Le diagnostic loi Carrez pour la vente d'un logement en copropriété

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 7 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Le diagnostic « Loi Carrez » permet de mesurer précisément la surface privative d'un logement pour renseigner l'acheteur. Ce diagnostic est obligatoire pour vendre dès lors que le bien est situé dans une copropriété. Le recours à un diagnostiqueur pour effectuer le mesurage est recommandé.

Le diagnostic loi Carrez renseigne précisément sur la surface privative d''un bien.
Le diagnostic loi Carrez renseigne précisément sur la surface privative d''un bien. © IvanPantic/GettyImages

Grâce au diagnostic loi Carrez, l'acquéreur d'un logement ancien est, depuis 1997, aussi bien protégé que celui d'un logement neuf s'agissant de la superficie achetée. L'information de l'acheteur prend la forme d'un mesurage appelé métrage « loi Carrez ». Il s'agit en pratique d'une manière standardisée de mesurer la surface privative habitable. La surface du bien doit impérativement être mentionnée dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de vente (l'acte notarié). Le diagnostic loi Carrez vient s'ajouter aux autres diagnostics techniques obligatoires (état des risques, gaz, termites, électricité, amiante, DPE, etc.).

Le diagnostic loi Carrez, c'est quoi ?

Le diagnostic « loi Carrez », c'est le nom que l'on donne au diagnostic qui indique la surface privative d'un bien soumis au statut de la copropriété ; ce diagnostic est obligatoire pour la vente, au même titre que la douzaine d'autres diagnostics immobiliers qui forment le dossier de diagnostic technique (DDT). 

La définition de la loi Carrez

Lorsqu'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local d'activité, est vendu, le compromis de vente puis l'acte de vente doivent obligatoirement mentionner la superficie de la partie privative de ce lot. Le diagnostic loi Carrez désigne en pratique un métrage, un mesurage de la surface habitable du logement/du local ; c'est pour cela que l'on parle, indifféremment, de « surface loi Carrez », de « superficie loi Carrez », de « certificat loi Carrez » ou de « métrage loi Carrez ».

Le calcul de la loi Carrez 

La loi définit la manière de calculer la superficie privative loi Carrez de la façon suivante : « La superficie de la partie privative est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ».

La définition de la superficie loi Carrez exclut du métrage les espaces intérieurs mansardés, mais aussi les loggias*, balcons et terrasses, les caves, garages et parkings et, bien évidemment, les espaces extérieurs comme les jardins. Ceci n'est toutefois pas gênant, car le diagnostic loi Carrez n'est en rien un élément unique et suffisant de la fixation du prix du logement ; ce n'est de toute façon pas sa vocation ! Les espaces non inclus dans le métrage Carrez sont parfaitement et librement valorisables dans le prix de vente. 

*Une loggia close et habitable au moment de la vente doit être prise en compte pour le calcul de la surface loi Carrez 

De quand date le diagnostic loi Carrez obligatoire ?

Créé par une loi du 18 décembre 1996, le diagnostic loi Carrez est entré en vigueur le 19 juin 1997. L'objectif de la loi était d'améliorer la protection des acquéreurs de logements anciens.

Quels textes définissent la loi Carrez ?

A l'origine, le diagnostic loi Carrez est issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, loi votée à l'initiative du député Gilles Carrez qui a d'ailleurs donné son nom au diagnostic. Aujourd'hui, le diagnostic loi Carrez est défini par :

  • l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
  • les articles 4-1 à 4-3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Quand le diagnostic loi Carrez est-il obligatoire ?

Le diagnostic loi Carrez s'impose pour toutes les ventes en copropriété et doit être annexé au compromis de vente.

Quelles sont les ventes d'appartements et de maisons concernées par le diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez concerne toutes les ventes de lots de copropriété, quels que soient leur destination ou usage : logements, locaux commerciaux ou professionnels. S'agissant des logements, le diagnostic loi Carrez va donc concerner :

  • la quasi-totalité des ventes d'appartements puisque les immeubles collectifs sont soumis au statut de la copropriété, sauf exceptions ;
  • la petite partie des ventes de maisons individuelles qui appartiennent à une copropriété ; on parle alors de « copropriété horizontale ». 

En revanche, le diagnostic loi Carrez ne s'impose pas pour la vente des caves, garages, emplacements de stationnement ou des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2.

Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?

Si la maison fait partie d'une copropriété, dite « horizontale » (maisons en nouveau village par exemple), le diagnostic loi Carrez s'impose ; seule une minorité de maisons est concernée.

En revanche, une maison individuelle, qui ne dépend pas du statut de la copropriété, ne sera pas soumise à l'obligation du métrage Carrez ; la très grande majorité des maisons n'est donc pas soumise à ce diagnostic. 

Toutefois, il est en pratique presque toujours indispensable de faire mesurer le bien pour informer et rassurer l'acheteur, et ce dès l'annonce et la négociation ; qui imagine acheter une maison sans en connaître précisément la superficie ? Dans ce cas, on ne parlera pas de « surface loi Carrez » mais de « surface habitable ». Et il est là aussi vivement conseillé de faire mesurer le logement par un professionnel, le diagnostiqueur par exemple.

Pour louer une maison, même non soumise au statut de la copropriété, il faut obligatoirement indiquer dans le bail la surface habitable du logement en mètres carrés. 

A quel moment remettre le mesurage loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez doit obligatoirement être réalisé au moment de l'avant-contrat puisque la superficie privative doit être mentionnée dès la promesse de vente, peu importe qu'il s'agisse d'une :

  • promesse synallagmatique (réciproque, bilatérale) de vente, ce qu'on appelle un compromis de vente ;
  • promesse unilatérale de vente ;
  • promesse unilatérale d'achat.

Ensuite, l'acte authentique de vente doit également mentionner le mesurage loi Carrez, les conséquences d'une erreur de surface et les droits de l'acheteur dans ce cas. 

Le conseil de PAP

Pour bien rédiger votre annonce, bien renseigner les candidats lors des visites puis négocier rapidement et efficacement avec le futur acheteur, nous vous recommandons d'effectuer un métrage loi Carrez dès que vous avez pris la décision de vendre. 

Faut-il mentionner la superficie loi Carrez dans l'annonce ?

Il n'est pas obligatoire de mentionner dans l'annonce la superficie loi Carrez. Toutefois, nous vous conseillons fortement de l'y faire figurer. Cela renseigne efficacement et immédiatement les potentiels acquéreurs et évite tout litige. En effet, si :

  • la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l'annonce, l'acheteur va inévitablement tenter de négocier le prix à la baisse ;
  • la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l'annonce et que vous avez accepté une offre d'achat, vous ne pourrez plus augmenter votre prix et le regretterez sans doute.

Si vous ne disposez pas encore d'un métrage « loi Carrez » précis, il est donc conseillé d'indiquer « X m² environ » ou « X m² au sol ». Il est également possible de n'indiquer aucune superficie dans l'annonce, mais cela la déprécie fortement.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment obtenir un certificat loi Carrez ?

Vous pouvez mesurer vous-même votre logement ; c'est toutefois fortement déconseillé ! Il est largement préférable de faire appel à un professionnel.

Qui peut mesurer le logement ?

Contrairement aux autres diagnostics, la loi n'oblige pas à recourir aux services d'un professionnel pour le calcul de la surface. Vous pouvez donc vous-même faire le calcul de la superficie du lot mis en vente, avec un télémètre laser par exemple.  Toutefois, mesurer soi-même un logement est risqué :

  • la définition même du calcul de la superficie loi Carrez n'est pas si simple ; il ne s'agit pas d'une simple mesure de la surface au sol ;
  • le logement peut présenter une configuration complexe (une pièce avec un arrondi, un décrochement formant un triangle, etc.), ce qui complique la tâche ;
  • si vous sous-estimez la superficie, il n'y aura pas de possibilité de faire ensuite réévaluer le prix ;
  • si vous surestimez la superficie, vous engagez votre propre responsabilité et encourez des sanctions prévues par la loi ; or celle-ci se montre sévère en cas d'erreur (voir ci-dessous) ;
  • en cas de mesurage par le vendeur lui-même, impossible de mettre en jeu la garantie professionnelle du diagnostiqueur !

Il est également dangereux de se fier aveuglément à des plans dont on ne connaît pas forcément l'exactitude. De même, ceux qui vendent un appartement acheté sur plans ne doivent pas se contenter de reproduire la superficie mentionnée dans leur acte d'achat puisque la surface qui y figure n'est qu'une surface prévisionnelle et que le contrat prévoit une tolérance de 5 %.

