La caution logement ou dépôt de garantie : comment ça fonctionne ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 10 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

La caution locative est une somme due au bailleur en garantie des impayés ou dégradations causées au logement à la fin du bail de location.

Pour une location meublée, ce sera deux mois de loyers.
Pour une location meublée, ce sera deux mois de loyers. © Westend61-GettyImages

C'est quoi la caution d'un loyer ?

La caution de loyer c'est la somme due par le locataire au début du bail. Dans le langage courant, on parle souvent de « caution », mais le bon terme c'est dépôt de garantie.

La caution de loyer, également connue sous le nom de garantie locative, est un élément essentiel dans le cadre d'un bail. Ce dispositif assure à la fois la sécurité du bailleur et la protection des intérêts du locataire. La caution de loyer représente un montant d'argent déposé par le locataire au moment de la signature du bail, et elle est destinée à couvrir d'éventuels manquements aux obligations locatives tout au long de la durée du contrat de location.

Combien de loyers pour constituer une caution pour une location ?

Le dépôt de garantie est constitué par le montant du loyer diminué des charges. Pour une location vide, le dépôt de garantie est l'équivalent d'un mois de loyer. Pour une location meublée, ce sera deux mois de loyers.

Quelle est la caution maximale pour la location d'un logement ?

Tout dépend si le logement est loué vide ou meublé : le montant de la caution locative ou dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges lorsque le logement est loué en meublé. En revanche, quand le logement est loué non meublé, c’est-à-dire « vide », le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. 

Que ce soit en vide ou en meublé, la loi fixe un montant maximum pour le dépôt de garantie. Le propriétaire bailleur est tout à fait libre même si cela n'est pas recommandé de demander moins que le seuil prévu par la loi. Par contre, il ne peut jamais demander plus lorsqu'il s'agit de baux d'habitation principale. C'est la loi qui fixe le montant maximal du dépôt de garantie, la date de son versement et de sa restitution. Le bailleur et le locataire sont donc tenus de respecter ces modalités.

🙋‍♀️ À noter que pour les baux dits baux Code civil tels que le bail pour logement de fonction ou le bail pour résidence secondaire, le bailleur a toute liberté de fixer le montant du dépôt de garantie, il faut que cela soit inscrit dans le contrat de location.

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À quel moment le dépôt de garantie peut-il être encaissé ?

Il est d’usage que le propriétaire demande au locataire de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de location. Cette somme permet, par exemple, au propriétaire de faire face aux éventuelles réparations ou aux impayés de loyers que laisserait le locataire à son départ.

C'est au moment où il signe le bail avec son locataire que le propriétaire lui demande de verser une somme que l'on appelle un dépôt de garantie. En pratique, le bailleur et le locataire signent souvent le bail le jour même de la remise des clés. Toutefois, si la remise des clés est prévue pour plus tard, le bailleur est quand même en droit de demander le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail. Au départ du locataire, cette somme lui est restituée, déduction faite des éventuelles sommes qui resteraient dues au propriétaire.

⚠️ Ce dépôt de garantie est encaissé par le bailleur. Le locataire doit donc anticiper avant de louer un logement et s’assurer qu’il dispose bien des sommes sur son compte avant de remettre le chèque au bailleur à la signature du bail.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas le dépôt de garantie ?

Le non-paiement du dépôt de garantie fait l'objet d'une clause résolutoire. Il peut arriver que le propriétaire se montre magnanime avec le locataire et le laisse entrer dans les lieux avant d'avoir perçu le dépôt de garantie. Si le locataire ne s'acquitte pas de ce dépôt de garantie, le bailleur dispose après une mise en demeure suivie d'un commandement par commissaire de justice et un délai d'un mois de la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail.

Le Loca-pass pour aider les locataires à payer le dépôt de garantie

Le locataire peut dans certaines hypothèses avoir recours à l'avance loca-pass. Il s'agit d'un prêt gratuit dont le montant ne peut excéder 1 200 €. Il permet au locataire de payer le dépôt de garantie au moment de l'entrée dans les lieux. Le locataire doit être âgé de moins de 30 ans ou salarié du secteur privé.

👉 Le bénéficiaire de l'avance loca-pass devra rembourser ce prêt sur une durée de 25 mois maximum peut étaler le remboursement de l'avance en 25 mois maximum.

Comment fonctionne la caution de loyer d'un appartement ?

