Location : est-ce obligatoire d'avoir un garant ?

Trouver un logement à louer s'apparente parfois à un parcours du combattant. Avant de décrocher le précieux sésame, vous devrez répondre aux exigences du propriétaire. Sachez qu'en moyenne en France, vos revenus devront représenter trois fois le montant du loyer. Cela peut même monter jusqu'à quatre avec certains bailleurs. Dans les faits, peu de personnes sont capables de présenter de tels montants. Dans ce cas, vous aurez besoin d'un garant qui prend la forme d'un acte de cautionnement. Évidemment, rien n'oblige le bailleur a vous le demander, mais dans la réalité la majorité des propriétaires exige cette formalité dans votre dossier de location.

Qu'est-ce que ça veut dire être garant ?

La caution a la même fonction que l'assurance loyers impayés : pallier la défaillance du locataire à s'acquitter de ses loyers, charges et dégradations locatives. La caution prend souvent la forme d'une personne physique : un proche, un ami ou un parent du locataire. Une fois l'acte de caution signé, le garant est engagé. Si le preneur vient à ne plus payer, le bailleur pourra le solliciter à sa place. Sa responsabilité pourra également être engagée en cas de dégradations locatives.

Les avantages du garant (ou caution)

La simplicité

Avec la caution, vous choisissez la simplicité : la signature d'un document suffit à matérialiser l'engagement du garant. Aucun dossier n'est à constituer. Des modèles de caution peuvent être téléchargés sur internet ou achetés dans le commerce. Il suffit ensuite de le remplir en deux exemplaires originaux contresignés.

Attention, car depuis le 1er janvier 2022, la personne qui se porte caution doit de nouveau s'astreindre à une reproduction manuscrite des mentions définissant l'étendue de ses obligations, et ce, sous peine de nullité du cautionnement.

La caution simple

Ce type de caution engage le garant à payer les dettes après que le créancier ait vraiment tenté de récupérer les sommes dues auprès du débiteur, par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire. Le recours à la caution simple est rare, car il oblige à la poursuite du locataire avant de faire jouer la caution : ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité du locataire que l'on a recours à la caution.

La caution solidaire

Ce type de caution est engagé au même titre que le locataire pour le paiement de loyers et charges. Elle s'engage par une simple signature à payer les loyers et charges à la place du locataire, si ce dernier ne s'en acquitte plus. Le propriétaire bailleur peut donc poursuivre immédiatement la caution solidaire en cas d'impayés sans recours préalable au locataire.

La gratuité

En plus d'être simple à mettre en œuvre, la caution ne génère aucuns frais pour le propriétaire bailleur. Quelle que soit sa durée, elle ne coûte rien.

Inconvénients du garant (ou caution)

Si la caution est de nature à faciliter la location de certaines catégories de personnes, notamment les étudiants, elle peut également être difficile à mettre en œuvre lorsque le garant n'arrive pas ou ne veut pas assumer ses engagements.

Une mise œuvre incertaine

La mise en œuvre incertaine de la caution tient à plusieurs points :

• l'insolvabilité du garant. Entre le moment de la signature de l'acte de caution et sa mise en œuvre, la situation du garant peut évoluer de manière négative : perte d'emploi, situation professionnelle ou familiale moins favorable, etc. Dans cette situation, le bailleur risque d'avoir du mal à recouvrer les sommes dues par le locataire ;
• la mauvaise foi du garant. Il peut arriver que même solvable, le garant refuse de payer, notamment pour les dégradations locatives en fin de bail. Dans ce cas, le bailleur est obligé d'entamer une procédure judiciaire afin de contraindre la caution à respecter son engagement.

Ce sont les hypothèses les plus susceptibles de rendre difficile le recours à la caution solidaire. Il peut également arriver qu'au moment de recourir à la caution celle-ci ne soit plus disponible :

• soit parce que le garant est parti sans laisser d'adresse et n'a plus aucun contact avec le locataire ;
• soit parce que le garant est parti à l'étranger ;
• soit parce que le garant est décédé.

La qualité de la caution dépend également de la nature de ses liens avec le locataire. On constate souvent que plus les liens entre le locataire et le garant sont proches, mieux le système de caution solidaire fonctionne.

Quelles sont les conditions pour être garant ?

En principe, plusieurs types de profils de garants sont acceptés par les propriétaires bailleurs : les personnes physiques (parents, amis ou personne tierce), mais aussi les personnes morales (banques, entreprises, associations) ou même l'Etat.

Combien doit gagner un garant pour une location ?

Toutefois, tout le monde ne peut pas se porter garant. Pour vos proches, sachez que leurs revenus doivent couvrir leurs propres dépenses de logement en plus du loyer du locataire si celui-ci ne pouvait pas payer. Chaque formule a ses avantages.

Les garants physiques pour un locataire

La caution pour le loyer entre parents et enfants

Lorsqu'un étudiant cherche à se loger, il fait souvent la démarche avec ses parents. Assez logiquement, ces derniers se porteront caution pour leur enfant. Les propriétaires bailleurs se sentent assez en confiance avec ce type de caution. Ils ont pris la peine de s'assurer de la solvabilité des parents et savent qu’en cas de défaillance du locataire, les parents paient. La raison en est simple : l'étudiant ne dispose pas ou peu de revenus (bourse, allocations logement, etc.), dès lors les parents s'engagent financièrement pour lui, en payant ses études et son logement.

