Travaux, réparations : que doit payer le locataire ?
Dans un logement loué, la réalisation de travaux est une situation fréquente, qu’il s’agisse de simples réparations ou de rénovations plus conséquentes. Mais qui doit en assumer le coût ? La loi encadre clairement la répartition des responsabilités entre le propriétaire et le locataire.

📌 En résumé
Le locataire a certaines responsabilités en matière dentretien, de réparations ou daménagements.
🛠️ Réparations locatives | Petites réparations : joints, vitres, interrupteurs, etc. |
🧹 Entretien courant | Nettoyage régulier, débouchage des canalisations, entretien des équipements. |
Aménagements personnels | Travaux esthétiques sans transformation du logement, sans compensation du propriétaire. |
Convention de travaux | Accord écrit possible pour des améliorations, avec réduction de loyer en contrepartie. |
Locataire, propriétaire : à chacun son domaine
- Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent et en bon état dusage et de réparation, et de lentretenir tout au long de la location.
- Le locataire doit en assurer lentretien courant et réaliser les réparations dites « locatives ». Ces réparations sont définies par décret et correspondent à lusure normale liée à lusage du logement.
À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
---|---|
Entretien courant et réparations locatives | Travaux dus à la vétusté ou à un vice de construction |
Débouchage des canalisations, changement de joints | Remplacement dun chauffe-eau ou dune chaudière |
Entretien de la chaudière individuelle | Ravalement de façade, réfection de toiture |
Taille des haies dans un jardin privatif | Réparation dune fuite structurelle dans la toiture |
À lentrée dans les lieux : attention à létat initial
👉 Le logement doit être décent
Lors de lentrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre un logement décent, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le locataire na pas à financer des travaux de mise en conformité : si le logement ne répond pas aux critères de décence, les travaux sont à la charge exclusive du propriétaire.
📌 Exemple : Si linstallation électrique est dangereuse, le locataire peut exiger sa mise en conformité. Il na pas à avancer les frais ni à vivre dans linsécurité
👉 La convention de travaux : une exception encadrée
Dans certains cas, le locataire peut souhaiter améliorer le logement dès son emménagement (changer une cuisine vieillissante, poser un parquet ). Il peut alors conclure une convention de travaux avec le propriétaire, qui permet un aménagement du loyer en échange de la prise en charge des travaux. L'accord doit obligatoirement être écrit et figurer dans le bail ou en annexe. Éléments à inclure dans une convention de travaux :
- Nature précise des travaux
- Montant de la réduction de loyer et la durée
- Modalités dindemnisation en cas de départ anticipé
📌 Exemple : Vous proposez de rénover la salle de bains. Le propriétaire accepte, et le bail prévoit une baisse de loyer de 100 € par mois pendant un an. Si vous partez au bout de 6 mois, il devra vous rembourser une partie sur justificatifs.
Attention : une convention de travaux ne peut jamais couvrir des travaux de mise aux normes.
👉 Les travaux d'aménagement
Vous êtes libre d'aménager le logement à votre goût. Vous n'avez pour cela besoin d'aucune autorisation dès lors que vous ne transformez pas le logement. Les travaux vous incombent et vous ne pouvez prétendre à aucune compensation.
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En cours de bail : réparations et entretien
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il sagit dusures normales liées à lusage quotidien du logement. Exemples de réparations locatives :
- Entretien de la chaudière individuelle ;
- Rebouchage des trous dans les murs ;
- Débouchage des canalisations, nettoyage du calcaire ;
- Entretien dun jardin privatif.
Le locataire est également responsable de lentretien courant des équipements indiqués dans le bail, comme les électroménagers, hottes, climatiseurs, ou meubles scellés.
👉 Les charges locatives : une participation indirecte
Certaines dépenses engagées par le propriétaire peuvent être récupérées sur le locataire. Cest le cas des travaux dentretien et de maintenance dans les parties communes (ascenseur, espaces verts, chauffage collectif ). Ces frais, appelés charges locatives, sont strictement listés par le décret de 1987 sur les charges locatives. Les travaux refacturables au locataire :
- Entretien des ascenseurs, espaces verts collectifs ;
- Dépenses deau, de chauffage collectif.
👉 Travaux déconomie dénergie : un partage encadré
Depuis 2009, pour les logements vides construits avant 1990, le propriétaire peut demander au locataire une participation à des travaux damélioration énergétique. Il faut pour cela que le locataire bénéficie d'un confort accru et de charges de chauffage réduites. Le locataire doit alors verser au propriétaire « une contribution au partage de l'économie de charges », résultant des travaux d'efficacité énergétique.
Cette « contribution au partage de léconomie de charges » se calcule soit de façon forfaitaire, soit en fonction des économies réelles de chauffage. Les conditions pour une participation du locataire :
- Concertation préalable entre propriétaire et locataire ;
- Durée de contribution limitée à 15 ans
- Calcul de la participation forfaitaire ou au réel
📌 Exemple : Le propriétaire fait installer des fenêtres double vitrage. En contrepartie de la baisse des charges de chauffage, vous versez 15 € par mois pendant 10 ans.
Les réparations importantes restent à la charge du propriétaire : vétusté, malfaçon, vice de construction, force majeure ou remplacement déquipements comme un chauffe-eau.
En fin de bail : état des lieux et réparations éventuelles
Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie permet de vérifier si le logement a été correctement entretenu et sil na pas été dégradé. En cas de dégradations, le propriétaire peut retenir une somme sur le dépôt de garantie, sur présentation de devis ou factures. Toutefois, il ne peut exiger une remise à neuf : il doit appliquer un abattement lié à la vétusté.
Durée de vie moyenne des équipements - Peintures et papiers peints : 10 ans ;
- Moquette : 7 ans ;
- Équipements/électroménager (plaque de cuisson
) : 5 ans
📌 Exemple : Une moquette tachée après 4 ans dusage ne peut être facturée quà hauteur de 50 % de son prix.
Il nexiste pas de grille de vétusté officielle, mais bailleur et locataire peuvent en choisir une issue dun accord collectif dès la signature du bail.
Et le jardin dans tout ça ?
Si vous aimez la nature et que vous avez opté pour un appartement en rez-de-chaussée avec jardin à usage privé ou une maison individuelle avec jardin, cest aussi à vous de lentretenir. Si vous bénéficiez dun jardin à usage privatif, son entretien vous incombe. Cela comprend la taille des haies, lélagage, et le maintien en état général du jardin.
👉 La copropriété exige l'entretien des jardins pour préserver l'esthétique, particulièrement quand ces espaces sont visibles depuis les habitations adjacentes. Si vous laissez le jardin à labandon ou si vous laissez les haies envahir les espaces communs le syndic peut alors prendre linitiative de faire intervenir un jardinier dont la facture sera à vos frais.
En conclusion
La répartition des travaux entre propriétaire et locataire repose sur une règle simple mais essentielle : le propriétaire assure la structure, le locataire assure lusage. En cas de doute, relisez votre bail, appuyez-vous sur les décrets officiels et privilégiez toujours un dialogue transparent avec votre propriétaire !
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