La caution de loyer agit comme une forme de protection pour le propriétaire. Elle lui offre une certaine tranquillité d'esprit, car en cas de non-paiement du loyer, de dégâts matériels ou de frais de réparation nécessaires. Le propriétaire peut utiliser cette somme pour compenser les pertes, les dettes du locataire. Il est essentiel que les deux parties, locataire et propriétaire, soient informées des conditions et des modalités liées à cette caution de loyer.

Elle ne sert que comme garantie à la date de sortie du logement. En effet ce n'est qu'à ce moment-là que le bailleur va faire un état de la situation (État du logement, impayés de loyers et/ou des charges locatives) avec le locataire afin d'estimer quel montant de la caution lui sera ou non restitué.

👉 Si l'état du logement n'est pas conforme à celui dans lequel il a été donné au lecteur sans que cela ne puisse être imputé à une usure normale, le propriétaire pourra faire des retenues sur le dépôt de garantie. Il doit absolument avoir fait un état des lieux de sortie et noté les dégradations imputables au locataire.

Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Au départ du locataire, la somme qu'il a versée en arrivant lui est rendue intégralement s'il est à jour du paiement de ses loyers et charges et qu’il a rendu le logement en bon état d’entretien au bailleur. À la fin du contrat, le dépôt de garantie permet au propriétaire de couvrir tout ce qui est imputable et reste dû par le locataire. Quelles peuvent être les retenues sur le dépôt de garantie ?

👉 Impayés de loyers et/ou de charges

Le jour de la restitution du logement, bailleur et locataire vont faire le point sur la situation financière du locataire. S'il n'est pas à jour de ses loyers et/ou de ses charges, le bailleur pourra faire une retenue sur le dépôt de garantie à condition que la provision suffise. Si tel n'est pas le cas, il pourra adresser une mise en demeure au locataire et le cas échéant il pourra faire appel à la caution solidaire : le garant pour le paiement des sommes restant dues.

⚠️ Le dépôt de garantie n'exonère jamais le locataire de régler son loyer jusqu'à son départ. Il n'est pas en droit d'interrompre le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur conserve un dépôt de garantie.

👉 Dégradations dans le logement

C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui permet de mettre en évidence les dégradations éventuelles qui ont eu lieu pendant la location. Le bailleur peut ainsi faire le tri entre les dégradations qui sont simplement le fait de l'usure normale du temps et qui restent à sa charge, et celles dont la réparation est à la charge du locataire.

Pour qu'ils soient valables, les états des lieux doivent être établis contradictoirement, c'est-à-dire signés par le bailleur et le locataire, ou, à défaut, établis par un huissier de justice. Une fois les dégradations imputables au locataire établies, le bailleur pourra procéder à des retenues sur le dépôt de garantie en les justifiant par des devis ou des factures.

👉 Régularisation des charges de copropriété

Si le logement est situé dans un immeuble collectif et que le propriétaire n’a pas tous les éléments comptables lui permettant de faire la régularisation annuelle des charges au départ du locataire, il peut conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges par le syndic.

⚠️ En l'absence d'état des lieux contradictoire, le bailleur ne peut pas faire de retenues sur le dépôt de garantie même s'il constate des dégradations dans le logement. 

⏰ Quel est le délai de restitution de la caution du locataire ?

Tout dépend de l'état des lieux de sortie. Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire à son départ, à condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée.

🙋‍♀️ En revanche, si l'état des lieux fait apparaître des dégradations dont la réparation est imputable au locataire, le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois au maximum.

Le délai de remboursement du dépôt de garantie

👉 Le principe : En l'absence de dégradation, le bailleur doit restituer au locataire son dépôt de garantie dans un délai d'un mois suivant la tenue de l'état des lieux de sorties.

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituter le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

 Si par contre des dégradations sont constatées lors de l'état des lieux de sortie, le bailleur dispose alors d'un délai de deux mois pour restituer au locataire le reliquat du dépôt de garantie.

Modèle de lettre : Restitution partielle du dépôt de garantie en cas de dégradations

Le bailleur qui ne restitue pas au locataire tout ou partie de son dépôt de garantie dans le délai légal s'expose à une majoration de 10 % par mois de retard.

👉 L’exception : lorsque le bailleur a conservé 20 % du dépôt de garantie dans l'attente du décompte des charges, ce montant n’est pas assujetti au délai d'un ou de deux mois. Une fois le décompte des charges transmis au bailleur, celui-ci dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception dudit décompte pour procéder à la régularisation des charges avec le locataire.

