Location vide : une notice obligatoire pour les congés pour vente et pour reprise

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur prévoyait en location vide un formalisme précis pour les congés donnés par le bailleur en vue de vente ou de reprise. Il énonce qu'« une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ».

La teneur de cette notice devait être déterminée par arrêté. Après une longue attente, c'est chose faite !  Un arrêté du 13 décembre 2017 est venu combler l'attente. A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra notifier à son locataire un congé pour vente ou pour reprise devra obligatoirement joindre  cette notice à son congé.

La notice ne modifie en rien le formalisme requis pour un congé pour reprise ou pour vente. Elle vient au contraire confirmer dans un format qui se veut plus synthétique et clair, les dispositions législatives qui organisent le congé donné au locataire. Le but est permettre facilement à celui ci de savoir quels sont ses droits et ses recours à l'égard du propriétaire qui n'aura pas respecté les règles du congé pour reprise ou du congé pour vente.

Location vide : le formalisme des congés pour reprise ou pour vente

La notice rappelle le formalisme que doit revêtir le congé pour être valable.

• La forme du congé

Le congé qu'il soit pour vente ou pour reprise, doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement du locataire.

• Les destinataires du congé

Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail. Sont cotitulaires tous les signataires du bail, c'est le cas par exemple pour des colocataires qu'ils aient ou pas des liens entre eux. A défaut le congé n'est opposable qu'à celui qui l'a reçu.

Spécificité pour les personnes liées par le mariage: l'époux même non signataire du bail est cotitulaire de droit dès lors que bailleur avait été informé du mariage: le congé doit donc lui être notifié. Quant aux partenaires liés par un PACS, ils ne sont considérés comme des cotitulaires que si leurs deux noms figurent sur le bail ou s'ils en avaient conjointement fait la demande au bailleur.

• Le délai de préavis est de 6 mois

Le propriétaire doit, 6 mois avant le terme du bail notifier son congé au locataire. Ces 6 mois sont décomptés à partir de la réception effective du congé par le locataire.  6 mois au moins doivent s'être écoulés entre le moment où le locataire a effectivement reçu le congé et l'échéance du bail.  A défaut le congé est considéré comme n'ayant pas été donné et le contrat est considéré comme s'étant tacitement reconduit.

• Suspension de la possibilité de donner congé

Aucun congé pour vente ou pour reprise ne peut être donné au locataire dont le logement, ou le bâtiment dans lequel se situe le logement fait l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril. Cela redevient possible si la procédure est abandonnée ou annulée.

• La protection de certains locataires

Le locataire âgé de plus de 65 ans et ayant de revenus inférieurs à un plafond de ressources en vigueur  pour l'attribution de logements conventionnés à la date de notification ne peuvent se voir délivrer de congé.

Bénéficie également d'une protection, le locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et dont les revenus sont tels que décrits ci-dessus, et lorsque le montant cumulé des ressources de l'ensemble des personnes vivant dans le foyer est à la date de notification du congé inférieur à ce même plafond.

La notice rappelle que le locataire qui a reçu le congé doit quitter le logement au plus tard le dernier jour du préavis. Toutefois à réception du congé, il peut quitter le logement à tout moment pendant le préavis, il n'est alors redevable du loyer que jusqu'à la restitution des clefs.

• Les bénéficiaires du congé pour reprise

Le bailleur qui donne un congé pour reprise ne peut le faire qu'au bénéfice de personnes déterminées à l'exclusion des personnes morales. La reprise doit être faite en vue d'une occupation à titre de résidence principale. Peuvent bénéficier du congé pour reprise:

• le conjoint du bailleur, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire depuis un an à la date du congé, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou de son concubin,
• l'un des associés d'une SCI (enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrières-petits-enfants, arrières-grands-parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, petits-neveux et nièces, grands-oncles et tantes, cousins germains)
• les co-indivisaires du logement, pour eux, leurs conjoints, partenaire de PACS, concubin,  leurs ascendants, descendants ou ceux de leurs conjoint, partenaire de PACS ou concubin.