Enfin, le notaire attirera l'attention de l'acheteur sur le fait que le métrage Carrez ne résulte pas du travail d'un professionnel, ce qui l'inquiétera fatalement ! Pour toutes ces raisons, il est très fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer le diagnostic loi Carrez.

Qui fait le diagnostic loi Carrez ?

Le plus fréquent, et le plus prudent, est de faire appel à un professionnel pour réaliser le métrage loi Carrez. Ce peut être un géomètre expert, un architecte ou, et c'est de loin le plus fréquent, un diagnostiqueur immobilier qui est le professionnel attitré pour la réalisation de l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement.

Pour faire réaliser le métrage loi Carrez, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87. Vous pouvez également commander en ligne.

Combien coûte le diagnostic loi Carrez ?

Le tarif du diagnostic loi Carrez varie essentiellement selon la superficie du logement qui entraine une intervention plus ou moins longue du diagnostiqueur (entre 1 h et 4 h ) ; le coût varie également d'un diagnostiqueur à l'autre, le prix des diagnostics étant libre.

Il faut compter environ 100 € pour un studio, autour de 150 € pour un appartement de 5 pièces de 120 m² et plus de 250 € pour une maison de 300 m². Ces prix valent pour un métrage Carrez isolément ; le plus souvent, le métrage est associé à la réalisation des autres diagnostics immobiliers obligatoires lors d'un rendez-vous unique et le coût du diagnostic Carrez est alors moindre (les frais de déplacement sont répartis sur l'ensemble des diagnostics). 

Le coût du diagnostic loi Carrez est pris en compte dans le calcul de la plus-value. 

La durée de validité du métrage loi Carrez

En l'absence de travaux ayant pu modifier la superficie du logement (restructuration des espaces avec abattement de cloisons, travaux de rénovation énergétique, etc.), le diagnostic Carrez a une durée de validité illimitée.

Néanmoins, en cas de doute ou de diagnostic ancien, il est prudent de refaire mesurer à nouveau le logement pour bénéficier d'une superficie actualisée, ce qui rassure le vendeur et qui permet de bénéficier de l'assurance professionnelle du diagnostiqueur en cas d'erreur. 

L'erreur de surface loi Carrez : quelles conséquences ?

Rappelons que la superficie du bien doit figurer dès l'avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d'achat), puis dans l'acte notarié.

La superficie loi Carrez n'est pas indiquée dans l'acte de vente

Si la superficie n'est pas indiquée dans l'acte définitif de vente, hypothèse particulièrement rare en pratique, l'acquéreur peut engager une action en nullité de la vente dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte de vente. L'acquéreur perd tout recours si la superficie qui faisait défaut dans le compromis de vente est indiquée dans l'acte de vente définitif.

La superficie loi Carrez est mentionnée dans l'acte de vente, mais est erronée

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte définitif de vente, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix à l'encontre du vendeur. Cette action doit être intentée au plus tard dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte définitif. Si le métrage a été réalisé par un professionnel, alors le vendeur qui se trouve dans l'obligation de diminuer son prix peut se retourner contre le professionnel pour obtenir de lui un dédommagement.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le compromis de vente, plusieurs situations peuvent se présenter en pratique.

Personne ne s'aperçoit de l'erreur, et l'inexactitude est reportée dans l'acte de vente. L'acquéreur peut alors, dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente, demander une diminution du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ;

Le vendeur ou l'acquéreur se rend compte de l'erreur avant la signature de l'acte définitif. Deux possibilités sont envisageables :

  • le vendeur accepte une baisse de prix et alors l'acte définitif mentionne la bonne surface ; aucun litige n'est donc ensuite possible ;
  • le vendeur refuse de baisser le prix. Dans ce cas, l'acheteur peut exiger que la superficie mentionnée dans le compromis ne soit pas corrigée dans l'acte authentique ; ainsi, l'acheteur peut ensuite engager une action en diminution du prix.

En revanche, si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l'acte, le vendeur ne peut réclamer à l'acheteur aucun supplément de prix.

Un appartement est vendu 500 000 €. Si la superficie réelle est de 100 m² alors que l'acte authentique de vente mentionne 108 m², alors l'acheteur peut demander une diminution du prix de (500 000 x 8/100) = 40 000 €. 

Sources :

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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