Propriétaires bailleurs : que pouvez vous exiger du locataire ?

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Que ce soit pour constituer le dossier ou pour établir le contrat de location, le bailleur ne peut pas tout demander au locataire. Des pièces justificatives autorisées aux clauses contractuelles nulles. Explications.

De la mise en location du logement à la fin du contrat, les droits et obligations du bailleur et du locataire sont pour l'essentiel clairement définis par la loi. Le bailleur ne peut exiger du locataire ni mettre à sa charge plus que ce qui est prévu par la loi.

Lors de la mise en location

Au moment des visites, le bailleur, pour faire sa sélection, compare les dossiers des locataires. Pour s'assurer une plus grande sécurité et plus de garanties, il peut être tenté de demander trop de pièces. Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, liste de manière limitative les pièces justificatives que le bailleur est en droit d'exiger du locataire et de sa caution.

Ce que le bailleur peut demander

Au locataire

  • Une seule pièce justificative d'identité. Elle doit être en cours de validité au moment de la demande et comporter la photographie et la signature du titulaire. Indifféremment il peut être demandé au locataire
  • Une carte nationale d'identité française ou étrangère
  • Un passeport français ou étranger
  • Un permis de conduire français ou étranger
  • Une carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
  • Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
  • Trois dernières quittances de loyer ou à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale des familles.
  • Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
  • L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d'identification de l'Insee, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
  • Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
  • Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition en France, et lorsque le candidat à la location n'a pas été imposé en France mais dans un autre État, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Justificatifs de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatifs de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif  de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
  • Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Justificatifs de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Au garant

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 précise également la liste des pièces justificatives que le bailleur pourra exiger de la caution.

  • Le garant est une personne physique, il pourra lui être exigée une seule pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
  • Carte nationale d'identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Le garant est une personne morale, pourront être exigés les deux documents suivants :
  • Un extrait K bis original de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès de l'administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
  • Un justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
  • Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
  • Dernière quittance de loyer.
  • Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
  • Un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.
  • L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
  • Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition en France, et lorsque le candidat à la location n'a pas été imposé en France mais dans un autre État, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire.
  • Trois derniers bulletins de salaire.
  • Justificatifs de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatifs de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établi par l'organisme payeur. Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement. Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers. Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Justificatifs de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

A savoir : Cette liste est limitative. Toute pièce justificative ne figurant pas dans cette liste ne peut être exigée au locataire ou à son garant.
L'exigence de pièces non prévues par ce décret sera punie d'une amende pouvant aller jusqu'à 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

Ce que le bailleur ne peut pas demander

Avec la loi Alur, la liste des documents ne pouvant être réclamés au candidat à la location a disparu de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 au profit d'une liste de documents pouvant être réclamés au candidat à la location et à sa caution. A contrario, tous les documents qui n'apparaissent pas dans cette liste doivent être considérés comme interdits. Il s'agit en général de documents qui ne sont pas indispensables, et qui portent atteinte à la vie privée du locataire.

Exemple : jugement de divorce, contrat de mariage, certificat de concubinage, dossier médical personnel sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique, extrait de casier judiciaire, carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal, attestation d'absence de crédit en cours, autorisation de prélèvement automatique, RIB, chèque de réservation de logement, etc.

Aucune somme ne peut  être perçue par le propriétaire avant la signature du contrat de bail : la pratique du « chèque de réservation » avant la signature du contrat de location est interdite.

 

Lors de la rédaction du bail

En location vide, la loi du 6 juillet 1989 prévoit un certain nombre de clauses qui n'ont pas leur place dans un bail. Même si le locataire y consent, ces clauses sont illégales. Ainsi, le bailleur ne peut :

  • Imposer au locataire un droit de visite pendant les jours fériés ou de plus de deux heures par jour en vue de la vente ou de la relocation ;
  • Obliger le locataire à souscrire une assurance multirisque habitation auprès de la compagnie que le propriétaire aura choisie ;
  • Rendre obligatoire le prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ;
  • S'aménager la possibilité de prélever le loyer sur le salaire du locataire dans la limite cessible ;
  • Exiger qu'en cas de dégradations locatives, le locataire s'engage à rembourser sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur ;
  • Prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs, ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice ;
  • Diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations mentionnées au contrat ;
  • S'autoriser à percevoir des amendes ou des pénalités en cas de non-respect des clauses contractuelles (paiement de loyer) ou d'un règlement intérieur de l'immeuble ;
  • Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou religieuse ;
  • Imposer au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice tel que prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée initiale du bail ;
  • S'exonérer de toute responsabilité ;
  • Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • Imposer au locataire le versement lors de l'entrée dans les lieux des sommes d'argent autres que la rémunération d'un intermédiaire (s'il y en a un) et le paiement du dépôt de garantie ;
  • Mettre à la charge du locataire les frais de relance ou d'expédition de la quittance, de même que les frais de procédure ;
  • Prévoir la responsabilité automatique du locataire pour toutes dégradations constatées dans le logement ;
  • Interdire au locataire de réclamer une indemnité lorsque des travaux d'une durée supérieure à 21 jours sont réalisés ;
  • Prévoir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé ne pouvant faire l'objet d'un appel ;
  • Imposer au locataire en plus du loyer d'occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

 

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