune action. Vous êtes LMNP, c’est-à-dire loueur en meublé non professionnel, dès lors que vous donnez en location un bien immobilier en meublé à des fins non professionnelles (c’est-à-dire non LMP ou loueur meublé professionnel) .

👉 3 conditions cumulatives pour être LMNP :

  1. Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
  2. Les revenus tirés de la location ne doivent pas représenter plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal ;
  3. Le loueur est inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.

Comment le LMNP déclare ses revenus locatifs ?

Le LMNP dispose de 2 régimes pour déclarer ses revenus :

  1. Le régime micro-Bic (Bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % dans certains cas). Il s'applique automatiquement si vos revenus locatifs (loyers + charges) n'excèdent pas 77 700 €. Vous devez remplir une déclaration 2042- C- PRO et reporter le résultat à la ligne 5 ND.
  2. Le régime réel d’imposition s'applique si le seuil est atteint ou sur option. Il permet de déduire les charges réelles liées à la location (frais de gestion, intérêts d'emprunt, frais d'entretien et amortissements). Après avoir rempli en ligne votre déclaration annuelle de résultats 2031-SD Bénéfices industriels et commerciaux, vous devez reporter votre résultat sur votre déclaration complémentaire de revenus 2042 C-Pro dans la rubrique  Revenus des locations meublées non professionnelles.

Le régime réel d'imposition s'applique d'office si le bien est en indivision.

Le LMNP peut-il amortir fiscalement ?

✅ Oui, mais sachez que l'amortissement ne peut être pratiqué que si vous optez pour le régime réel d'imposition. Dans le cadre du régime micro-Bic, l'amortissement n'est pas autorisé, mais vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers bruts.

Est-il possible d'opter pour le régime réel sans dépasser les 77 700 € de revenus locatifs ?

✅ Oui ! Si vous êtes placé de plein droit sous le régime de la microentreprise, vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel simplifié. Cette option est valable un an, tacitement reconductible pour une durée d'un an.

Quand opter pour le LMNP ?

Vous pouvez opter pour le statut LMNP soit :

  • au début de votre d'activité de loueur en meublé sur la déclaration d'existence P0i. Vous avez jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus si c'est le tout début de votre activité. Pour cette année, si c'est une première fois, c'est entre le 23 juin et le 6 mai selon votre département ;
  • sinon jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique. On s'y prend donc en avance ! Pour vos loyers 2023 que nous allons déclarer : vous avez dû opter en mai-juin de 2023.

C'est quoi exactement l'amortissement ?

Il s'agit d’une méthode comptable qui permet de chiffrer la dépréciation progressive d'un bien immobilier ou de ses équipements. Une fois chiffré, chaque année, vous pourrez déduire une fraction de la valeur du bien immobilier et des autres éléments au titre de l'amortissement. Cette fraction est déterminée en divisant le prix d'achat du bien par sa durée d'amortissement. L’amortissement a donc pour effet de réduire la base imposable et donc la fiscalité du bailleur (voir tableau, ci-dessous).

👉 Ce système permet à bon nombre de propriétaires bailleurs de réduire leurs recettes locatives pendant des années. Dans certains cas, ces mêmes recettes locatives peuvent échapper à l'impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans. Un bon plan !

Peut-on amortir un bien immobilier ancien ?

Oui, tout à fait ! Vous pouvez amortir le bien dès lors que vous l'affectez à la location meublée. En fait, l'amortissement est possible dès lors que vous le mettez en location, même si vous le détenez depuis de très nombreuses années.

Faut-il recourir à un expert-comptable pour amortir ?

Oui et non ! L’expert-comptable n'est pas une obligation. Disons qu'il s'agit plutôt d’une nécessité au regard de la complexité de la déclaration en régime réel LMNP et plus précisément du calcul des amortissements.

Quelles sont donc les obligations fiscales et comptables ?

Sur le plan fiscal, vous devez remplir la déclaration annuelle de résultat n° 2031 SD (liasse fiscale). Elle est généralement déposée chaque année auprès de l'administration fiscale française dans les délais fixés par celle-ci, souvent au cours des premiers mois de l'année suivante. La liasse fiscale comporte :

  • un bilan abrégé mentionnant les dettes et créances constatées à la clôture de l’exercice (Annexe n° 2033-A) ;
  • un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – (Annexe n° 2033-B) ;
  • un tableau des immobilisations et des amortissements (Annexe 2033 C) ;
  • un relevé des provisions (Annexe n° 2033-D).

👉 Sur le plan comptable, 2 possibilités existent :

  1. La comptabilité super-simplifiée : vous devez enregistrer au jour le jour les dépenses (et garder les factures les justifiant) et les recettes (avec mode de paiement). Mais vous n'avez qu'une fois par an à reporter vos créances ou bien vos dettes.
  2. La comptabilité simplifiée : identique à la précédente, mais il faut y rajouter un compte de trésorerie et donc indiquer quotidiennement des débits et crédits à court ou moyen terme.

Quel que soit votre choix, vous avez toujours fortement intérêt à vous faire assister par un comptable et/ou un centre de gestion agréé.

