Rentier immobilier : est-ce possible et à quelles conditions ?

Se constituer un patrimoine immobilier locatif suffisant pour s'assurer un bon train de vie est le rêve de beaucoup de Français… Seulement voilà, devenir rentier immobilier du jour au lendemain et vivre des loyers que l'on encaisse chaque mois nécessite une bonne dose de patience. Cela constitue un job à plein temps, comporte des risques, implique des sacrifices et ne se fait pas - mais alors pas du tout - au doigt mouillé. Explication(s).

Être rentier et vivre de l'immobilier : de quoi parle-t-on ?

Dans l'imaginaire collectif, « rentier » rime bien souvent avec « oisiveté ». À l'image des bourgeois et des riches propriétaires terriens du XIXe siècle qui n'étaient pas obligés de travailler parce que leurs revenus provenaient, dans leur quasi-totalité, de la rente foncière, c'est-à-dire du travail qu'accomplissaient - pour leur compte - fermiers, ouvriers agricoles et autres métayers. Mais en 2024, quel portrait-robot dresser du rentier immobilier ?

Rentier immobilier : définition

D'une manière schématique, on peut dire d'un rentier immobilier que c'est une personne qui vit grâce à l'immobilier, à travers les loyers qu'elle encaisse tous les mois. Qu'il ait acquis des biens immobiliers en vue de les louer ou qu'il en ait hérité, le rentier doit compter sur sa rente locative, c'est-à-dire sur ses revenus locatifs, pour financer son train de vie. Dans le cas d'un investisseur locatif, les loyers qu'il percevra couvriront non seulement son prêt immobilier, mais aussi ses intérêts et ses charges. Quant au delta restant, celui-ci aura pour double fonction :

1. de permettre à l'investisseur de se payer ;
2. et d'éponger les dépenses imprévues en cas de coup dur.

Qu'est-ce qu'une rente locative ?

Qui dit « rentier » dit « rente ». Mais une rente locative ne saurait être confondue avec un rendement locatif. En effet, alors que la rente locative désigne la somme des loyers provenant chaque mois d'un investissement locatif, le rendement locatif, quant à lui, est un indicateur permettant de mesurer la performance d'un investissement immobilier.

Rentier immobilier et investisseur immobilier : quelles différences ?

Si tout investisseur immobilier aspire secrètement à devenir rentier, c'est-à-dire à vivre grâce à l'immobilier en faisant en sorte que son patrimoine lui rapporte plus d'argent (via les loyers qu'il encaisse chaque mois) qu'il ne lui en coûte (assurances, charges, mensualités d'emprunt, etc.), un rentier immobilier n'est pas forcément un investisseur. En effet, il pourra avoir reçu le(s) biens(s) en héritage et ne pas avoir dû emprunter pour financer son acquisition.

Un métier à plein temps (et pas de tout repos !)

👉 Bon, au risque de briser un mythe, la vie de rentier immobilier n'a rien d'une sinécure ! Pas question de passer ses journées à siroter tranquillement des cocktails au bord de la piscine en se contentant d'attendre que ses loyers tombent… En clair, si vous rêvez de devenir rentier immobilier pour gagner beaucoup d'argent rapidement, sans effort et avec un minimum de contraintes, vous risquez d'être déçues. Et pour cause, sauf à en confier la gestion locative à une agence immobilière (et accessoirement à abandonner de 6 à 10 % de vos loyers encaissés en frais de gestion), gérer vos biens, mais aussi vos locataires (organiser les visites, rédiger les contrats de location, réaliser les états des lieux d'entrée et de sortie, encaisser les loyers, relancer - le cas échéant - les locataires, apurer les charges, restituer les dépôts de garantie…) risque de vous laisser peu de temps libre…

👉 D'autre part, efforcez-vous de garder en tête que la quête du cashflow positif, le Saint Graal de tout rentier immobilier, comporte son lot d'embûches : vacance/carence locative, usure du bien immobilier, dégradations, charges exceptionnelles, imprévus en tous genres…

👉 Enfin, tout aspirant rentier immobilier doit savoir qu'une possibilité de rendement élevé s'accompagne immanquablement d'une prise de risque élevée. En clair, il est plus rentable, mais aussi plus risqué d'investir dans un quartier en devenir que dans un quartier prisé. De même, le réchauffement climatique fait qu'il est désormais plus risqué qu'il y a quelques années d'investir dans certains secteurs sujets aux inondations ou encore aux incendies…

Bien sûr, tous les obstacles que nous venons d'évoquer ne sont pas insurmontables, mais si vous ambitionnez de tirer l'intégralité de vos revenus de l'immobilier, sachez que ce projet requerra toute votre attention, toute votre implication et tout votre engagement. Bref, loin de nous l'envie de vous décourager mais bien de vous mettre en garde. 

Formations pour devenir rentier : que valent-elles ?

