Votre propriétaire ne veut pas vous rendre votre caution, que faire ?

La caution ou dépôt de garantie, c'est quoi ?

👉 Combien de mois de caution pour une location ?

Au moment de la signature du contrat de location, le locataire doit verser au propriétaire un dépôt de garantie. Un mois de loyer hors charge pour une location vide et jusqu’à deux mois pour une location meublée. Seul le bail mobilité échappe à cette obligation : le propriétaire n'a pas le droit de demander une caution du locataire.

👉 À quoi sert un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ou caution sécurise le propriétaire à la signature du contrat de location. Il couvre les risques liés aux manquements du locataire : dégradations, loyers impayés et charges non réglées à la fin du bail. Le dépôt de garantie incite les locataires à entretenir le logement et à éviter les dégradations pour récupérer la somme en bon état.

👉 La caution ne doit pas se substituer au paiement du loyer

Certains locataires font le choix de ne pas payer les derniers loyers après avoir donné leur congé ou reçu celui du propriétaire, en comptant sur la caution. Il est important de noter que le dépôt de garantie ne doit pas compenser le dernier mois de loyer, sauf accord explicite du propriétaire.

⏰ Quel est le délai légal pour récupérer une caution ?

À la fin du contrat de location, le propriétaire a d'un délai d'un mois pour restituer au locataire sa caution à condition que le logement ait été rendu en bon état et sans dégradations. À l’inverse, si des dégradations ont été notées lors de la restitution des clefs, le délai pour rembourser le dépôt de garantie passe d'un à deux mois.

Pourquoi deux mois pour rendre la caution ?

On accorde deux mois au propriétaire afin qu'il puisse réaliser les devis, les réparations des dégradations notées lors de l'établissement d'un état des lieux contradictoire. Ce délai lui permet d'évaluer les coûts des réparations, remplacements, remises en états, mais aussi de réaliser les travaux et réparations nécessaires. Ainsi, lors du remboursement du reliquat du dépôt de garantie, il sera en mesure de produire des justificatifs de toutes les sommes retenues.

Quand démarre le délai de remboursement de la caution ?

La tenue de l'état des lieux contradictoire ou réalisé par un constat d'huissier marque le début du délai de remboursement de la caution au locataire.

👉 Selon que l'état de lieux de sortie a été ou non conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai ne sera pas le même. Un mois pour un logement rendu en bon état et deux mois pour un logement dans lequel des dégradations ont été constatées.

Quelles retenues le propriétaire peut-il faire sur la caution ?

👉 Les dégradations

Les retenues sur la caution sont encadrées. En cas de dégradations, celles-ci doivent avoir été expressément notées dans l'état des lieux de sorties. Le propriétaire ne peut en aucun cas se prévaloir de dégradations qu'il aurait remarquées après-coup (après l'état des lieux) et donc qui ne sont pas mentionnées dans l'état des lieux pour faire des retenues. Elles ne peuvent pas être justifiées.

⚠️ Les dégradations sont à distinguer de l'usure normale. La vétusté reste toujours à la charge du bailleur.

👉 Les impayés de loyers

Le rôle de la caution est de couvrir toutes les sommes dues par le locataire au jour de la fin du contrat : loyers impayés, charges, entretien chaudière non réalisé, etc. Comme rappelé plus haut, le dépôt de garantie n'a pas pour vocation de compenser le dernier loyer. Pour autant si à la fin du contrat il y a des impayés de loyers et/ou de charges, le propriétaire est en droit de les retenir sur le dépôt de garantie.

👉 Les charges de copropriété non encore arrêtées

Lorsque le contrat prévoyait des provisions de charges, le propriétaire peut chaque année après réception de l'arrêté annuel des comptes, procéder à une régularisation des charges.

L'état des lieux peut être réalisé avant que les comptes de copropriété ne soient arrêtés. Ça signifie qu'au moment de la fin du contrat, le propriétaire ne dispose pas des informations lui permettant de régulariser les charges. Le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie si le décompte des charges de copropriété n'est pas disponible au départ du locataire, afin d'éviter tout blocage de la situation.

Mon propriétaire me rend ma caution en retard

Lors de l'état des lieux de sortie, le locataire doit communiquer au propriétaire ses nouvelles coordonnées. Cela facilite la communication et la restitution du dépôt de garantie. 

Le propriétaire doit respecter le délai de restitution légal de la caution sinon il sera redevable d'une majoration de 10 % par mois de retard. Mais si le bailleur est en mesure d'établir que le locataire ne lui a pas communiqué ses nouvelles coordonnées lors de l'état des lieux, celui-ci ne pourra pas prétendre à cette pénalité.

⚠️ La seule exception à ce délai porte sur les 20 % du dépôt de garantie retenus dans l'attente du décompte des charges.

Caution non rendue sans justificatif, que faire ?

Le propriétaire, en remboursant au locataire le reliquat de son dépôt de garantie, doit y joindre des justificatifs. Toute retenue sur la caution doit être étayée par un justificatif : devis ou factures.

👉 S'il est parfaitement légal de justifier une retenue par un devis de travaux, en cas de litige, le juge peut privilégier comme preuve, les factures afin de justifier le coût des retenues faites par le propriétaire. Le non-respect de cette obligation du propriétaire de fournir des justificatifs permet au locataire de contester les sommes retenues sur sa caution.

Quel recours en cas de non-restitution de caution ?

👉 Comment réclamer sa caution ?

Même s'il a rendu un logement en bon état, le locataire ne peut pas exiger que le bailleur lui rende sa caution le jour de l'état de lieux de sortie. Mais une fois que le délai est écoulé, il doit saisir le propriétaire.

👉 La phase amiable : la mise demeure

Il va lui adresser une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. En l'absence de dégradations, à l'échéance d'un mois après la tenue de l'état des lieux de sortie, le locataire pourra adresser une mise en demeure au propriétaire de lui de restituer son dépôt de garantie en l'absence de dégradations.

📩 Modèle de lettre

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

📩 Modèle de lettre

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en présence de dégradations

Quelle procédure en cas de litige ?

Si le propriétaire ne répond pas favorablement à la mise en demeure du locataire, celui-ci peut saisir la commission départementale de conciliation.

👉 La Commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation (CDC) est organisme composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires. Elle a pour mission de faire aboutir à un règlement amiable les propriétaires et locataires utilisant le logement comme résidence principale, pour éviter si possible le recours au tribunal. Le locataire peut saisir la CDC :

• par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit préciser les noms et adresses du locataire et du propriétaire, l'objet du litige, fournir la copie du bail et les documents utiles pour étayer le dossier (état des lieux, mails, courriers...) ;
• par courrier, à l'aide d'un formulaire à imprimer, et disponible sur le site internet de la CDC ; 
• à l'aide du formulaire en ligne disponible sur le site internet de la CDC.

Après réception du dossier complet, la CDC organise une séance de conciliation entre le locataire et le propriétaire bailleur.

🤝 En cas d'accord, la CDC rédige un document de conciliation que les deux parties doivent signer. En conséquence aucune des parties ne pourra plus saisir le juge.

🙅‍♀️ En cas de désaccord, la CDC rédige un avis qui décrit le litige, les arguments et les souhaits du propriétaire et du locataire. Suite à cet avis,  le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge.

👉 La procédure judiciaire

En cas d'échec de la conciliation, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. La saisine doit se faire dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.