Existe-t-il une date butoir pour télétransmettre la liasse ?

Le loueur en meublé est tenu de télétransmettre chaque année la liasse fiscale au service des impôts. Pour la plupart des entreprises, la liasse fiscale doit être déposée dans les délais fixés par l'administration fiscale, souvent au cours du mois de mai, en même temps que la déclaration de TVA pour les entreprises concernées. 

📆 En 2024, ce serait visiblement avant le 17 mai. Cependant, il est important de noter que les dates exactes peuvent varier. Renseignez-vous avant !

La liasse se dépose donc avant la déclaration annuelle des revenus ?

Tout à fait ! Vous devez ensuite comme tout contribuable reporter votre revenu imposable sur la déclaration 2042 C- PRO en même temps que la 2042 c’est-à-dire avec votre déclaration d'ensemble des revenus.

Comment calculer l'amortissement d'un bien immobilier en LMNP ?

Inscrire le bien, les meubles et les travaux à l'actif

Pour pouvoir déduire l'amortissement de vos revenus locatifs, votre bien doit être inscrit à l'actif de l'entreprise. L'inscription se fait en remplissant l'annexe n° 2033 C-SD. La valeur du bien à inscrire est celle du coût d'acquisition (prix d'acquisition majoré des frais accessoires)  (article 38 quinquies du CGI).

Déterminer les éléments amortissables

Pour un loueur en meublé, les éléments amortissables comprennent principalement : les locaux, le mobilier et les travaux (d'amélioration ou d'aménagement par exemple) !

⚠️ Le terrain n'est jamais amortissable, car il est considéré comme un actif non dépréciable.

Comment choisir la durée de l'amortissement ?

L’administration exige que l'amortissement soit calculé par composants (article 15 bis CGI). Cela signifie que chaque composant d'un bien immobilier (par exemple, les installations électriques, la plomberie, les fenêtres, le gros œuvre, les façades, etc.) peut être amorti séparément selon sa durée de vie estimée et le rythme de renouvellement. Cette méthode permet une meilleure prise en compte de la dépréciation réelle des actifs. Chaque élément amortissable a une durée d'amortissement spécifique déterminée par l'administration fiscale.

💡 Par exemple, les biens immobiliers sont généralement amortis sur une période de 30 à 50 ans, tandis que les équipements meublants ont des durées d'amortissement plus courtes, souvent de 5 à 10 ans.

👉 Il est donc vraiment recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un fiscaliste pour mettre en œuvre cette méthode de manière appropriée et conforme aux réglementations fiscales en vigueur.

Les frais d’acquisition dits « frais de notaire » sont-ils amortissables ?

Vous avez le choix : vous pouvez passer les « frais de notaire » en charges ou les amortir.

  • Si vous optez pour les passer en charges, vous déduirez les fameux frais de notaire dès la première année et pour leur montant total. Vous serez à coup sûr déficitaire la première année, voire les suivantes.
  • Si vous optez pour l’amortissement, les frais d’acquisition seront incorporés dans le coût du logement, ils seront donc amortis en même temps que l'amortissement du bien.

Quel est le taux d'amortissement annuel possible pour une location meublée ?

Pour chaque année, vous pouvez calculer la part d'amortissement correspondant à chaque élément amortissable. En d'autres termes, l'amortissement annuel en LMNP se calcule en divisant la valeur du bien par le nombre d’années correspondant à sa durée d’amortissement, ce qui permet d’obtenir le montant à déduire chaque année de son résultat fiscal. Le tableau est vraiment à titre d'exemple, mais n'a aucun caractère officiel.👇

Composants Durée Taux en %
Gros œuvre 50 à 80 ans 1,25
Second œuvre extérieur 10-12 7 à 8
Second œuvre intérieur 10-12 7 à 8
Toiture 25 ans 4
Installations électriques 30 ans 4 à 5
Étanchéité 25 ans 6 à 7
Agencements intérieurs 12 ans 6 à 7
Meubles 7 à 8 ans 10 à 15

Déduction des amortissements du revenu locatif : existe-t-il un seuil ou un plafond annuel ?

✅ Oui ! La déduction des amortissements des biens donnés en location meublée est plafonnée (article 39 C du CGI). Le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens au titre d'un même exercice est admis en déduction dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens. Cela signifie que les amortissements ne peuvent jamais générer de déficit.

Limite d'amortissement déductible = montant total des loyers - montant total des charges.

En quoi amortir est-il intéressant si aucun déficit n'est  admis ?

Vous allez comprendre ! Si les charges à déduire par le propriétaire sont plus importantes que les loyers, un déficit apparaît. Il est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant que ce déficit existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont alors stockés sans limitation de durée. En d'autres termes, vous commencez par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois le déficit lié aux charges absorbé, vous amortissez.

Pour les amortissements non déduits : un report est-il possible ?

Les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation de durée. Il est indispensable que vous ayez un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée. Ce tableau doit d'ailleurs être joint à la déclaration de résultats. Là encore, vous comprenez l'utilité de recourir à un expert-comptable ou à un centre de gestion agréé !

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