La retenue pour la remise en état du logement

Publié par & le

L'état des lieux va donc servir, selon le cas, soit au locataire à justifier qu'il rend le logement en bon état d'entretien, soit, au contraire au propriétaire à justifier du mauvais état du logement.

Pour justifier de l'état du logement loué à l'entrée dans les lieux comme à la sortie du locataire, des états des lieux sont établis par le bailleur et le locataire. Vous pouvez vous procurer notre modèle-type d'état des lieux sur notre site PAP.fr

Le locataire a donc intérêt à prendre soin du logement pour éviter toute retenue à ce titre sur le dépôt de garantie.

L'entretien du logement par le locataire

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (par exemple : le graissage des serrures et des gonds, les menus raccords de peinture ou de tapisserie, le remplacement des joints des robinets et des canalisations d'eau, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des flexibles de douches si besoin...). La liste de ces réparations est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cette liste est indicative mais pas limitative.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu'il aurait causés, comme des trous de cigarette dans la moquette, un papier peint arraché, une vitre cassée...

Si le logement est équipé d'une chaudière individuelle alimentée par des combustibles gazeux, liquides ou solides (gaz, fioul, bois, granulés, charbon, etc.) le locataire doit faire faire un contrôle et un entretien annuels par un professionnel qualifié.

Un état des lieux de sortie pour justifier des dégradations

C'est en comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes pendant qu'il était locataire, l'état des lieux de sortie doit lui permettre de démontrer qu'il l'a rendu en bon état d'entretien et de réparations.

Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.

Un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement "usées" par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. 

Attention, sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Des factures ou devis pour justifier du montant des travaux

Une fois les dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture, soit de l'artisan ayant réalisé les travaux, soit des matériaux qu'il a lui-même utilisés pour la remise en état.

Devis ou facture ?

Cette question fait toujours débat et les décisions de justice sont mitigées sur ce point. Cependant, une réponse ministérielle datant de 2010 précise que "la loi ne prévoit pas que le bailleur doit être en mesure de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux".

Pour éviter les discussions, et si le propriétaire est en mesure de le faire, il lui est conseillé de produire une facture, mais le locataire ne peut cependant pas le lui imposer. 

Le bailleur peut-il déduire toute la facture ?

Oui s'il s'agit d'une réparation ou de l'entretien d'un équipement que le locataire aurait négligé de faire. Non s'il faut remplacer l'élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf. Il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c'est-à-dire de l'ancienneté de l'élément en question. Le plus souvent, le propriétaire fait appel à son bon sens et aux usages en la matière. Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire. Mais le propriétaire peut aussi choisir de se référer à une grille de vétusté.

Opter pour une grille de vétusté 

La loi Alur de mars 2014 devait fixer une grille officielle de vétusté. Mais le décret attendu sur la question laisse simplement la possibilité au propriétaire et au locataire d'en choisir une parmi les grilles de vétusté existantes ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ». 
Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré ou pour ceux détenus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
L'adoption d'une de ces grilles de vétusté est possible pour les baux signés depuis le 1er juin 2016. L'intérêt ? c'est de vous permettre de limiter les hésitations pour apprécier la vétusté. Cela va vous permettre d'évaluer facilement la quote-part pouvant être retenue sur le dépôt de garantie pour les travaux à réaliser au départ du locataire.

A titre indicatif, il a été estimé que :

  • la durée de vie des peintures et tapisseries est d'environ dix ans ;
  • la durée de vie des moquettes est d'environ sept ans ;
  • la durée de vie des éléments d'équipement (plaques chauffantes par exemple) est d'environ cinq ans.

Et si le logement est rendu très sale ?

C'est une appréciation qui reste très subjective. Et la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Ensuite, le bailleur doit faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu'il lui faut une facture. Par conséquent, si le bailleur décide de retrousser ses manches et de s'en occuper lui-même, il ne pourra retenir que... les produits ménagers et non le temps passé !

 

VIDEO : Quand le locataire donne congé...

Quelles sont les règles lorsqu’un locataire donne congé ? Voici cinq questions/réponses pour connaître les formalités, le calcul des délais de préavis, la renonciation au congé. C’est l’un thèmes sur lequel on a le plus de questions !

Voir la vidéo

VIDEO : Etat des lieux de sortie : qui prend en charge les peintures ?

Lors de l’état des lieux de sortie, il n’est pas rare que le ton monte ! Ce n’est pas toujours facile de se mettre d’accord sur l’état du logement ! Et y’a un truc sur lequel on s’écharpe souvent sont les peintures !

Voir la vidéo

VIDEO : Tout mois commencé est dû ! Vrai ou faux ?

Quand le locataire ou le propriétaire donne congé, il est fréquent que le contrat se termine en cours de mois… Dans ce cas, le locataire doit-il payer le mois entier ?

Voir la vidéo

VIDEO : Quel délai pour la restitution du dépôt de garantie ?

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans le délai d’un mois si le logement lui a été rendu en bon état et dans le délai de deux mois si des dégradations ont été constatées dans l’état des lieux de sortie.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Vous souhaitez reprendre possession de votre logement pour le vendre ou l'habiter : il vous faut donner congé à votre locataire. Cette possibilité est largement encadrée et vous devez donc respecter...

Le dépôt de garantie fait souvent l'objet de beaucoup d'interrogations : son montant, sa restitution, ses retenues. Petit tour en questions.

Ce modèle de lettre permet au propriétaire d'informer le locataire de la restitution partielle du dépôt de garantie.