Comment louer sa résidence principale pour en acheter une autre ?

Jérôme Augereau
Publié par Jérôme Augereau
le 29 décembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Louer son logement pour financer l’achat d’un autre évite l’utilisation d’un crédit-relais. C’est aussi un moyen de bénéficier de revenus complémentaires. Mais ce financement original doit être minutieusement préparé.

Louer son logement permet de financer une partie de sa mensualité.
Louer son logement permet de financer une partie de sa mensualité. © pap

Pourquoi ne pas financer votre nouvelle résidence en louant votre logement actuel plutôt que de le vendre ? Si cette stratégie était jusqu’à présent peu répandue, ce n’est plus le cas, comme le confirme Pierre Chapon, cofondateur de Pretto, courtier en crédits en ligne : « C’est en effet un montage que je conseille de plus en plus à certains de nos clients. C’est une alternative au prêt-relais qu’il est difficile d’obtenir, les banques étant assez frileuses pour accorder ce crédit ».

Un marché immobilier tendu incite aussi certains acquéreurs à se montrer plus prudents à l'image de Caroline qui a préféré louer sa résidence principale pour financer son nouveau logement de 127 m² dans les Yvelines : « Compte tenu de la conjoncture, j'avais peur que l'éventuelle vente de mon logement capote si jamais mon acquéreur avait un refus de prêt ».

Quels sont les avantages de louer son logement pour financer son projet immobilier ?

Mais cette location offre bien d’autres avantages comme la possibilité de percevoir des revenus dès que les emprunts seront remboursés. « Pour nous, il s'agit aussi d'un placement pour la retraite », confirme cette cadre commerciale qui apprécie aussi la liberté de choix que lui donne la location de son bien.

🗣️ « Si dans les cinq prochaines années, les prix de l'immobilier devaient connaître une embellie, nous pourrions vendre. Autre possibilité : une revente du logement n'est pas exclue en cas de départ de notre locataire à condition bien évidemment de bénéficier d'une plus-value. » Louer son bien permet aussi de conserver le prêt souscrit initialement pour son achat, une stratégie gagnante si les taux de crédit de l'époque étaient inférieurs à ceux que nous connaissons. En effet, regrouper ces deux crédits immobiliers en un seul serait forcément plus coûteux, les taux actuels ayant fortement augmenté depuis un an.

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✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Quelles sont les conditions à remplir ?

Séduisante sur le papier, cette stratégie n’est pas non plus accessible à tout le monde. Plusieurs conditions doivent être remplies pour que ce montage soit viable et accepté par les banques.

Vérifiez votre taux d’endettement

Le taux d’endettement maximal fixé à 35 % des revenus doit être bien entendu respecté à la lettre, conformément aux directives fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce qui n’est pas toujours facile, car les loyers perçus par l’emprunteur ne sont pas considérés par la banque dans leur intégralité lors du calcul du taux d’endettement de l’emprunteur. Les établissements financiers retenant entre 70 et 90 % du montant du loyer.

Rénover votre passoire énergétique

La qualité énergétique du logement loué doit être, elle aussi, étudiée de près. Et pour cause, si votre habitation est énergivore, elle ne pourra plus être louée dans les prochaines années. C’est le cas des habitations qui seront classées G en 2025 et F en 2028.

🙋‍♀️ Seule solution : réaliser les travaux pour diminuer la consommation énergétique. Une exigence qui compliquera sérieusement votre projet, car vous devrez consacrer un budget supplémentaire pour cette remise à niveau et prévoir quelques semaines de travaux… Des délais qui devront être intégrés dans votre planning. Mieux vaut donc avoir un logement bénéficiant d’un bon classement au DPE : B, C, voire D.

Étudiez le marché locatif de votre ville

La demande locative doit être au rendez-vous. Vous devrez vérifier que votre logement est recherché. Vous devrez aussi choisir si vous louez un logement vide ou meublé. Le second vous permet notamment de pratiquer un loyer plus élevé de 10 à 20 %.

