Location meublée : le régime réel

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Au-delà de 70.000 € (revenus 2019 déclarés en 2020 montant qui passera à 72.600 € pour les revenus 2020 déclarés en 2021). de recettes par an de manière obligatoire, ou sur option si vos recettes sont moindres, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition  Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d'amortissement. C'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales.

Les charges déductibles

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

  • Les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
  • Les frais d'entretien et de réparation ;
  • Les impôts locaux ;
  • Les frais de gestion et d'assurances ;
  • Les intérêts d'emprunt ;
  • L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
  • L'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année. Par exemple, pour un logement acquis 100.000 €, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 €.

En pratique, les modalités d'amortissement sont plus complexes puisque l'on décompose le bien en différents composants (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre règle d'amortissement. On parle donc d'amortissement par composants.

Location meublée et obligations comptables

Ce régime est nécessairement plus complexe que le micro-Bic puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

En pratique, compte tenu de la grande complexité du régime il est indispensable de vous faire assister par un comptable pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.

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