Donner congé à son locataire en location vide

En location vide à usage de résidence principale du locataire le congé ne peutêtre délivré au locataire qu'à chaque échéance du contrat...donc seulement tous les trois ans pour la date anniversaire du bail.

La forme du congé

Le congé peut être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé.

Compte tenu du formalisme des congés, il est fortement recommandé d'utiliser un modèle type de congé à jour des textes en vigueur pour ne pas oublier une mention obligatoire et ainsi éviter une éventuelle contestation. Vous pouvez ainsi utiliser nos modèles types de lettres de résiliation pour donner congé à votre locataire.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est de six mois. Ce délai court :

• à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
• à compter de la signification de l'acte d'huissier ;
• à compter la remise en main propre.

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour trois ans.

Les motivations du congé

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un seul des trois motifs prévus par la loi.

Le congé pour vente

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'un droit de priorité sur la vente.

Pour que le locataire puisse se déterminer, le congé doit notamment indiquer le prix et les conditions de vente du logement. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour accepter l'offre. Deux situations peuvent alors se produire :

• Le locataire accepte l'offre de vente. Il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Toutefois ce délai est porté à quatre mois si dans sa réponse le locataire indique qu'il a l'intention de recourir à un prêt pour acheter le logement. A la fin du délai, si la vente n'est pas réalisée, le locataire doit quitter les lieux ;
• Le locataire n'a pas accepté l'offre de vente dans les deux premiers mois du préavis. Il doit libérer le logement au plus tard à la fin du contrat.

Pour délivrer un congé pour vente, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.

Le congé pour reprise

Le congé peut être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale. Attention : suite aux lois « Alur » et  « Macron », le propriétaire bailleur doit dorénavant justifier systématiquement du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (par exemple : « mon logement actuel est trop petit ou trop grand » ou « mon enfant est muté dans la commune où est situé le logement ».).

Peuvent bénéficier de la reprise :

• le bailleur lui-même ;
• son conjoint ;
• son partenaire pacsé ;
• son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants ou descendants ;
• les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS.

Pour délivrer un congé pour reprise, vous pouvez utiliser notre modèle type de lettre.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Dernière possibilité offerte par la loi pour résilier le bail, le motif légitime et sérieux n'a pas été précisément défini par la loi ; c'est une question d'appréciation réglée au cas par cas. Les juges en la matière disposent d'un pouvoir d'appréciation souverain sur le caractère légitime et sérieux. Il peut s'agir de la violation par le locataire d'une de ses obligations ou d'un motif indépendant de toute faute du locataire.

La violation par le locataire d'une de ses obligations. A titre d'exemple, ont été considérés comme un motif légitime et sérieux :

• des retards répétés dans le paiement des loyers ;
• une dégradation importante des lieux loués ;
• un changement de destination des lieux ;
• une sous-location non autorisée.

Un motif indépendant de toute faute du locataire. Ce congé peut être délivré pour un motif non imputable au locataire. Ainsi, à titre d'exemples, ont été considérés comme légitime et sérieux :

• la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière ;
• la décision du bailleur de restructurer son immeuble et d'exécuter des travaux de rénovation (en cas de contestation, le juge examine l'importance et la nécessité des travaux ainsi que la certitude de leur réalisation).

Le congé frauduleux

Le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effet :

• le logement objet du congé pour vente doit être vendu ou au moins réellement mis en vente ;
• le bénéficiaire de la reprise doit réellement intégrer le logement à titre de résidence principale.

Si le congé n'a pas produit ses effets, le locataire peut en contester la validité. Si le congé est réellement frauduleux, le locataire peut alors obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire être condamné à une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale en fonction de la gravité des faits. Bien évidemment, il s'agit d'un examen au cas par cas. Le comportement du propriétaire bailleur est examiné précisément et son intention frauduleuse doit être caractérisée. Ainsi, par exemple, ne constituent pas un comportement frauduleux :

• le propriétaire qui reloue après un congé pour vente dès lors qu'il prouve qu'il a réellement mis en vente (passages d'annonces, mandat de vente), au prix du marché et pendant un délai raisonnable (plusieurs mois) ;
• le bénéficiaire de la reprise qui n'intègre les lieux que plusieurs mois après le départ du locataire dès lors que d'importants travaux nécessaires ont été réalisés.

Le paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis

Lorsque le congé est notifié par le propriétaire, le locataire n'est redevable, pendant le délai de préavis, des loyers et charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Si le locataire quitte les lieux pendant le délai de préavis, il peut donc cesser valablement ses paiements après l'établissement de l'état des lieux et de la remise des clés.