Dans ce cas, la notification du congé pour reprise doit  comporter des mentions obligatoires:

• la mention selon laquelle il s'agit d'une reprise pour habiter ou pour loger un proche ;
• le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• la nature du lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ;
• une mention sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
• si le bailleur est une SCI familiale, le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.

• Les conditions du congé de vente

Lorsque le congé est délivré pour vente. La notice rappelle le formalisme propre à ce congé. Dans la notification du congé, le bailleur doit obligatoirement faire figurer:

• la mention qu'il s'agit d'un congé pour vente ;
• le prix et les conditions de la vente envisagée ;
• une description exacte des locaux concernés ;
• les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La notice rappelle ensuite les implications d'un congé pour vente, notamment par rapport au droit de préemption du ou des cotitulaire(s) du bail: la durée de validité de l'offre, les conséquences du refus ou de l'acceptation de l'offre par le locataire, l'incidence d'une baisse du prix de vente après le refus initial du locataire.

La notice rappelle les conditions spécifiques liées à la vente en lots par exemple et les droits qui en découlent pour le locataire.

Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vente

La notice informe le locataire qui conteste son congé des voies de recours et d'indemnisation dont il dispose contre le bailleur qui ne lui aurait pas donné un congé régulier.

Les motifs de contestation du congé

Le destinataire du congé peut le contester dans des hypothèses bien précises listées par l'arrêté du 13 décembre 2017:

• l'absence des mentions obligatoires pour un congé pour vente ou pour reprise ;
• l'auteur du congé n'était pas habilité à délivrer le congé (il n'est ni propriétaire, ni mandaté par le propriétaire pour le faire) ;
• un des cotitulaires n'a pas reçu notification du congé ;
• le congé n'a pas été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé ;
• le congé n'a pas respecté le délai de préavis ;
• le congé n'a  pas respecté les règles sur les locataires protégés ;
• le locataire n'a pas reçu de notification l'informant de la baisse du prix du bien pour lequel il avait bénéficié du droit de préemption.

Le règlement des litiges

Les parties ont le choix entre un règlement à l'amiable et un règlement judiciaire, lorsqu'elles s'opposent sur la régularité d'un congé.

• Le règlement amiable

Lorsque les parties le souhaitent elles peuvent rechercher une solution concertée avec l'aide de la commission départementale de conciliation ou auprès du conciliateur de justice.

La commission départementale de conciliation. Présente dans chaque département, elle est constituée à égalité de représentants d'organisation de propriétaires et de locataires. Sa saisine est gratuite et se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail au secrétariat de la commission. Si les parties trouvent un accord pendant la conciliation, elles le formalisent par un document qu'elles signent chacune. En l'absence d'accord, la commission rend un avis qui pourra être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties.

Le conciliateur de justice. Le recours gratuit peut se faire par courrier, téléphone ou en se rendant à sa permanence. Pour trouver ses coordonnées: https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence.

Si les parties s'accordent, le conciliateur le formalise par un constat d'accord signé par les parties et lui. En cas d'échec, il reste aux parties la possibilité d'un règlement judiciaire.

• Le règlement judiciaire

Le locataire qui conteste le congé donné par le bailleur peut introduire une action en justice auprès du tribunal d'instance dont dépend le logement. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire.

Le jugement peut déclarer la nullité du congé si le formalisme du congé n'a pas été respecté.

Pour le locataire, les effets varient selon qu'il demeure toujours dans les lieux ou non au moment de la nullité du congé :

• S'il est toujours dans les lieux, il bénéficiera d'une reconduction tacite de son bail.
• S'il avait déjà quitté les lieux, il lui sera octroyé des dommages-intérêt par préférence à une réintégration dans les lieux.

Pour le bailleur dont le congé aura été jugé frauduleux, il encourt une sanction pénale, soit une amende qui peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.