Amortissement immobilier : comment ça marche ?

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Mécanisme fiscal souvent rencontré dans l’investissement immobilier en location meublée, l’amortissement constitue un bon moyen pour réduire, voire annuler vos impôts.

Au fil du temps, un bien inscrit à l’actif d’une entreprise perd de sa valeur en raison de son usure. D’un point de vue comptable, cette perte constitue une charge qui s’inscrit au bilan en tant qu’amortissement. Ce dernier vient réduire le résultat imposable, donc les impôts de l’entreprise.   

Déduction fiscale. En matière d’immobilier locatif, l’amortissement fonctionne de la même façon. Grâce à lui, vous, en tant qu’investisseur, déduisez de vos loyers une partie du prix du logement. Résultat : vous diminuez votre base imposable. Et vous payez moins d’impôts.

Location meublée. L’amortissement se pratique en location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC). En optant pour le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (automatique au-delà de 70.000 € de recettes locatives annuelles, sur demande en-dessous de ce plafond), vous bénéficiez de ce mécanisme. En location vide (régime fiscal des revenus fonciers), l'amortissement locatif n'est pas possible, sauf pour certains dispositifs de défiscalisation réservés au neuf et aujourd'hui terminés (Périssol, Robien, etc., voir encadré).

Location meublée : des loyers nets d’impôt

Charges défiscalisées. Autre atout du régime réel de la location meublée non professionnelle : vous déduisez certaines charges (frais de gestions et intérêts d’emprunt notamment) de vos recettes locatives. Ramenées à zéro, ces dernières sont peu ou pas imposables.

Recettes non imposables. Le cumul déduction de charges/amortissement est très intéressant sur le plan fiscal. Pendant la phase de déduction des charges, vous « stockez » les amortissements. Une fois la période de déduction terminée, vous amortissez, effaçant là encore vos loyers. Ainsi, ces derniers peuvent échapper à l’impôt pendant des années en toute légalité.  

Un mécanisme complexe. L’amortissement ne s’applique pas au terrain. Le taux et la durée varient en fonction des différents éléments du bien immobilier (on parle d’amortissement par composants). Par exemple, le gros œuvre peut représenter 50% du prix et s’amortir sur 50 ans à raison de 2% par an. La façade pourra s’amortir sur 30 ans à raison de 3% du prix (données fournies à titre indicatif).

Conseil : mieux vaut se faire assister par un spécialiste (expert-comptable par exemple) pour éviter les erreurs et les foudres du fisc.

Amortissement dans l'ancien.  Le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel convient aux investissements dans l’immobilier ancien. De nombreux particuliers choisissent ce système fiscal pour mettre en location de petites et de moyennes surfaces, notamment dans les grandes villes. Leur cible : les locataires étudiants, les jeunes salariés, les cadres en mobilité professionnelle.

Neuf : les résidences services concernées. Ce mécanisme fiscal est également bien adapté aux investissements locatifs en résidences services neuves (résidences de tourisme, pour étudiants, pour seniors, etc.). Ces programmes ouvrent également droit à la récupération de la TVA. Attention : l’amortissement n’est pas possible si vous optez, pour ce type d’investissement, pour la défiscalisation Censi-Bouvard (réduction d’impôt égale à 11% du prix du logement sur neuf ans).

Périssol, Besson, Robien : l’amortissement en location vide
Certains avantages fiscaux réservés à l’investissement locatif dans le neuf reposent sur un mécanisme d’amortissement. Chaque année, l’investisseur, qui opère en location vide (régime fiscal des revenus fonciers), déduit une partie du prix du bien de ses loyers. Il crée des déficits fonciers qui s’imputent sur son revenu global. Ce dernier diminuant, il paie moins d’impôts. Les dispositifs Périssol, Besson, Robien et Borloo fonctionnent sur ce principe. Ils sont aujourd’hui éteints. La défiscalisation Pinel, en vigueur aujourd’hui, est une réduction d’impôts (12% du prix sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans).  

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