Caution solidaire : quel rôle, quels justificatifs pour le garant ?

Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

Une caution solidaire c'est la personne physique ou morale qui prend l'engagement de se substituer au locataire en cas de défaillance de ce dernier. Pour cela elle signe un acte de caution. En signant ce document, le garant s'engage à couvrir les défauts de paiement du locataire qui peuvent survenir en cours de bail et pendant que son engagement à l'égard du locataire est en cours de validité. On entend par défaut de paiement les impayés de loyers, de charges et les éventuelles dégradations dont le locataire pourrait se rendre coupable.

La caution solidaire : comment ça fonctionne ?

Pour que le garant soit valablement engagé, la rédaction de l'acte de caution doit respecter un certain formalisme.

La durée d'engagement du locataire doit être déterminée

Le garant s'engage pour le bail initial (1 an en location meublée et 3 ans en location vide) et x reconductions qui doivent être indiquées dans l'acte de caution. Nous recommandons de ne pas excéder une durée totale de 9 ans. Ceci correspond en un bail initial et 2 reconductions en location vide.

Un engagement à durée indéterminée, ou un acte de caution qui prévoit que le cautionnement sera valable pendant toute la durée du bail ne saurait être valide. En l'absence de précision d'une durée limitée, le garant pourra se désengager à l'issue du bail en cours au moment où il le fait valoir. Pour un bail de location vide, si une durée limitée d'engagement du garant n'a pas été précisée, celui-ci pourra dénoncer le cautionnement à l'échéance des 3 ans du bail en cours.

La durée de l'engagement du garant ne peut jamais excéder celle du locataire : si le locataire donne congé, l'engagement de la caution solidaire s'arrête en même temps que celui du locataire au plus tard, le dernier jour de préavis. La durée du cautionnement ne coïncide pas obligatoirement avec la durée du bail de location. Le cautionnement peut arriver à son terme alors même que le bail se poursuit pour le locataire.

Cas particulier en colocation, le colocataire qui donne congé en cours de bail reste solidaire des colocataires qui demeurent dans la location jusque six mois après son départ, son garant restera engagé dans les mêmes conditions que lui.

Le garant est solidaire du locataire dès le premier jour d'impayés

En cas d'impayés, le bailleur peut solliciter directement la caution solidaire ce, dès le premier jour d'impayés et sans avoir eu besoin d'épuiser au préalable toutes les voies de recours contre le locataire. Le garant est tenu de couvrir les dettes locatives du locataire faites pendant la durée de son engagement.

L'engagement financier du garant est limité

L'acte de caution prévoit le plafonnement du montant qu'il est possible de réclamer au garant au titre des dettes du locataire. Nous conseillons de mettre un plafonnement équivalent à 2 années de loyers maximum. Pourquoi 2 ans ? Parce que cela correspond approximativement à la durée nécessaire pour arriver au bout d'une procédure judiciaire.

Le garant doit inscrire une mention manuscrite dans l'acte de caution

L'engagement de la caution n'est pas anodin, il est impératif qu'il ait pleinement conscience de la teneur de ses obligations. La mention manuscrite prévue dans l'acte de cautionnement a pour but de montrer au garant l'ampleur de ses obligations en cas de défaillance du locataire.

Est-ce obligatoire d'avoir un garant ?

Aucune règle n'impose le recours à un garant. Le propriétaire est libre de vous demander un garant que vos revenus soient ou non suffisants.

Dans la pratique, les bailleurs demandent souvent aux candidats locataires de disposer de revenus au moins équivalents à 3 fois le montant du loyer. Locataire lorsque vous avez un profil fragile (étudiant, des revenus insuffisants, etc.), l'existence d'un garant peut être l'élément déterminant pour vous permettre d'être choisi par le propriétaire.

Dans la quasi-totalité des cas, c'est le propriétaire qui en fait un critère de sélection. Cela peut être un critère systématique : le propriétaire demande à tous les candidats locataires de produire un garant, peu importe leur niveau de revenus. Cela peut être un moyen de renforcer un dossier fragile : le propriétaire demande aux locataires dont les revenus sont insuffisants (moins de trois fois le montant du loyer) ou inexistants (étudiants) de présenter un proche dont le niveau de revenus permettrait de pallier la fragilité financière du locataire.

Si le propriétaire a fait de la caution solidaire un critère de sélection, le locataire doit l'intégrer dans le dossier de candidature qu'il va présenter au bailleur dès sa première prise de contact ou lors de sa visite.

Il faut savoir que les propriétaires reçoivent énormément de dossiers, il faut donc vraiment soigner sa présentation en fournissant un bon dossier de location. Il ne faut pas hésiter à proposer un garant même lorsque le propriétaire n'en a pas fait un critère dans la liste des documents qu'il a demandé.

Qui peut être garant ?

