Propriétaire : comment gérer le départ d'un seul colocataire  ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 22 janvier 2025
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes propriétaire et un colocataire quitte le logement ? Pas de panique ! Selon le type de bail (unique ou individuel), voici toutes les étapes pour gérer sereinement cette transition.

Pour un bail collectif, l’état des lieux est réalisé uniquement à la fin de la colocation.
Pour un bail collectif, l’état des lieux est réalisé uniquement à la fin de la colocation. © Maskot/GettyImages

📌 En résumé

Voici un aperçu des démarches pour les propriétaires avec un bail unique (collectif) lors du départ d’un colocataire.

Loyer et solidaritéAvec une clause de solidarité, le locataire reste responsable des loyers pendant six mois, sauf remplacement. Sa responsabilité prend fin avec le préavis.
Loyer sans remplaçantSans remplaçant, les colocataires restants paient l’intégralité du loyer. Le propriétaire peut accepter un locataire proposé ou en chercher un lui-même.
État des lieuxL’état des lieux partiel est conseillé. Celui de sortie, obligatoire, couvre la chambre et les parties communes.
Dépôt de garantieLe propriétaire le rend au départ du dernier colocataire. Le sortant récupère sa part auprès des colocataires restants ou de son remplaçant.

Faut-il faire un état des lieux de sortie ?

✅ Oui, si bail individuel

Dans le cadre d’un bail unique, un état des lieux de la chambre est obligatoire lorsque le colocataire sortant quitte le logement. Cela permet de constater officiellement l’état de sa pièce privée, dont il est le seul responsable, et de prévenir toute contestation ou litige concernant d’éventuelles dégradations.

Concernant les parties communes, aucun état des lieux spécifique n’est requis. Cependant, si le colocataire sortant a causé des dégradations dans ces espaces, il devra régler la situation directement avec les autres colocataires, car la responsabilité collective s’applique pour ces zones partagées.

❌ Non, si bail collectif

Pour un bail collectif, l’état des lieux est réalisé uniquement à la fin de la colocation, lorsque tous les colocataires quittent le logement. Le locataire sortant et le propriétaire peuvent décider de faire un état des lieux intermédiaire mais ce n'est pas une obligation légale !

Les différences entre un bail collectif et un bail individuel

Bail unique (Collectif) Bail individuel
Un seul contrat signé par tous les colocataires. Un contrat distinct pour chaque colocataire.
Tous les colocataires sont coresponsables du paiement du loyer et des charges. Chaque colocataire est responsable uniquement de sa part.
Un seul dépôt de garantie pour l’ensemble des colocataires. Chaque colocataire verse un dépôt de garantie séparé.
L'état des lieux est réalisé pour l’ensemble des colocataires en une seule fois. L'état des lieux est réalisé individuellement pour chaque colocataire.
Les colocataires sont solidaires (clause de solidarité possible). Aucun impact entre colocataires en cas d’impayé.

🙋‍♀️ Nous conseillons au colocataire d'organiser une démarche informelle avec les autres colocataires ou le propriétaire pour clarifier sa responsabilité. Cela permettra aux autres colocataires de lui rendre sa part de dépôt de garantie.

Doit-on lui rendre sa part du dépôt de garantie ?

Non, pas immédiatement. Le dépôt de garantie est collectif dans le cadre d’un bail commun. Cela signifie qu’il sera restitué à l’ensemble des colocataires à la fin du bail, sous déduction d’éventuelles réparations ou charges impayées. Le colocataire sortant devra se faire rembourser directement par les colocataires restants ou par son remplaçant, si un nouvel entrant le remplace.

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La clause de solidarité reste-t-elle applicable ?

✅ Oui. La clause de solidarité prévoit que le colocataire sortant reste responsable des obligations du bail (loyer, charges, etc.) jusqu’à la fin du préavis ou avant si un nouveau colocataire signe le contrat et intègre la colocation.

❌  Non ! Cette clause est toutefois limitée dans le temps : pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, cette solidarité cesse six mois après la remise des clés.

Départ d’un colocataire : quelles incidences sur le loyer ?

Lorsqu’un colocataire quitte une colocation, les conséquences sur le loyer dépendent du type de bail.

👉 Bail individuel

  • Les autres colocataires ne sont pas impactés financièrement.
  • Le propriétaire doit trouver un remplaçant pour la chambre vacante et signer  nouveau contrat de location.

👉 Bail unique avec clause de solidarité

Les colocataires restants doivent payer la part de loyer du colocataire parti jusqu’à ce qu’un remplaçant soit trouvé.

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Propriétaire comment intégrer un nouveau colocataire ?

Avec un bail individuel, la gestion est simplifiée et revient au propriétaire. Avec un bail unique, l’arrivée d’un colocataire nécessite des démarches supplémentaires : mise à jour du bail, gestion du dépôt de garantie et adaptation de l’assurance habitation.

Bail individuel Le propriétaire gère l’arrivée du remplaçant comme une nouvelle location. Il peut choisir un candidat avec dossier ou accepter celui proposé par les colocataires. Un nouveau bail est signé, parfois avec un loyer révisé.
Bail unique  Le nouvel arrivant doit avoir un dossier solvable. Un avenant signé par toutes les parties officialise son arrivée. Le dépôt de garantie reste chez le propriétaire, l’ancien colocataire doit récupérer sa part auprès du nouvel entrant. L’assurance habitation doit aussi être mise à jour.

Le modèle type d'avenant de PAP permet d'intégrer un nouveau locataire qui devient titulaire du bail.


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