Se porter garant n'est alors que le prolongement logique de cet investissement et de la confiance qu'ils portent à leur enfant. Aussi, les parents se sentent toujours, même en présence d'un enfant majeur, responsables de ses actes.

La caution entre amis

Pour un salarié qui fait la même demande à un ami, le cas est différent, l'efficacité de cette garantie est moins certaine. En l'absence de liens de filiation ou même de liens familiaux, la notion de responsabilité naturelle entre amis est moins forte. Les amis ont souvent des vies parallèles, qui s'entrecroisent, puis s'éloignent au gré des circonstances et des aléas de la vie. Il n'y a pas le tronc commun de la famille, qui implique l'idée de sacrifice, d'investissement et de responsabilité. Dès lors, pour qu'un ami se porte garant et que cette caution soit efficace, dans l'avenir, il faut qu'ils aient une vraie relation de confiance, mais surtout que le garant ne prenne pas son engagement et donc sa responsabilité à la légère.

Un engagement moral

Attention, n'oubliez pas qu'avoir un garant ne suffit pas à couvrir à 100 % les défaillances du locataire. Si la caution devient insolvable ou refuse de payer, le bailleur n'obtiendra aucun paiement de sa part. Il faudra alors la poursuivre en justice, ce qui se révélera aussi long et onéreux qu'avec le locataire. Un contrat de location est prévu pour durer, les années passent et la situation financière et patrimoniale du garant peut changer, tout comme ses relations avec le locataire, qui peuvent se dégrader... La caution solidaire est donc une protection beaucoup plus psychologique que réellement efficace !

Si vous optez pour la caution, demandez au garant les mêmes documents que ceux que vous a fournis le locataire. Et leur examen est aussi important !

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

Vous ne trouvez aucune personne physique capable de vous servir de garant ? Rassurez-vous, des alternatives existent. Certains organismes peuvent vous couvrir sous conditions.

La garantie Visale

Missionné par Action Logement et l'Etat, la garantie Visale est entièrement gratuite. Elle s'adresse aux jeunes entre 18 et 30 ans, mais aussi aux salariés de plus de 30 ans qui ne gagnent pas plus de 1 500 € net par mois. Cela peut également fonctionner pour les employés en mobilité professionnelle, pour ceux qui ont été embauchés depuis moins de 6 mois ou encore ceux qui ont une promesse d'embauche de moins de trois mois. Le logement doit être lui votre résidence principale, meublé ou non, répondre aux normes de décence, faire l'objet d'un bail et le loyer ne doit pas dépasser 1 300 € (1 500 € en Île-de-France).

Pour l'obtenir, rendez-vous sur le site www.visale.fr et créez-vous un espace personnel. Vous pourrez y télécharger les documents nécessaires et suivre l'évolution de votre demande en ligne. Si votre dossier est validé, vous obtiendrez un visa valable sur une certaine durée de temps. L'obtention de ce Visa est la preuve qu'Action Logement se porte garant pour vous. 

Un organisme public

En dehors d'Action Logement et de la garantie Visale, d'autres institutions peuvent aussi se porter garantes pour vous comme la garantie du Fonds d'action sociale du travail temporaire ou la garantie FASTT qui s'adressent aux intérimaires et jouent en cas d'impayés de loyers.

Un établissement bancaire

Votre banque peut vous fournir, sous certaines conditions, une caution bancaire pour louer votre logement. Vous devrez signer un accord avec elle et déposer une certaine somme, correspondante à plusieurs mois de loyers, sur un compte bloqué. En cas d'impayés de loyers, votre propriétaire bailleur pourra obtenir un dédommagement en débloquant les fonds. Mais ce mécanisme ne convient pas à tout le monde, car il s'avère onéreux. Outre les frais bancaires obligatoires pour faire fonctionner cette caution, vous devrez disposer dès le départ de suffisamment de fonds à mettre de côté. Cette solution n'apparaît pas adaptée aux budgets les plus modestes.

Votre employeur

Dans certains cas, votre employeur peut également accepter de devenir votre garant. Si vous êtes salarié dans une grande entreprise, ce genre de transaction sera plus facilement envisageable que dans une PME. Ils peuvent s'engager comme caution simple ou solidaire. Avant de faire cette démarche auprès de votre employeur, réfléchissez bien aux conséquences que cela pourrait avoir sur la suite de votre carrière. Si vous aimez souvent changer de travail par exemple ou que vous avez peur de créer une situation de dépendance vis-à-vis de votre patron, cette solution n'est pas pour vous. Et évidemment, n'oubliez pas que rien n'oblige votre employeur à accepter.

Un organisme privé

Enfin, sachez que vous pouvez aussi solliciter une caution auprès d'une société privée. Ainsi certaines entreprises immobilières se sont spécialisées dans ce domaine pour répondre au besoin de cautionnement de nombreux locataires. Elle peut être une alternative pour tous ceux qui ne rentrent pas dans les critères d'éligibilité de la garantie Visale. Mais évidemment, vous devrez payer une commission qui correspond à un pourcentage de votre loyer pour l'obtenir. Dès la résiliation du bail de location, la garantie s'arrête, mais soyez vigilant, certains contrats prévoient des pénalités si les conditions ne sont pas respectées.