Les motifs de préavis réduit pour une location vide

Quel est le délai de préavis pour quitter une location ?

Le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Le bail peut prendre fin prématurément lorsque le propriétaire ou le locataire donne congé. Le locataire qui veut mettre fin au contrat peut le faire beaucoup plus librement que le propriétaire.

• Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les trois ans) en respectant un délai de préavis de six mois et en motivant son congé (congé pour vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux).
• Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois.

Le délai imparti au locataire est toutefois réduit à un mois dans dix hypothèses. L'une d'entre elles, créée par la loi pour l'Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, est fréquente : il s'agit du cas du logement situé en zone tendue, et ce, sans que le locataire n'ait à justifier d'un changement de situation.

Comment réduire le préavis de trois mois à un mois ?

La durée du préavis peut être réduite dans quatre hypothèses liées à l'évolution professionnelle du locataire. Ainsi, le délai est réduit à un mois lorsque le locataire justifie :

• d'un premier emploi ;
• d'une mutation professionnelle ;
• d'une perte d'emploi ;
• d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Le préavis est également réduit à un mois lorsque :

• le logement se situe dans une zone tendue ;
• l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• le locataire bénéfice du revenu de solidarité active (RSA) ;
• le locataire bénéficie de l'allocation adulte handicapé ;
• le locataire s'est vu attribuer un logement social ;
• le locataire est victime de violences conjugales ou un enfant résidant dans le foyer est victime de violences.

Le logement se situe dans une zone tendue

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un nouveau motif de préavis réduit lorsque le logement est situé dans une zone tendue. La liste des zones tendues est fixée dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

En conséquence, le délai de préavis est systématiquement réduit à un mois pour le locataire qui en fait la demande dans les 1 149 communes urbaines concernées.Tous les contrats de location vide bénéficient d'un délai de préavis réduit à un mois lorsque le logement est situé dans une zone tendue, que la signature soit postérieure ou non à la loi Alur du 24 mars 2014.

Modèle de lettre d'un préavis réduit pour un logement en zone tendue

Avant toute démarche, vous devez donner votre préavis à votre propriétaire. Pour cela, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre pour la résiliation de votre bail. A réception de ce courrier, votre propriétaire prendra acte de votre décision.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (logement situé en zone tendue)

Quand commence le préavis ?

Le délai de préavis court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier. La loi prévoit également que le congé puisse être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le congé démarrera le jour de la signification. Le locataire qui souhaite bénéficier d'un motif de préavis réduit doit l'exprimer dans sa lettre de congé, préciser le motif invoqué et joindre au courrier du congé les pièces qui le justifient (lettre de licenciement, certificat médical...).

L'énumération des motifs de préavis réduit est limitative. En aucun cas, le locataire ne peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois pour un autre motif que ceux prévus par la loi. En revanche, si le propriétaire a accepté un préavis réduit sur un motif erroné, il ne peut revenir sur sa position alors que les locataires ont quitté les lieux (Cassation civile 3e, 19 septembre 2012).

Les juges acceptent parfois que le locataire quitte les lieux sans préavis lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Ce serait notamment le cas si le logement se révélait humide et insalubre ou infesté de puces.

Résiliation de bail : les motifs liés à l'emploi du locataire

La mutation professionnelle

La mutation permettant de bénéficier du préavis réduit suppose nécessairement une décision prise par le supérieur ou l'employeur du locataire.

Il y a cependant une incertitude sur la durée du préavis lorsque le locataire a demandé sa mutation. Une réponse ministérielle (Réponse ministérielle n°47238 AN, 10 mars 1997, p. 1239) est venue préciser que la mutation, pour permettre un préavis réduit, devait s'imposer au locataire :

• soit qu'elle provient d'une décision unilatérale de l'employeur ;
• soit qu'elle est voulue par l'employé, dans la mesure où la décision définitive est subordonnée à la volonté de l'employeur.

Les juges sont donc enclins à reconnaître un préavis réduit aux locataires qui ont souhaité leur mutation même s'ils se déterminent au cas par cas. Ainsi, il a pu être jugé que n'est pas une mutation professionnelle le fait pour un locataire de quitter sa ville pour des raisons professionnelles, mais à la suite d'une demande de changement faite par lui (Tribunal d'Instance de Paris XXe, 24 mars 1987 ; Cour d'appel de Versailles, 1re chambre, 2e section, 14 décembre 2005).

Indifférence du lieu de mutation

La mutation professionnelle permet au locataire le bénéfice du préavis de location réduit, peu importe le nouveau lieu d'affectation du locataire. Ainsi, pour profiter du préavis réduit, il n'est pas nécessaire que le locataire justifie d'un domicile dans une autre ville (Cour de cassation, 3e civile, 22 octobre 2003). Il n'y a donc pas lieu de rechercher si la mutation devait nécessairement obliger le locataire à changer de lieu de domicile (Cour d'appel de Paris, 12 mars 1997).

