Défiscaliser avec le statut de loueur en meublé professionnel

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Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) fait montre de puissantes vertus défiscalisantes. Les charges, dépenses de travaux, intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus globaux. Ces derniers diminuant, vos impôts baissent.

Autres atouts : vous échappez à la taxation des plus-values immobilières et à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière), qui remplace l'ISF depuis janvier 2018. ET vous n'êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Reste que ce mécanisme est destiné aux investisseurs disposant de solides moyens.

LMP : les conditions

Pour devenir LMP, vous devez respecter les conditions suivantes, qui sont cumulatives :

  • être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
  • vos recettes doivent atteindre au moins 23.000 € par an ET dépasser le total de vos autres revenus professionnels. Pour parvenir à cette somme en tablant sur une rentabilité d'environ 5 %, vous devez investir au moins 450.000 €.

Les avantages fiscaux du LMP

Le régime micro-BIC. Si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %. Seule la moitié de vos ressources est donc imposée. A choisir si vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) sont inférieures à ce seuil de 50 %.

Le régime réel. Il vous permet de déduire les différentes charges (intérêts d'emprunt, dépenses d'entretien et de réparation, cotisations sociales, etc.) de vos recettes locatives. Les déficits ainsi créés s'imputent sur vos revenus globaux, qui du coup baissent de façon significative. Ce qui réduit forcément votre imposition.

Pendant ce temps, vous accumulez les amortissements (faculté de déduire des loyers une partie du prix du logement). Ces amortissements ne s'imputent pas sur vos revenus globaux pendant la phase de déduction des charges et vous les gardez en réserve. Une fois la phase de déduction des charges terminée, les amortissements s'imputent sur les recettes, les ramenant à zéro. Elles ne sont donc pas imposables.

Vos autres avantages : vous bénéficiez d'une exonération totale des plus-values immobilières totale si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000 € par an. L'exonération est partielle de 90.000 à 126.000 €. Vous échappez à l'Impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l'ISF depuis 2018, en toute légalité si vos recettes dépassent 23.000 € par an ET si elles représentent plus de la moitié de vos revenus. Enfin, vous transmettez le patrimoine dans d'excellentes conditions grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession. Pour en savoir plus, voir le loueur en meublé professionnel.

Complexe, le statut LMP nécessite de préférence le recours à un spécialiste (avocat, expert-comptable) pour éviter les erreurs... et les foudres du fisc.

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