Assainissement non conforme : qui doit faire les travaux lors d’une vente ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier non raccordé au tout-à-l’égout, le vendeur a l’obligation de vous remettre un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif datant de moins de trois ans. Ce diagnostic est réalisé par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif), un organisme local chargé d’accompagner et de contrôler les installations individuelles (fosses septiques, bacs à graisse, lits d’épandage, etc.).

Le diagnostic assainissement est obligatoire en cas de vente

La loi sur l'eau du 30 décembre 2006, complétée par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, a créé le diagnostic assainissement. L’objectif est double :

1. Vérifier le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation,
2. Réduire la pollution des eaux usées rejetées dans la nature.

⚠️ Environ 80 % des systèmes seraient défectueux ou mal entretenus, soit près de 4 millions d’installations concernées. Et plus de 500 000 logements n’ont tout simplement aucun dispositif d’assainissement, rejetant directement leurs eaux usées dans la nature.

Que se passe-t-il si le diagnostic révèle l'installation non conforme ?

Si le diagnostic met en évidence une non-conformité, deux possibilités s’offrent au vendeur :

1. Il peut choisir de réaliser les travaux de mise en conformité avant la vente, mais cela reste facultatif (et assez rare dans la pratique).
2. Sinon, les travaux seront à la charge de l’acheteur après l’acquisition du bien.

Cette non-conformité peut peser dans la négociation : l’acheteur peut exiger des devis pour estimer le coût des travaux et demander une baisse du prix de vente en conséquence. Le prix d'un assainissement individuel coûte en moyenne autour de 6 000 €. Tout dépend de la configuration du terrain. Pour une fosse toutes eaux, il faut compter entre 4 000 et 9 000 €. La microstation est l'installation la plus chère. Il faudra débourser entre 7 000 et 12 000 €.

🕒 L’acheteur a 1 an pour réaliser les travaux 

• En cas de non-conformité, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de l'acte authentique pour réaliser les travaux (article L 1331-1-1 du Code de la santé publique).

• Tant que l’installation n’est pas conforme, le propriétaire doit verser une somme équivalente au minimum à la redevance qu’il aurait payée s’il était raccordé à un système conforme. Il ne peut pas attendre la fin du délai pour commencer à payer : la redevance est due dès l’entrée dans les lieux, tant que les travaux n’ont pas été effectués (Article L1331-8 du code de la santé publique).

Que risque vraiment l’acheteur s’il n'effectue pas les travaux ?

L’acheteur s’engage légalement à faire les travaux quand il achète mais il les fait rarement dans la foulée. Le coût est élevé. Alors que risque-t-il ?

👉 Il n'y a pas de contrôle automatique après un an !

Aucune vérification systématique n’est prévue une fois le délai d’un an écoulé. Pourtant depuis 2021 le notaire doit, dans le mois suivant la vente, informer le SPANC de l’identité du nouvel acquéreur pour permettre un suivi. Le suivi n'est donc pas systématique et dépend de l’organisation locale et du règlement d’assainissement.

⚠️ En cas de contrôle : Si vous refusez le contrôle de votre installation d’assainissement non collectif, la commune peut vous imposer une somme au moins égale à la redevance d’assainissement, majorable jusqu’à 400 % selon la décision du conseil municipal.

👉 Pas d’amende immédiate en cas de retard

Il n’y a ni sanction automatique, ni pénalité forfaitaire si les travaux ne sont pas effectués Mais attention : un signalement par un voisin ou une constatation de pollution peut tout faire basculer.

⚠️ Si des substances dangereuses ou gênantes s’écoulent depuis chez vous sur la voie publique, vous encourez une amende de 5^e classe (jusqu’à 1 500 €, voire 3 000 € en cas de récidive), pour atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.

🔎M. Jean-Baptiste Lemoyne appelle l'attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche sur la nécessité de renforcer les sanctions en cas de non-respect de la réglementation relative à la mise en conformité de l'assainissement non collectif. La réponse concernant la proposition d'instaurer un mécanisme de séquestre pour garantir la réalisation des travaux est claire : cette solution n'est pas possible aujourd'hui en l'absence de litige. En effet, seul un tribunal peut ordonner un séquestre de fonds. Le notaire ne peut pas, de sa propre initiative, bloquer une somme pour les travaux

Tout-à-l’égout : 2 ans pour se raccorder

Lorsque votre ville met en place un réseau public d’assainissement collectif, vous êtes tenu de raccorder votre bâtiment existant dans un délai de 2 ans.

Que se passe-t-il si vous ne vous raccordez pas dans ce délai ?

• Pénalité financière : la ville peut vous imposer une somme équivalente à la redevance d’assainissement, majorée jusqu’à 400 %. Cette pénalité est levée si vous effectuez les travaux dans les 12 mois suivant la notification de l’obligation.

• Travaux d’office : en cas de refus persistant, la commune peut réaliser les travaux à votre place (article L 2224-8 CGCT), à vos frais, après une mise en demeure (article L 1331-6 CSP).