Louer un parking : quel contrat signer ?

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Pour louer une place de parking, vous pouvez utiliser un contrat réservé à cet usage, beaucoup plus simple que le bail d'habitation. En revanche, si la place de stationnement est louée avec un logement à un même locataire, vous allez signer un contrat d'habitation qui englobe le tout.

Louer uniquement un parking

La location d'un parking seul n'est soumise à aucune réglementation spécifique. Contrairement à la location des logements qui est très encadrée, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s'appliquent pour les parkings loués indépendamment de tout logement.

Un contrat de location de parking

Comme les conditions de la location ne sont pas pré-établies, c'est vous qui les fixez. Vous préciserez dans votre contrat de location les conditions essentielles de la location (durée, loyer, modalités de révision du loyer et de résiliation du bail...). Comme ces conditions sont libres, elles sont négociables avec votre locataire. C'est pourquoi nous vous conseillons d'utiliser un modèle type de location de parking pré-rédigé qu'il vous suffit de compléter :

PAP vous propose un modèle de contrat de location de parking

Dans le contrat, vous allez préciser :

Description des lieux

Il est indispensable d'indiquer où est située la place de stationnement : niveau, numéro de la place, moyens d'accès (entrée/sortie) en voiture et à pied et moyens d'ouverture des portes (carte magnétique, badge électronique, clé...).

Durée du contrat

La durée est libre. Il est préférable de prévoir que la durée initiale est ferme et renouvelable ensuite par tacite reconduction. Contrairement au bail d'habitation, vous pouvez décider que le locataire ne peut pas donner congé à tout moment.

Durée et forme du préavis

Pour mettre fin au bail, à vous de déterminer le délai de préavis (quinze jours, un mois, trois mois...). Le délai s'ajuste généralement avec la durée du contrat. Plus la durée est courte (par exemple un mois renouvelable) et plus la durée du préavis est courte. Quant à la forme du congé, elle est souvent prévue par courrier recommandé avec accusé de réception.

Montant du loyer

Le montant du loyer est librement fixé. Il peut parfois être assorti de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de  20% si le propriétaire la location de parkings représente pour le loueur un chiffre d'affaires annuel supérieur à 33.200 € pour 2018 et pour 2019. A vous de bien préciser si le loyer est assujetti à la TVA et, s'il l'est, si le montant du loyer est HT ou TTC.

On prévoit dans le bail que le loyer sera augmenté chaque année selon un indice légal. On utilise habituellement l'Indice national du coût de la construction (ICC) publié par l'Insee. C'est le cas de nos contrats types de location de parking.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est libre. Généralement, le propriétaire retient au minimum la valeur de remplacement des cartes électroniques ou des badges.

Charges récupérables

Les charges peuvent être fixées de deux manières : soit forfaitairement, soit sous forme de provision. Bien souvent, pour les parkings, les charges sont fixées forfaitairement. Il n'y a quasiment pas de charges récupérables (éventuellement les charges d'ascenseur et celles relatives au menu entretien comme les ampoules ou le ménage).

Votre locataire sera redevable de la taxe d'habitation sur le parking si celui-ci est situé à moins d'un kilomètre à vol d'oiseau de son domicile. En revanche, dans les autres cas, aucune taxe d'habitation n'est due.

Assurance

Le parking doit être couvert par une assurance. Box fermé ou simple emplacement au sol, il doit être assuré. Vous pouvez retrouver nos conseils dans notre article : Assurer un parking : comment ça marche ?

Les annexes au contrat

A ce contrat de location, vous devez annexer un état des risques naturels, et technologiques rebaptisé désormais "Etat des servitudes, risques et d'information sur les sols" (ESRIS ou ESR). Vous pouvez vous procurer ce document qui indique les éventuels risques répertoriés dans le secteur où est situé votre parking, soit en faisant appel à un diagnostiqueur, soit en téléchargeant le formulaire à compléter sur le site georisques.gouv.fr/, et en lui joignant les cartes des risques en y indiquant l'emplacement de votre parking.

De plus, si votre parking a subi un sinistre indemnisé par une assurance suite à une catastrophe naturelle ou technologique, vous devez également le signaler à votre locataire et joindre au contrat une note écrite indiquant la cause de ce sinistre.

Louer un parking avec un logement

La location d'un logement avec parking forme un tout indissociable. Le parking est alors considéré comme accessoire au logement et les conditions du bail d'habitation s'appliquent aussi au parking. En location vide comme en location meublée, c'est la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique, si le logement loué est la résidence principale du locataire. Vous allez donc signer un bail d'habitation classique dans lequel vous indiquez que le parking est une annexe du logement.

Si votre locataire n'utilise pas le parking que vous lui louez avec le logement et qu'il souhaite le sous-louer, il doit impérativement obtenir d'abord votre accord écrit. Cette sous-location de parking est également régie par le Code civil. Mais votre locataire ne peut pas faire de profit : le montant du loyer et la durée du bail ne peuvent pas être supérieurs à ce qui est prévu dans son contrat de location. Il doit par ailleurs penser à déclarer les loyers perçus au moment de sa déclaration de revenus.

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