La réalisation de travaux est quasiment inévitable dans un logement occupé. Quelles qu'en soient la nature et la cause, la question est de savoir à qui incombe le paiement de ces travaux.
La législation répartit précisément les obligations entre le locataire et le propriétaire. Le locataire comme le propriétaire sont responsables de l'exécution et/ou du paiement des travaux de réparation et d'entretien du logement loué.
Le propriétaire est tenu de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, mais le locataire doit en assurer l'entretien. Il doit procéder aux menues réparation dans le logement autrement appelées réparations locatives.
La prise en charge du paiement des travaux par le locataire correspond à deux cas de figure :
- soit il doit payer directement les travaux et il s'agit de réparations locatives ;
- soit il paye indirectement les travaux, il s'agit alors des charges locatives.
Les travaux peuvent intervenir à tout moment du bail : à l'entrée dans les lieux, en cours ou en fin de bail.
A l'entrée dans les lieux
Le propriétaire est tenu de vous délivrer un logement décent, dont l'état général et les équipements sont en bon état d'usage et de réparation conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
La convention de travaux
A votre entrée dans les lieux vous pouvez juger nécessaire la réalisation de travaux d'amélioration du logement. Vous ne pourrez effectuer ces travaux qu'avec l'accord du propriétaire. Pour cela, il convient de prévoir d'un commun accord dans le contrat une clause qui détermine la nature et les conditions de réalisation des travaux que vous souhaitez faire : c'est la « convention de travaux ». Elle précise les conditions de la réalisation des travaux.
La convention de travaux doit préciser :
- la nature des travaux,
- le montant du loyer minoré et la durée de la réduction,
- les modalités de votre indemnisation si vous quittiez le logement avant la fin de votre période de réduction de loyer. Le dédommagement se fera alors sur justificatifs des dépenses.
La convention de travaux ne peut pas concerner des travaux de mise aux normes puisque le logement doit être décent à sa mise en location.
Les travaux d'aménagement
Vous êtes libre d'aménager le logement à votre goût. Vous n'avez pour cela besoin d'aucune autorisation dès lors que vous ne transformez pas le logement. Les travaux vous incombent et vous ne pouvez prétendre à aucune compensation.
En cours de bail
Les réparations locatives
Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère de manière non exhaustive les réparations locatives à la charge du locataire, même en l'absence de dégradations.
Sont considérées comme des réparations locatives « des travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».
Ces travaux, d'un montant généralement peu élevé mais potentiellement nombreux, peuvent être exemple:
- les menues réparations des boutons et poignées de portes,
- la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées,
- le remplacement des ampoules, prises de courant, interrupteur
- l'entretien de la chaudière individuelle : quand le logement est chauffé avec une chaudière individuelle au gaz ou au fioul, c’est au locataire de prendre en charge son entretien annuel par un professionnel qualifié. C'est à lui notamment de souscrire un contrat d’entretien. A défaut d'en connaître un soi-même, le plus simple est de demander au propriétaire quel était le professionnel qui s’occupait de la chaudière avant votre arrivée pour reprendre le même.
- le remplacement des petites pièces de serrures ou réfection des clefs égarées
- le remplacement de quelques lames de parquet,
- le maintien en état de propreté des murs et plafond ;
- le raccord de peintures et tapisserie et le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci
- la vidange de la fosse septique pour des logements individuels,
- le remplacement de joints pour les installations de plomberie et débouchage des canalisations,
- le nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
- si vous avez un jardin privatif : taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes, etc.
Pour d'autres équipements mentionnés au contrat de location: entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
Les charges locatives
Le locataire doit s'acquitter des charges locatives. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit une liste limitative de travaux qui, bien que réalisés par le bailleur, constitueront pour lui une charge récupérable sur le locataire. Cela s'explique par le fait qu'il s'agisse de travaux de maintenance et de menues réparations, effectués principalement dans les parties communes, et qui bénéficient au locataire : ces réparations concernent les ascenseurs, l'eau, le chauffage collectif, les espaces verts, l'hygiène.
A noter : Depuis le 26 novembre 2009, afin d'encourager la réalisation de travaux « écologiques », la loi permet aux propriétaires de faire supporter au locataire une partie des travaux d'économie d'énergie.
En pratique, la prise en charge des réparations incombe entièrement au propriétaire et ne constitue pas une charge récupérable. Il y a néanmoins bien partage puisque, en contrepartie, le locataire bénéficiant d'un confort accru et de charges de chauffage réduites verse au propriétaire « une contribution au partage de l'économie de charges », résultant des travaux d'efficacité énergétique. Le calcul de la contribution mensuelle du locataire peut se faire de manière forfaitaire ou réelle, c'est-à-dire en fonction de l'économie d'énergie réellement obtenue.
Ce partage ne concerne que les logements loués vides et achevés avant le 1er janvier 1990. Il suppose que les travaux aient été entrepris en concertation avec le locataire, et le versement de la contribution est limité à une durée de quinze ans.
Le propriétaire paie les travaux importants
Demeurent toujours à la charge du propriétaire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou la force majeure de même que toutes les réparations autres que locatives (remplacement d'un chauffe-eau par exemple). Dans l'usage il s'agit souvent des réparations les plus importantes en termes de coût.
Qui entretient le jardin ?
Si vous aimez la nature et que vous avez opté pour un appartement en rez-de-chaussée avec jardin à usage privé ou une maison individuelle avec jardin, c’est aussi à vous de l’entretenir.
Notre conseil : pensez à tailler régulièrement vos haies, afin de les empêcher de prendre trop de volume. Leur redonner un aspect correct deviendra difficile et vous devrez faire appel à un professionnel. Dans ce cas, les frais seront à votre charge.
En copropriété, il y a une obligation d’entretien des jardins dans un souci d’esthétique, surtout lorsque les voisins donnent dessus. Si vous laissez le jardin à l’abandon, le syndic peut alors prendre l’initiative de faire intervenir un jardinier dont la facture sera à vos frais.
En fin de bail
En fin de bail, un état des lieux est établi : il permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations en matière de réparations et/ou d'entretien du logement, ou de constater qu'il n'a pas dégradé ou transformé les lieux. Le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail.
En cas de dégradations, le bailleur effectue les travaux et retient sur justificatifs (devis, factures) tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réfection.
A noter : en cas de dégradations, le bailleur ne peut facturer au locataire une remise à neuf. Il doit tenir compte de la durée de la location et appliquer un abattement en fonction de la vétusté. Ainsi, lorsqu'au bout de quatre ans la moquette est tachée, le bailleur est en droit de la remplacer mais il ne pourra faire payer au locataire qu'une partie du prix (environ 50% de la facture).
Actuellement, il n'existe pas une grille de vétusté officielle. Les parties au contrat peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail. Elle doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un "accord collectif de location".
On considère que la durée de vie est d'environ :
- dix ans pour les peintures et tapisseries ;
- sept ans pour les moquettes ;
- cinq ans pour les éléments d'équipement (par exemple les plaques de cuisson).
Pour savoir quels travaux doivent être pris en charge par votre propriétaire vous pouvez consultez notre article Réparations locatives et travaux à la charge du propriétaire.
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