Le loueur en meublé professionnel (LMP)

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Devenir LMP

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

  • 1) les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
  • 2) les recettes annuelles du LMP doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
    • les traitements et salaires y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
    • les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ;
    • les bénéfices agricoles ;
    • les bénéfices non commerciaux ;
    • les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

En pratique, pour simplifier, on peut dire que les recettes annuelles tirées de l'activité de LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources totales du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Attention : seul un fiscaliste/comptable peut vous certifier que vous respectez bien les deux conditions indispensables au statut de LMP.

Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution l'obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés, qui existait jusqu'alors, pour obtenir le statut de LMP. Depuis cette date, il ne s'agit plus d'une condition.

Enfin, tout comme le loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu à des obligations comptables et l'assistance d'un professionnel ou d'un centre de gestion agréé est indispensable.

Les avantages du loueur en meublé professionnel

Même s'il a été souvent réformé, le statut de loueur en meublé professionnel reste très intéressant sur le plan fiscal. Vous bénéficiez ainsi de trois avantages principaux.

Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Vous profitez toutefois du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à conditions qu'ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L'excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.

Plus-values professionnelles

Vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d'un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l'exonération est partielle

Impôt sur la fortune immobilière

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018).

Le statut de loueur en meublé professionnel vous permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales.

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