Le délai de rétractation

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Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur bénéficie d'une protection : le délai de rétractation qui lui permet de changer d'avis.

Le législateur a mis en place ce dispositif de protection du consommateur immobilier avec comme idée que le déclenchement d'un achat « coup de cœur » ne génère pas de situation fâcheuse pour l'acquéreur. Cet achat ne doit pas le mettre en situation de surendettement, ou le lier définitivement pour l'achat d'un logement pour lequel il n'avait pas eu connaissance de toutes les informations.

Les bénéficiaires du délai de rétractation 

Tout acquéreur particulier qui achète pour habiter ou louer un logement neuf ou ancien bénéficie d'un délai de rétractation (ou de réflexion) de 10 jours pour annuler le contrat. Le professionnel de l'immobilier qui achète pour lui-même bénéficie également de ce délai de rétractation. Ce droit est valable que la transaction soit conclue sous signature privée ou devant notaire (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). 

La faculté de rétractation concerne les contrats de réservation de logements sur plans, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien.

Le droit de rétractation exercé dans un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente n'a pas besoin d'être motivé. Vous pouvez l'exercer gratuitement et sans crainte d'une quelconque pénalité.

Ne bénéficient pas du délai de rétractation :
- L'opération d'acquisition d'un bien réalisée par le biais d’une SCI.
- L'opération d'acquisition d'un terrain.En outre seul l'acquéreur est protégé. En effet, le vendeur ne bénéficie pas d'un délai de rétractation. Dès la signature du compromis de vente, il est définitivement engagé à l’égard de l’acquéreur.

En cas de pluralité d'acquéreurs, chacun bénéficie individuellement du délai de rétractation. Chaque acquéreur doit recevoir en son nom propre le compromis afin que le décompte du délai débute. Cela s'applique également aux acquéreurs mariés (même sous le régime de la communauté), ils doivent se rétracter individuellement. S'ils reçoivent une seule lettre à leurs deux noms, elle n'aura d'effet que si l'avis de réception est signé par chacun des époux ou si le signataire avait été mandaté pour représenter l'autre. Sinon le délai de rétractation ne vaut que pour celui qui a signé.

Le formalisme du délai de rétractation

La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée AR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (un acte d'huissier par exemple).

Le délai de dix jours court :

  • dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception notifiant l'acte à l'acquéreur, lorsque le compromis a été fait sous signature privée
  • à compter du lendemain de la remise du contrat à celui-ci à condition que l’ensemble des pièces obligatoires lui aient été fournies, notamment dans le cas d’un lot dans une copropriété.

Si l’ensemble des pièces obligatoires n’a pas été remis à l’acquéreur, le délai de rétractation de ce dernier ne pourra commencer à courir qu’à compter du lendemain de la communication de toutes les pièces requises.

A noter que, si le dixième jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Comment calculer le délai de rétractation ?

Exemple 1: le plus fréquent
Lundi 27 novembre : signature du compromis devant notaire et remise d'un exemplaire à l'acheteur.
Mardi 28 novembre : début du délai de dix jours.
Jeudi 7 décembre minuit : fin du délai de dix jours.

Exemple 2 : le délai expire un dimanche, on reporte au jour ouvrable suivant
Jeudi 2 novembre : signature du compromis devant notaire et remise d'un exemplaire à l'acheteur.
Vendredi 3 novembre : début du délai de dix jours.
Dimanche 12 novembre minuit : fin du délai de dix jours (étant donné que c'est un dimanche, l'expiration du délai est reportée au 1er jour ouvrable suivant soit le le lundi 13 novembre).

Exemple 3 : le délai de dix jours inclue un ou plusieurs jours fériés, ils sont comptés dans le délai de dix jours
Lundi 18 décembre : signature du compromis devant notaire et remise d'un exemplaire à l'acheteur.
Mardi 19 décembre : début du délai de dix jours.
Jeudi 28 décembre minuit : fin du délai de dix jours.
C’est le jour de l’envoi du recommandé qui est retenu pour le délai, et non celui où le courrier est reçu par le vendeur.

Les conséquences du délai de rétractation

L'exercice de votre droit de rétractation annule la vente.

Pendant le délai de rétractation,  vous ne devez verser directement aucune somme au vendeur. Si toutefois dans le cadre d'une signature par l'intermédiaire d'un tiers mandaté pour vendre (notaire...) vous aviez versé un dépôt de garantie, il vous sera restitué sans aucune pénalité dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Si l'acquéreur se rétracte après que le délai de 10 jours se soit écoulé,il perd les sommes qui avaient été déposées en garantie. Par ailleurs, il peut être poursuivi en exécution forcée par le vendeur et il peut lui être demandé des dommages-intérêts.

Si l'acquéreur se rétracte après les 10 jours mais dans le cadre de la réalisation d'une condition suspensive, la vente est annulée et il doit rentrer en possession sans pénalité des sommes versées lors de la signature du compromis de vente.

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