⚠️ Bon, n'y allons pas par quatre chemins : tutos, séminaires et autres formations express - dispensés en ligne ou proposés en présentiel - qui vous promettent - au prix fort - de devenir - rapidement et sans apport - rentier immobilier sont à peu près aussi efficaces que les remèdes de certains marabouts qui garantissent le retour de l'être aimé ou encore la réussite au permis de conduire…

Objectif : devenir rentier immobilier… Vite !

En clair, si quelque chose est trop beau pour être vrai (« devenez rentier immobilier en 3 jours », « comment devenir riche grâce à l'immobilier et sans travailler »…), alors c'est probablement le cas… Eh oui, devenir rentier immobilier et réussir à ce que ses investissements dans la pierre locative s'autofinancent en dégageant un cashflow positif n'est possible que sur le long terme !

Est-il possible de devenir rentier en France en 5 ans ?

L'immobilier offre l'avantage majeur, via l'effet de levier que procure le crédit immobilier, de permettre de se constituer un patrimoine et de profiter de revenus locatifs. Pour rappel, l'effet de levier dont permet de profiter le crédit immobilier est particulièrement avantageux quand on investit dans le locatif. Il consiste à s'endetter à court terme pour booster sa capacité d'endettement et augmenter - sur le long terme - son capital. Mais le succès d'un investissement locatif ne s'apprécie que sur le long terme.

🙋‍♀️ En clair, pour espérer devenir rentier immobilier, il faut s'armer de patience, faire les bons choix (tant dans les villes à cibler pour optimiser son investissement que dans les quartiers à privilégier et les types de logements à acquérir) et accepter de prendre des risques. En effet, risque et rendement sont étroitement liés. À la question de savoir s'il est possible de devenir rentier au bout de 5 ans, la réponse - au risque d'en décevoir certains - est donc… non ! Compte tenu du taux d'endettement - de 35 % - qui ne doit pas être dépassé, il est clairement illusoire d'espérer multiplier les investissements locatifs à court terme.

En règle générale, il faut plutôt compter entre 15 et 20 ans, soit le temps que vos prêts immobiliers soient amortis et que votre cashflow vire au positif), pour que vos investissements immobiliers non seulement s'autofinancent mais aussi vous permettent d'en vivre confortablement.

Quel capital pour une rente de 2 000 euros par mois ?

Quelque soit l'objectif poursuivi, que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, préparer se retraite, payer moins d'impôts ou encore s'assurer des revenus complémentaires, force est de constater que l'immobilier locatif séduit beaucoup d'investisseurs. Pour autant, il n'existe pas de recette magique ni de martingale infaillible vous garantissant de profiter - à tout coup - de telle rente locative ou de tel taux de rentabilité…

💰 Salaire : combien gagne un rentier immobilier ?

À terme, les revenus sur lesquels peut compter un rentier immobilier dépendent d'un ensemble de facteurs tels que son capital de départ, ses choix (emplacement, typologie de biens…), son appétence au risque, l'évolution des loyers, le prix d'achat du ou des biens immobiliers proposés à la location, sa capacité d'endettement, son statut fiscal (loueur en meublé professionnel, loueur en meublé non professionnel…).

Comment devenir rentier en partant de rien ?

Devenir rentier immobilier implique de se construire un parc locatif capable de générer un flux de revenus suffisants pour financer son train de vie. Mais lorsque l'on part de rien, la route est longue… En effet, investir sans apport relève de la mission impossible. Avoisinant désormais 10 % de la somme totale, l'apport personnel a beau ne pas être légalement obligatoire, il est systématiquement exigé par les banques. En clair, il s'agit d'un prérequis dont l'absence risque d'être problématique…

👉 Si votre budget ne vous permet pas d'investir dans un studio, un bon compromis consiste toutefois à cibler un box, une cave, un garage ou encore un parking.

Quel statut fiscal opter ?

Lorsque l'on envisage de devenir rentier immobilier, le choix du statut fiscal revêt une grande cruciale. Bien souvent, ceux qui vivent de leurs revenus locatifs ont opté pour la location meublée. En général, les loyers des meublés sont de 5 à 30 % supérieurs à ceux des locations vides. Le taux de rentabilité d'une location meublée tend donc à être meilleur que le taux de rentabilité d'une location vide.

👉 De plus, louer en meublé permet de bénéficier du statut de : Loueur en meublé professionnel (LMP), lequel statut est particulièrement adapté aux besoins d'un rentier immobilier. Invoquer ce statut nécessite que deux conditions soient remplies. Les revenus tirés de la location meublée doivent notamment dépasser :

• 23 000 € par an ;
• la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

L'un des principaux avantages du statut de LMP est qu'il autorise à imputer les déficits fonciers (vos recettes locatives ne couvrent pas vos charges locatives) sur le revenu global, et non sur les seuls revenus issus de la location. Cette stratégie est intéressante lorsque l'on achète un bien immobilier ancien qui nécessite d'importants travaux de rénovation. Enfin, un amortissement est possible sous le régime réel.