⏯️ Pas d’état des lieux : le proprio peut-il garder le dépôt de garantie ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 16 octobre 2023
Juriste chez PAP.fr

Nos conseils en vidéo : L'état des lieux de sortie c'est la dernière étape du contrat de location d'un logement. Mais qu'en est-il si cet état des lieux n'est pas effectué en présence du locataire ? Si le propriétaire fait un état des lieux de son côté ? Une décision récente de la Cour de cassation nous éclaire sur ce point.

L'état des lieux solo : une validation exceptionnelle ?

La réalisation de l'état des lieux est une étape incontournable de la sortie d'une location. Pourtant, certaines situations peuvent empêcher propriétaire et locataire de faire un état des lieux contradictoire. Le propriétaire peut-il alors réaliser l'état des lieux seul de son côté ? Et surtout peut-il faire des retenues sur le dépôt de garantie sur la base d'un état des lieux solo. Une affaire judiciaire récente nous donne quelques indices.

Le cas se présente ainsi : un propriétaire réalise seul l'état des lieux de sortie, prend des photos en guise de preuves, puis retient le dépôt de garantie du locataire. Bien que cette situation puisse sembler inhabituelle, et contre toute attente, la Cour de cassation a validé cette démarche dans une décision du 7 septembre 2023, considérant que le propriétaire avait apporté la preuve suffisante d'un logement laissé en mauvais état. 

👉 Autrement dit, le propriétaire est autorisé à demander au locataire (et à son garant) le remboursement des réparations du logement sur la seule base d'un état des lieux réalisé unilatéralement. En l'occurrence, dans l'affaire, la caution solidaire est condamnée à verser 3 180 euros.

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Les implications pour les locataires et les propriétaires

A notre avis, il ne faut pas voir cette décision un laissez-passer pour le propriétaire l'autorisant à faire systématiquement l'état des lieux dans son coin. La loi préconise un état des lieux contradictoire, réalisé en présence des deux parties. Si cela s'avère impossible, c'est un huissier qui intervient. Ce que dit cette jurisprudence, c'est : en l'absence d'état des lieux, le propriétaire peut rapporter la preuve des dégradations par tout moyen

🙋‍♀️ Pour les propriétaires, suivre ces directives est le moyen le plus sûr d'éviter tout litige lors de retenues sur le dépôt de garantie. Quant aux locataires, c'est l'assurance de voir leurs droits respectés. La compréhension mutuelle de ces principes garantit une relation locative saine et transparente et surtout elle évite de devoir subir une procédure judiciaire pour départager les deux parties.

Si la décision de la Cour de cassation peut surprendre, elle rappelle l'importance d'une documentation soignée lors des états des lieux. Cependant, les meilleures pratiques demeurent la réalisation d'un état des lieux contradictoire ou, en cas d'impossibilité, le recours à un commissaire de justice (huissier).


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