Moment de la mutation

Une certaine concomitance entre le congé et la mutation est exigée. Ainsi, la jurisprudence a décidé que le congé donné près de quatre mois après la mutation du locataire ne peut être considéré dans le cadre de l'aléa professionnel permettant un délai de préavis de location réduit (Cour d'appel de Besançon, 30 janvier 2001).

Bénéficiaire du préavis réduit

C'est la mutation du titulaire du bail de location qui permet le bénéfice d'un préavis réduit. Ainsi, la mutation du concubin du locataire ne permet pas de réduire le préavis de location à un mois (Cour d'appel de Dunkerque, 14 novembre 1984).

Toutefois, lorsqu'il existe une communauté de vie (époux, partenaires pacsés et concubins notoires), le conjoint de la personne touchée par l'évènement peut également bénéficier du préavis de location réduit.

En colocation, c'est seulement le colocataire concerné par la mutation qui peut bénéficier du préavis et non l'ensemble des colocataires (Cour d'appel de Paris, 11 mars 2004).

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (mutation professionnelle)

Comment casser un bail lorsque le locataire perd son emploi ?

Comme pour le motif de mutation professionnelle, la jurisprudence exerce un contrôle étroit sur la notion de perte d'emploi. La perte d'emploi ne saurait concerner une activité libérale ou commerciale. Un locataire qui n'est pas salarié ne peut être licencié et ne peut donc pas bénéficier d'un délai de préavis réduit (Cour de cassation, 3e civile., 18 juin 2002). Le locataire doit prouver la perte d'emploi : en revanche, il n'a pas à justifier qu'il quitte la région (Cassation civile 3e, 19 septembre 2012).

La non-reconduite d'un contrat à durée déterminée (CDD) permet au locataire la réduction du préavis (Cour de cassation, civile 3e, 8 juillet 2009).

Moment de la perte d'emploi

La perte d'emploi doit être effective au moment du congé. Ainsi la seule crainte du locataire d'être licencié ne suffit pas à réduire le délai du préavis de location à un mois.

En outre, le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d'emploi. La jurisprudence a déjà considéré par exemple qu'un congé donné onze mois et demi après la perte d'emploi ne permet pas au locataire de bénéficier d'un préavis réduit (Cour d'appel de paris, 2 octobre 1995). En revanche, le congé donné deux mois et demi après la notification de la rupture du contrat de travail ouvre droit à un préavis de location réduit (Cour d'appel de Paris, 10 février 1998).

Le bénéficiaire du préavis

Comme pour la mutation professionnelle, la perte d'emploi doit affecter personnellement le titulaire du bail et non la personne vivant dans le logement. Toutefois, les époux étant cotitulaires du bail à usage d'habitation, il suffit qu'un seul ait perdu son emploi pour justifier du délai de préavis de location raccourci. Les juges étendent la règle aux partenaires pacsés et aux concubins notoires.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (perte d'emploi)

L'obtention du premier emploi

Pour l'appréciation du premier emploi, il convient de considérer la date d'affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire, quelle que soit la forme de son contrat de travail (Cour d'appel de Bordeaux, 9 décembre 1999).

Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

Lorsque le locataire trouve un emploi après une période de chômage, il bénéficie d'un délai de préavis de location réduit à un mois. Il faut cependant que la perte d'emploi et le nouvel emploi interviennent au cours du bail (Cour d'appel de Bordeaux, 9 décembre 1999).

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi)

Les motifs tenant à la situation personnelle du locataire

Le délai de préavis est réduit de trois mois à un mois pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, par exemple lorsque le logement est très bruyant ou lorsque le locataire n'est plus en état de monter les étages.

Le locataire bénéficiaire du RSA

Le locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) peut se prévaloir de la réduction du préavis à un mois, peu importe que le versement de cette allocation soit antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé. Le locataire peut bénéficier du préavis réduit quand bien même il n'aurait pas averti le bailleur de sa situation particulière.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire du RSA)

Le locataire touche l'allocation adulte handicapé

Le locataire bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé, de même que celui s'étant vu attribuer un logement social peuvent également se prévaloir d'un préavis de location réduit.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé)

Le locataire s'est vu attribuer un logement social

Le locataire est dispensé du préavis de trois mois dès lors qu'il s'est vu attribuer un logement défini à l'article L 831-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire d'un logement à caractère social)

Le locataire ou un enfant résidant dans le foyer est victime de violences

Bénéficie d'un préavis réduit à un mois le locataire occupant qui bénéficie d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin, fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (en raison des violences subies par le locataire au sein du couple ou par un enfant)