Toute personne physique ou morale peut être garant d'un locataire. La loi n'a pas établi une liste de personnes éligibles à être garant dans une location. Cela peut être un père, une mère, un frère, une sœur, un ami, et plus généralement un proche.

Une personne ne peut pas être garante et en même temps partie au bail. C'est ainsi que dans le cas d'une colocation, les colocataires ne peuvent être réciproquement garants l'un pour l'autre.

Dans les cas les plus fréquents, ce sont des parents qui vont se porter caution pour leur enfant étudiant, qui démarre dans la vie active ou dont les revenus sont insuffisants selon les critères demandés par le propriétaire. Le critère pour être garant, c'est d'avoir des revenus suffisants qui permettrait en cas d'impayés de pouvoir pallier la défaillance du locataire. Dans la pratique, il est souvent attendu du garant qu'il dispose de revenus au moins équivalents à 3 fois le montant du loyer. Ce n'est pas une règle juridique, mais plutôt une pratique !

Un retraité peut-il se porter garant pour une location ?

Le statut de retraité n'est pas une cause disqualifiant d'être garant dans une location. Ce que le propriétaire va prendre en compte c'est encore et toujours le niveau de revenus. Si ces derniers sont jugés suffisants (environ trois fois le montant du loyer) pour couvrir les éventuels impayés du locataire, il n'y a pas de raison de refuser un garant parce qu'il est retraité.

Le garant peut-il être résident hors de la France ?

Aucun texte de loi n'interdit d'avoir recours à un garant basé à l'étranger, pour autant cela est déconseillé pour des raisons pratiques. En cas d'impayés, le bailleur devra obtenir une décision en France et la faire appliquer ensuite dans le pays de résidence du garant, ce qui peut s'avérer très compliqué à réaliser surtout pour ce qui concerne le recouvrement des sommes dues.

Quels papiers doit fournir un garant pour une location ?

Si vous avez un garant, mentionnez-le très tôt au propriétaire. Les justificatifs de sa situation devront figurer dans votre dossier de location. Comme pour le candidat-locataire, la liste des justificatifs a été déterminée de manière exhaustive.

Dans son dossier de présentation, le locataire qui propose un garant doit préparer un ensemble de documents permettant de connaître l'identité, et la solvabilité de ce dernier. Les documents peuvent varier selon que le garant est une personne physique ou morale, qu'il est salarié ou indépendant.

Un justificatif d'identité

Si le garant est une personne physique, il doit présenter une seule pièce d'identité en cours de validité et qui comporte une photographie. Cela peut être :

• Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
• Passeport français ou étranger ;
• Permis de conduire français ou étranger.

Contrairement au candidat locataire, le garant étranger n'a pas à présenter de titre de séjour.

Si le garant est une personne morale, 2 justificatifs sont nécessaires au dossier de location.

• Un extrait K bis original de moins de trois mois de la société, à défaut les statuts ou toute autre pièce justificative de l'existence légale de la société. Doivent y figurer le nom du responsable et l'adresse de l'organisme concerné.
• Une pièce d'identité du représentant dont le nom est indiqué sur l'extrait K bis ou les statuts de la personne morale.

Un justificatif de domicile

Un seul justificatif est nécessaire parmi les suivants :

• la dernière quittance de loyer uniquement pour les locataires ;
• une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
• une attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
• pour les propriétaires, le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut le titre de propriété de la résidence principale.

Le garant justifie de son activité professionnelle

• S'il est salarié ou stagiaire il doit produire son contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur. L'attestation doit préciser l'emploi, la rémunération, la date d'entrée en fonction et le cas échéant la durée de la période d'essai.
• Pour une entreprise commerciale, un extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois.
• Un artisan devra fournir l'extrait D1 original du registre des métiers, de moins de trois mois.
• Le travailleur indépendant devra, pour sa part, présenter une copie de son certificat d'identification de l'Insee, comportant les numéros d'identification.
• Le garant qui exerce une profession libérale, justifie de son activité par une copie de sa carte professionnelle.
• Tous les autres professionnels qui ne sont pas listés devront produire un justificatif récent de leur activité.

Des ressources suffisantes

Ces ressources doivent être corroborées par plusieurs justificatifs dans la liste ci-dessous :

• le dernier avis d'imposition ou de non-imposition en France lorsque les revenus y sont imposés ou dans un autre Etat ou territoire où tout ou partie des revenus seraient imposés. A défaut de l'avis d'imposition, tout document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire sera recevable ;
• pour les garants qui perçoivent des revenus locatifs, ils devront produire un titre de propriété ou le dernier avis de taxe foncière correspondant au logement loué de même que les justificatifs correspondants ;
• les salariés auront à présenter les trois derniers bulletins de salaire ;
• pour les professions non salariées, les deux derniers bilans d'activités ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable ;
• des justificatifs de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• justificatifs de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Comment faire si je n'ai pas de garant ?