Quoi qu'il en soit, le propriétaire a besoin de connaître la nouvelle adresse du locataire, même si elle est provisoire pour pouvoir lui faire parvenir le dépôt de garantie. Le locataire est tenu de la lui indiquer à son départ. Dans tous les cas le propriétaire dans le courrier qu'il adresse au locataire doit y joindre les justificatifs lorsqu'il a fait des retenues sur le dépôt de garantie. Il peut s'agir de devis ou factures.

Quand et comment récupérer la caution du logement ?

Si au terme du délai légal le propriétaire n'a pas restitué au locataire tout ou partie de son dépôt de garantie, celui-ci dans lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception.

📨 Une mise en demeure plus d'un mois après la tenue de l'état des lieux en l'absence de dégradations.

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

 📨 Une mise en demeure plus de deux mois après la tenue de l'état des lieux ayant fait apparaître des dégradations.

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en présence de dégradations

 Que faire en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne sont pas d'accord sur la restitution du dépôt de garantie :

  • le locataire estime que les retenues et/ou le montant des retenues ne sont pas justifiés ;
  • le bailleur n'a pas respecté le délai de restitution du dépôt de garantie.

Les parties devront s'en remettre à la commission départementale de conciliation dont dépend le logement pour arbitrer leur litige. Il s'agit d'un organisme paritaire composé de représentants des locataires et des locataires. Il va rendre un avis que les parties suivront ou non. En cas de désaccord persistant, les parties n'auront pas d'autre choix que de saisir le tribunal judiciaire dont la décision s'imposera à eux.

❓Quiz❓Êtes-vous incollable sur la caution logement ?

Pour le savoir, passez le test !

1 / 5
Le paiement du dépôt de garantie se fait au moment de l'entrée dans les lieux

A quel moment est-ce que le bailleur peut réclamer le dépôt de garantie à un locataire ?

VRAI FAUX

Le dépôt de garantie est dû au moment de la signature du bail. En même temps que les parties signent le contrat, le locataire doit payer au bailleur le dépôt de garantie même si la prise d'effet n'intervient que plus tard. Le seul cas où le dépôt de garantie est dû au moment de l'entrée des lieux c'est lorsque la signature et la prise d'effet du contrat se font le même jour.

Question suivante

2 / 5
Le montant du dépôt de garantie est de deux mois de loyers

Comment calcule-t-on le montant du dépôt de garantie d'une location ?

VRAI FAUX

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de bail signé. Pour une location vide, il sera d'un mois de loyer tandis que pour une location meublée il sera de deux mois. Lorsqu'on parle de mois de loyers, il s'agit toujours de loyers hors charges. S'agissant du bail de résidence secondaire ou logement de fonction c'est le contrat qui détermine le montant du dépôt de garantie.

Question suivante

3 / 5
Le locataire peut exiger une restitution de son dépôt de garantie le jour de l'état des lieux s'il n'y a pas de dégradations

Lors de la remise des clés au bailleur, le locataire qui n'a pas d'arriéré d'impayé et qui rend son logement dans un état impeccable est en droit de demander immédiatement le remboursement de son dépôt de garantie.

VRAI FAUX

Même en l'absence de dégradations, le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie.

Question suivante

4 / 5
En cas de restitution tardive, le dépôt de garantie est majoré

Le bailleur peut-il différer le remboursement du dépôt de garantie pour des raisons indépendantes de sa volonté ?

VRAI FAUX

Le délai de restitution du dépôt de garantie est d'ordre public et ne dépend pas des parties. Le bailleur a un mois en l'absence de dégradation et deux s'il y en a pour rendre au locataire tout ou partie de son dépôt de garantie. Par mois de départ, ce montant est majoré de 10 %.

Question suivante

5 / 5
Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas servir au paiement du loyer

Les locataires sont-ils dans leur droit lorsqu'ils ne paient pas leur dernier loyer au motif que le dépôt de garantie permettra de le couvrir ?

VRAI FAUX

Le locataire n'a pas le droit de refuser de payer son dernier loyer au motif que le bailleur dispose du dépôt de garantie et pourra procéder à une compensation. Mais dans les faits il est difficile pour les bailleurs de se prémunir contre cette pratique.

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Attention, il vous reste à tout apprendre sur le fonctionnement du dépôt de garantie, mais pas de panique, nos articles vont vous guider dans votre quête !

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Vous êtes incollable sur les mystères du dépôt de garantie ! Vous devez être un bailleur parfaitement aguerri.


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