Simulation pour l'achat d'une résidence de 320 000 €

Le couple loue sa résidence principale pour acheter son nouveau bien 320 000 € avec un crédit immobilier sur 25 ans. Apport personnel : 50 000 €. Il baisse l’échéance de son premier crédit, ce qui allonge de deux ans sa durée, soit 18 ans. Le deuxième prêt à 4,28 % hors assurance a été lissé.

  18 premières années 7 années suivantes
Mensualité du premier bien 774 € Prêt remboursé
Mensualité du nouveau bien 1 473 € 2 247 €
Totale échéance 2 247 € 2 247 €
Loyer perçu 800 € 800 €
Taux d'endettement 34 % 34 %
Effort mensuel 1 447 € 1 447 €

Simulation réalisée par Pretto, courtier en crédits immobiliers.

Quelles sont les étapes pour financer son bien en louant sa résidence principale ?

Avant de vous lancer, évaluez le loyer de votre bien et votre capacité de remboursement. Le plan de financement déterminera votre budget d’achat en tenant compte de vos revenus locatifs et de vos revenus salariés. Vos ressources devront vous permettre de rembourser la mensualité de votre résidence principale louée et celle consacrée à la nouvelle acquisition.

👉 Pour respecter le taux d’endettement fixé à 35 %, des solutions existent. « Il est en effet possible de moduler à la baisse l’échéance du crédit du premier logement », conseille Pierre Chapon. « Supposons qu’il reste à l’emprunteur 10 années à rembourser, il peut très bien diminuer son échéance qui passera de 900 € par mois à 800 €, ce qui allongera son crédit de deux années supplémentaires, soit un financement sur 12 ans. Et il pourra aussi lisser son prêt. »

Combien pouvez-vous emprunter en avril 2024 ?

Pourquoi lisser son prêt ?

Il s’agit de moduler le montant de l’échéance du nouveau prêt pour obtenir la même mensualité durant toute la durée du prêt souscrit sur 25 ans par exemple :

  • durant les douze premières années, l’échéance du premier prêt s’élèvera à 800 € ;
  • celle du second prêt à 1 200 €, soit 2 000 € au total ;
  • à partir de la treizième année, le premier prêt étant remboursé, il ne reste plus qu’à payer la mensualité du deuxième prêt qui s’élèvera à 2 000 €.

👉 Ce lissage permet à l’acquéreur d’augmenter son budget tout en maîtrisant son taux d’endettement.

Pourquoi augmenter son apport personnel ?

Si vous estimez que vos mensualités sont trop élevées, augmentez votre apport personnel si vous le pouvez. Plus votre apport sera important, moins vous emprunterez. Un apport de 10 % permet de payer les frais de notaire. Une somme plus importante diminuera le montant de votre échéance.

Louer vide ou meublé ?

Vous devrez décider de louer vide ou meublé. Si vous décidez de louer un logement vide, vos loyers seront taxés comme des revenus fonciers contrairement à une location meublée ou ces derniers seront imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (Bic).

Quelle fiscalité choisir ?

Si vous louez un logement meublé, vous serez soumis au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Que vous louiez vide ou meublé, vous devrez ensuite choisir votre régime fiscal : microfoncier ou réel, une décision qui n’est pas anodine. Car selon l’option choisie, le montant de vos loyers imposés ne sera pas le même. « Pour prendre la bonne décision, le particulier doit demander une simulation à un professionnel, que ce soit un conseil en gestion de patrimoine ou un expert-comptable », conseille Julien Séraqui, président de la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine (CNCGP).

📑 « Ce document lui permettra en effet d’évaluer la viabilité du régime fiscal choisi. S’il choisit le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il a intérêt à se faire aider par un professionnel pour effectuer sa première déclaration, car il y a un certain nombre de démarches à effectuer comme l’obtention d’un numéro de Siret. Un particulier n’est pas toujours au fait des subtilités administratives, ce qui peut lui occasionner un appel de la direction des impôts en cas d’erreur. »


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