Il peut arriver que le locataire ne soit pas en mesure de présenter un garant. Soit parce qu'il n'a pas de proches qui veuillent le faire ou alors parce que ses proches ne disposent pas de revenus suffisants permettant d'être éligible au rôle de garant. Il dispose néanmoins de moyens d'assurer le bailleur de sa solvabilité. Cela peut passer par le recours à des modes garanties ou à des garants institutionnels.

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

L'assurance loyers impayés

• Par le bailleur

Certains bailleurs préfèrent s'en remettre à des assurances pour couvrir le risque de loyers impayés du locataire. Moyennant une redevance qui peut aller jusqu'à 4 % du loyer, ils vont souscrire à une assurance loyers impayés, et c'est l'assureur qui va couvrir le risque d'impayés.

Il revient à indirectement à l'assureur de choisir le locataire, puisqu'il doit en valider le dossier avant que le contrat de bail ne soit signé. Il s'assure de la solvabilité du locataire en vérifiant son niveau de revenus (au minimum 2,7 fois le montant du loyer). L'idée de l'assureur c'est de minimiser au maximum les risques d'impayés, certaines assurances vérifient également la véracité des informations et documents fournis par le locataire.

Les missions de l'assurance loyers sont complètes : la couverture des loyers et charges impayés, l'indemnisation des dégradations et la prise en charge de la procédure et des frais de contentieux.

Une telle assurance n'est pas gratuite pour le propriétaire contrairement au recours à un garant. Les bailleurs se retrouvent souvent face au dilemme assurance loyers impayés ou garant ? Par ailleurs elle ne peut être cumulée avec le recours à une caution solidaire à l'exception des étudiants et apprentis.

• Par le locataire

Depuis quelques années sont apparues des solutions de garanties de loyers impayés faites pour les locataires (garantme, unkle, etc.). Le locataire en amont de sa recherche de location fait un dossier qui doit être validé par l'organisme qui lui délivre un certificat.

Cette solution peut être idéale pour les étudiants, les jeunes actifs, les indépendants ou toute personne ne disposant pas de garant. Ceci confère à son dossier une confiance suffisante auprès des propriétaires bailleurs pour signer un contrat de location. En cas d'impayés du locataire, le bailleur actionne la caution solidaire souscrite. Elle couvre les loyers et charges, les frais de procédure. Le locataire reste redevable des sommes dues à l'assureur qui fera son affaire des recouvrements.

La Garantie Visale

La garantie Visale est un dispositif gratuit mis en place par l'Etat qui vise à couvrir les impayés de loyers (charges comprises) , les dégradations locatives du locataire jusqu'à un certain seuil : l'équivalent de 36 mois de loyers en impayés et de deux mois de loyer pour les dégradations.

Le dispositif Visale est destiné à tous les jeunes de 18 à 30 ans, les candidats locataires en situation de précarité : en CDD, période d'essai ou sous promesse d'embauche, les candidats locataires dont le salaire n'excède pas 1 500 €, les locataires de baux mobilité, etc.

C'est le locataire qui doit faire la démarche auprès de visale.fr, une fois que son dossier est validé, il reçoit un visa qu'il transmet au propriétaire en même temps que son dossier de candidature à la location. Le propriétaire doit ensuite créer un espace personnel dans lequel il va valider la candidature du locataire qu'il a choisi. C'est dans ce même espace qu'il devra signaler les impayés du locataire et faire le suivi de la prise en charge du sinistre.

La caution bancaire

Il arrive que le locataire ne puisse pas se présenter de garant au bailleur ou ne rentre pas dans les catégories permettant de bénéficier d'une assurance loyers impayés ou de la garantie Visale, il y a alors la possibilité de se tourner vers une institution bancaire. Il y a deux types de garantie bancaire que le locataire peut mettre en place :

• La caution solidaire bancaire. Il s'agit pour le locataire de souscrire moyennant une cotisation qui tourne autour de 1 % du loyer est des charges plus les frais d'ouverture de dossier. Le locataire devra également avoir un compte dans la banque. Les banques proposent souvent ce service à leurs clients étudiants ou jeunes actifs avec l'idée de leur donner un coup de pouce pour pouvoir s'installer ;
• La caution bancaire. Cela consiste pour le locataire à immobiliser une somme correspondant à x loyers sur un compte bloqué ; en échange la banque délivre une attestation au bénéfice du propriétaire. Si un impayé survient, le locataire s'adresse à la banque pour le déblocage de tout ou partie des sommes bloquées correspondant aux impayés du locataire.

Cette solution est souvent privilégiée par les candidats qui ne peuvent pas se prévaloir d'un emploi régulier, ou bien qui arrivant en France ne disposent ni de justificatifs de revenus ni de garants mais ont des liquidités importantes et un besoin de se loger.

@pap.fr