Le loueur en meublé professionnel (LMP)

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Devenir LMP en 2021?

- Assujettissement obligatoire aux cotisations sociales:

Le statut du loueur en meublé professionnel a été souvent réformé. La dernière réforme est issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021), parue au Journal Officiel le 15 décembre 2020 qui prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles à compter du 1er janvier 2021. Les taux seront variables entre 35 et 40% des bénéfices réalisés au lieu auparavant de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2%. Cette même loi prévoit également pour le cas ou l'activité serait déficitaire ( par le biais de la déduction des charges et de l'amortissement), les loueurs seront quand même assujettis à un forfait minimum de 1145 euros à l'urssaf... Nous sommes dans l'attente d'un décret qui devrait être publié prochainement qui viendrai préciser certains points, A suivre!

Rappelons que pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

1) les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.

2) les recettes annuelles du LMP doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :

  • les traitements et salaires y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
  • les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ;
  • les bénéfices agricoles ;
  • les bénéfices non commerciaux ;
  • les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Attention! seul un fiscaliste/comptable peut vous certifier que vous respectez bien les deux conditions indispensables au statut de LMP. De toutes les façons comme  loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu à des obligations comptables et l'assistance d'un professionnel ou d'un centre de gestion agréé est indispensable. En pratique, pour simplifier, on peut dire que les recettes annuelles tirées de l'activité de LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources totales du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Quels avantages encore pour le loueur en meublé professionnel?

 Vous bénéficiez ainsi de trois avantages principaux.

Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Vous profitez toutefois du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à conditions qu'ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale. Avec la nouvelle réforme, il y aura le forfait minimum à payer quand même à l' urssaf.

Plus-values professionnelles

Jusqu'au 31 décembre 2020, Vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi,vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l'exonération est partielle

A compter du 1er janvier 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs soumis au LMP va être alourdie car a priori la plus- value dite à court terme serait soumises aux cotisations sociales de près de 40% et par l 'effet du calcul des plus- value professionnelles, le prix à payer serait parfois moins avantageux que la taxation des plus value des particuliers. Pour en savoir plus, je vous invite à lire cet article de:jedéclaremonmeublé.com

Impôt sur la fortune immobilière

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018) à condition que le bénéfice professionnel soit supérieur  aux autres revenus du foyer. On parle de  de bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée et non de recettes. Ce bénéfice correspond au bénéfice net déterminé dans les conditions prévues au 2 de l'article 38 du  CGI.

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