La retenue pour les charges locatives

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Lorsque les charges sont au réel et que le locataire quitte le logement alors que le propriétaire ne dispose pas de l'arrêté annuel des comptes du syndic, le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.

La retenue dépend cependant du type de charges prévu au bail.

En location vide

Les charges sont au réel

Il s'agit toujours de charges au réel car il n'est pas possible de prévoir de forfait de charges pour ce type de location, sauf en cas de colocation pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014. Le locataire verse une provision de charges chaque mois. C'est un montant fixe estimé par le bailleur selon la quote-part des charges dites "récupérables". Il s'agit des charges liées à l'utilisation du logement qui ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret du 26 août 1987, et le bailleur doit estimer le montant de la provision de charges à partir de cette liste.

La régularisation des charges est annuelle

Une fois par an, le propriétaire doit effectuer la régularisation des charges, c'est-à-dire le décompte précis par catégories de charges. Pour les logements situés en copropriété, c'est à l'occasion de l'arrêté des comptes de la copropriété par le syndic que le propriétaire peut procéder à son tour au décompte des charges récupérables auprès de son locataire.

Une retenue de charges est possible

Or, la plupart du temps, le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes de charges de copropriété n'ait eu lieu. C'est dans cette attente que le bailleur est autorisé à conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie.

Par conséquent, dans les immeubles collectifs, la plupart des locataires, même à jour du paiement de leurs loyers et charges, ne récupèrent pas l'intégralité de leur dépôt de garantie à la date butoir prévue pour sa restitution. Le bailleur fait les comptes quelques mois plus tard, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes annuels de la copropriété. Il restitue alors, le cas échéant, le solde de son dépôt de garantie au locataire, dans le mois qui suit cet arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La retenue de 20 % est un maximum : le propriétaire peut donc retenir moins ! De manière générale, le montant retenu doit être adapté : le propriétaire doit tenir compte du nombre de mois pour lesquels la régularisation reste à effectuer et de la régularisation des années précédentes. En effet, si les provisions se sont avérées suffisantes voire excessives l'année précédente, il est inutile de retenir un montant élevé !

C'est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a comblé le vide juridique laissé jusque-là sur ce point, en confirmant la possibilité, pour les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété de pouvoir retenir jusqu' à 20 % du montant du dépôt de garantie, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra procéder à la régularisation définitive des charges de son logement dans le mois qui suit, et restituer le solde du dépôt de garantie à son locataire. Cela s'applique à tous les contrats en cours, même s'ils ont été signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.

En location meublée

Tout dépend du type de charges qui a été convenu dans le bail, car en location meublée, l'option se fait à la signature du contrat : soit pour des charges forfaitaires, soit pour des provisions de charges.

Les charges au réel

Si vous avez prévu des provisions, la règle est la même qu'en location vide : le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation annuelle des charges de l'immeuble par le syndic.

Les règles de restitution du dépôt de garantie sont alignées sur celles de la location vide avec la loi Alur, pour les contrats de location meublée. Le propriétaire a la possibilité d'en retenir une partie (20 % maximum)  jusqu'à l'arrêté des comptes annuels par le syndic.

Les charges forfaitaires

En revanche, si vous avez opté pour des charges forfaitaires, celles-ci ne donnant pas lieu à régularisation, il n'y a donc pas de possibilité pour le bailleur de conserver une quote-part du dépôt de garantie au départ du locataire en attendant la régularisation annuelle. Quel que soit le montant de charges réellement supporté par le bailleur, celui-ci ne pourra rien réclamer au locataire, puisque, par définition, le forfait est sensé recouvrir toutes les charges récupérables.

Toutefois, désormais, et c'est encore une nouveauté apportée par la loi Alur, les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes au départ du locataire, sans attendre !

 

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