Acheteur : comment et où signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Le compromis de vente encore appelé promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent tous les deux, l'un à vendre, l'autre à acheter. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du contrat. Cet avant-contrat peut être signé entre les parties ou devant notaire.

Le compromis de vente permet de matérialiser l'accord des parties sur le prix du bien et d'établir les conditions auxquelles se fait la vente. C'est le moment de préciser les conditions générales, le cas échéant les conditions particulières et les conditions suspensives de la transaction. C'est également dans le compromis de vente que doit être précisée la date butoir à laquelle l'acte de vente définitif devra être signé.

Où signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être signé entre particuliers ou devant notaire. Nous prenons le parti de vous recommander de systématiquement avoir recours à un notaire.

Les avantages de la signature devant notaire

Le notaire est un professionnel du droit dont le métier est de rédiger des actes juridiques. Il saura vous conseiller utilement, rédiger les actes nécessaires et s'assurera que toutes les démarches aient été faites et que le dossier soit complet avant la signature du compromis de vente. L'expertise du notaire est notamment nécessaire si vous avez des clauses particulières à intégrer dans le compromis.

Vous pouvez être assisté au même titre que le vendeur de votre propre notaire. Cela n'engendre pas de frais supplémentaires. Le montant des frais vulgairement appelé « frais de notaire » sera le même qu'il y ait un ou deux notaires, et demeurent votre seule charge.

Après le compromis de vente, la vente est parfaite et les parties attendent seulement la réalisation des conditions suspensives pour conclure l'acte notarié. Le transfert de propriété et le transfert des risques n'interviendront qu'au moment de la signature définitive.

Sans être illégale, la signature du compromis entre particuliers peut présenter des risques depuis la loi Alur du 24 mars 2014. En effet cette loi a renforcé le formalisme de la signature du compromis, notamment pour les lots vendus en copropriété. Le notaire est là pour s'assurer que toutes les informations requises vous soient bien remises au moment de la signature.

Quels documents doivent vous être remis à la signature ?

Au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur doit vous remettre un ensemble de documents relatifs au logement que vous achetez. Les informations contenues dans ces documents doivent vous permettre de prendre une décision éclairée sur l'achat du bien.

Le dossier de diagnostics techniques

• Le diagnostic plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
• Le diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• Le diagnostic de performances énergétiques ;
• L'état des risques naturels miniers et technologiques ;
• Le diagnostic gaz pour les installations de plus de quinze ans ;
• Le diagnostic électricité pour les installations de plus de quinze ans ;
• Le diagnostic termites lorsque le logement se situe en zone contaminée ;
• Le diagnostic assainissement essentiellement pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.
• Le diagnostic mérule si le bien est dans une zone à risques.

Les documents relatifs à une vente en copropriété

• Pour un bien en vendu copropriété, le vendeur doit indiquer la superficie exacte de la partie privative du lot. C'est ce qu'on appelle la « loi Carrez » ;
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
• Les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années ;
• La fiche synthétique de la copropriété ;
• Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget acquittées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédents ;
• Le cas échéant le montant de la part du fonds travaux rattaché au bien vendu ;
• Les sommes susceptibles d'êtres dues par l'acquéreur ;
• L'état global des impayés.

Les documents complémentaires

• Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires, et au fonctionnement des instances de la copropriété ;
• Le cas échéant, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux.

Les conditions suspensives

La condition suspensive de prêt

La condition suspensive pour l'obtention d'un prêt est la plus fréquente dans les compromis de vente. Pour acquérir votre bien, si vous avez recours à un emprunt, vous devez le préciser lors de la signature du compromis de vente. Le détail du prêt, de même que ses conditions : montant, durée, taux... L'obtention du prêt n'étant pas acquise au moment de la signature du compromis, la condition suspensive de prêt vous assure une protection. Si vous n'obtenez pas votre prêt dans le délai fixé dans le compromis, vous avez la possibilité de ne pas finaliser votre achat.

Si par contre vous n'avez pas recours au crédit, vous devez le dire et écrire à la main que vous renoncez à bénéficier de la condition suspensive de prêt.

Les autres conditions suspensives

Le compromis comporte quasi systématiquement ces trois conditions suspensives :

• L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
• La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
• La situation hypothécaire apurée au moment de la vente

Pour les biens mis en vente suite à un congé pour vente donné dans le cadre d'une location vide, il doit être fait mention du droit de préemption du locataire. La vente sera conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption. C'est le cas si le vendeur réalise la transaction à un montant inférieur à celui qu'il avait proposé au locataire au moment du congé.

D'autres conditions peuvent être prévues dans le compromis de vente en considération de la situation particulière de l'acquéreur. Une acquisition subordonnée à une vente, à l'obtention d'un permis de construire, etc.

Quelles sont vos obligations au moment de la signature ?

Le dépôt de garantie

Pour le jour de la signature, vous devez prévoir une somme équivalant à 10 % maximum du montant de la transaction. Cette somme n'est pas directement versée au vendeur. Vous devez verser cette somme au notaire chargé de la vente par virement bancaire. Si la somme est inférieure à 3 000 €, vous pouvez vous en acquitter par un chèque libellé au nom du notaire. Cette somme est versée sur un compte séquestre jusqu'à la vente.

Cette somme sera déduite du montant total de la vente au moment de la signature de l'acte définitif. Elle vous sera restituée si vous vous rétractez dans les délais ou si une des conditions suspensives prévues au contrat se réalisait. Hormis ces cas, la somme restera acquise au vendeur.

Le financement du bien immobilier

Au moment de la signature du compromis de vente vous devez préciser comment vous allez financer votre achat. Si vous payez comptant, vous devez expressément renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt. Si vous avez recours à un emprunt, vous devez indiquer le montant et les conditions de cet emprunt.

La promesse unilatérale de vente

La signature d'une promesse unilatérale de vente consiste pour le vendeur à s'engager à vendre à l'acquéreur à un prix déterminé. Par cette promesse, le vendeur vous donne en exclusivité, un délai de deux ou trois mois pour lever l'option. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature s''il s'agit d'un acte sous seing privé. Comme pour le compromis, si elle est consentie pour une durée de plus de 18 mois, elle doit être signée sous la forme d'un acte authentique réalisé devant notaire.

Comme pour le compromis de vente, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, vous êtes irrémédiablement engagé à accepter l'option et à acheter le bien. Seule la réalisation d'une clause suspensive de prêt inscrite dans la promesse de vente vous permettrait de vous retirer sans pénalité de la vente.

Vous devez verser une indemnité d'immobilisation au moment de la signature qui ne peut excéder 10% du montant de la transaction. Si la vente se réalise ce montant sera imputé sur la somme à régler. En cas de renonciation d'achat ou si vous n'acceptez pas l'option dans les délais qui étaient prévus, vous perdrez l'indemnité d'immobilisation au profit du vendeur.