Plus-values immobilières : les non-résidents restent choyés en 2024

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 11 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Les personnes qui se sont expatriées ou qui pensent s’installer à l’étranger sont en 2024 le plus souvent exonérées d’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un logement en France. En cas de taxation, le montant des prélèvements sociaux peut être réduit.

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d'achat du logement au prix de vente.
La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d'achat du logement au prix de vente. © Kelvin Murray/GettyImages

En 2024, l’imposition des plus-values immobilières des non-résidents demeure allégée puisqu'ils continuent de bénéficier d'un régime fiscal avantageux applicable depuis le 1er janvier 2019. Ainsi :

  • la vente de l’ancienne résidence principale en France peut être exonérée ;
  • la vente d’un logement en France peut être exonérée plus fréquemment.

Par ailleurs, l’assujettissement des non-résidents aux prélèvements sociaux est maintenu mais le taux peut être minoré.

Expatriation : l’ancienne résidence principale des non-résidents exonérée d’impôt sur la plus-value

Jusque fin 2018, une personne venant de quitter la France et qui y mettait en vente son ancienne résidence principale se trouvait par principe taxée sur la plus-value réalisée. En effet, la loi ne lui accordait pas un « délai raisonnable » pour vendre, délai dont bénéficient tous les résidents français qui vendent leur résidence principale et déménagent en France. Pour eux, ce délai raisonnable est en pratique d’un an, sous réserve de mise en vente à un prix de marché, par des moyens de promotion suffisants et sans que le logement ne soit jamais loué ou prêté.

En 2024, la vente de l'ancienne résidence principale d'un non-résident est le plus souvent exonérée d'impôt

Depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quelle que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value si, cumulativement :

  • il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
  • la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quel que titre que ce soit.

L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.

👉 Un Chilien quitte la France pour l’Italie en avril 2024 et met en vente son appartement à Paris qui constituait jusque-là sa résidence principale. La plus-value immobilière réalisée sera totalement exonérée d’impôt si la vente intervient avant le 31 décembre 2025.

Logement en France : l'exonération d’impôt sur la plus-value spécifique aux non-résidents

Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération spécifique. Ainsi, en 2024, un ressortissant européen (une personne qui a la nationalité de l'un des pays de l’UE) qui quitte la France pour n’importe quel pays dans le monde se trouve exonéré de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies :

  1. La personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
  2. La vente intervient :
    - soit dans un délai de dix ans après son départ de France (contre cinq ans jusqu’à fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ;
    - soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. À noter : la libre disposition n'exclut pas de brèves et ponctuelles mises en location touristique.

L'exonération d'impôt n'est pas totale puisqu'elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 € (le surplus est imposable aux conditions normales). Toutefois, ce montant de plus-value très élevé, d'autant qu'il est calculé après abattements pour durée de détention, permet d'exonérer de taxation la plupart des ventes... et de réduire fortement l'impôt des autres.

L’exonération de la plus-value résultant de la vente d’un logement en France réalisée par les non-résidents est limitée à la vente d’une seule résidence par contribuable.

Exemples d'exonérations d'impôt sur la vente d'un logement en France par un non-résident

👉 Un Français quitte la France pour le Pérou en mai 2024. S’il met en location le logement qui constituait en France sa résidence principale, la plus-value immobilière réalisée lors de la future vente de ce bien sera exonérée d’impôt dans la limite de 150 000 € de plus-value nette si la vente intervient d’ici fin 2034.

👉 Un Allemand quitte la France pour les États-Unis en juin 2024 et conserve comme pied-à-terre le logement qui constituait jusque-là sa résidence principale en France. La plus-value immobilière réalisée lors de la future vente de ce bien sera exonérée d’impôt dans la limite de 150 000 € de plus-value nette quel que soit le moment auquel intervient la vente.

Comment calculer l'imposition de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d'achat du bien immobilier au prix de vente. Il est important de tenir compte des frais d'acquisition (frais de notaire par exemple) et des travaux effectués sur le bien. Le calcul de l'impôt sur la plus-value tient également compte de la durée de détention du logement.

Taxation : les non-résidents européens soumis à des prélèvements sociaux allégés

À l'exception des deux cas d’exonération ci-dessus, la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est calculée et taxée aux mêmes conditions qu’un résident Français, soit à hauteur de : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de CSG et autres prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) = 36,2 %.

Les non-résidents supportent aussi, comme les résidents, l'éventuelle surtaxe sur les plus-values dépassant 50 000 € et l'éventuelle taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles.

Or, la taxation au titre des prélèvements sociaux a été au cœur d’un bras de fer juridique entre la France et certains contribuables non-résidents, combat arbitré par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a décidé que le fait qu’une personne soit affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français. Après bien des péripéties qui ne sont peut-être pas terminées, la situation est en 2024 (comme depuis le 1er janvier 2019) la suivante :

  • S’agissant des personnes, quelle que soit leur nationalité, qui relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, elles sont exonérées de CSG et de CRDS mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 % (19 % + 7,5 %). 
    Malgré le « Brexit », les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s'ils remplissent les conditions suivantes :
    - ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
    - ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
    - ils ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français. 
  • S’agissant des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 17,2 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36,2 % (19 % + 17,2 %).

Exemples de taxation de la plus-value réalisée par un non-résident

👉 Un Russe qui réside depuis toujours en Russie vend en 2024 sa résidence secondaire en France ; la plus-value est taxée au taux global de 36,2 %.

👉 Un Russe qui réside en Finlande vend en 2024 sa résidence secondaire en France ; la plus-value est taxée au taux global de 26,5 %.

Sources :


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