Promesse unilatérale de vente : comment fonctionne la levée d'option ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 27 mai 2024
Juriste chez PAP.fr

Dans une promesse unilatérale de vente, l'acheteur a le choix : il peut décider d’acheter ou de ne pas acheter en levant ou pas l'option. On vous explique !

Si l’acheteur ne lève pas l’option, il perd son indemnité.
Si l’acheteur ne lève pas l’option, il perd son indemnité. © RgStudio/GettyImages

C'est quoi la levée d'option ?

Dans une promesse unilatérale de vente : le vendeur (le promettant) s’engage irrévocablement pendant un laps de temps à vendre son bien à un prix déterminé à un acheteur (bénéficiaire) qui dispose d'une option discrétionnaire d'achat ! Le vendeur attend de son côté la fameuse « levée d'option » pour être assuré de la vente de son bien.

Quand lever l'option d'achat : délai ?

Au plus tard au terme du délai qui lui est imparti dans la promesse unilatérale de vente, l’acheteur doit décider s’il achète ou pas le bien : il peut lever ou ne pas lever l'option. Il possède pour cela une totale liberté de décision.

Existe-t-il pour le vendeur une contrepartie de l'option qu'il consent ?

✅ Oui ! Il est souvent prévu à la signature de la promesse que l'acheteur verse au vendeur via le notaire une somme qui représente le plus souvent entre 5 et 10 % du prix de vente afin de bloquer la vente en attendant la vente définitive. Il s'agit d'un usage. On appelle cette somme « indemnité d'immobilisation ». C'est un peu le prix à payer en contrepartie de l'exclusivité. Pendant ce temps, le vendeur n'a pas le droit de le vendre à quelqu'un d'autre : logique !

💰 Le versement se fait obligatoirement par un virement bancaire (au-delà de 3 000 €) sur le compte du notaire. Si la promesse se fait sans l'intervention d'un notaire, nous vous conseillons de demander un chèque de banque afin de garantir l'existence de la provision couvrant le prix de l'option.

Le montant de l'indemnité d'immobilisation est donc libre ?

Oui et non ! Il existe une exception : une indemnité d'un montant minimal de 5 % du prix de vente doit être versée sous peine de nullité dès lors que la promesse de vente a une durée de validité supérieure à dix-huit mois (article 290-2 du CCH).

Quand doit être versée l'indemnité d'immobilisation ?

Si l'acheteur ne lève pas l'option ou s'il renonce à acheter, l'indemnité d’immobilisation doit être versée immédiatement au vendeur sans tergiversation. L'immobilisation du bien a donc une contrepartie financière. Si l'acheteur lève l'option, il est prévu qu'elle viendra en déduction du prix de vente.

Comment faire une levée d'option ?

Il n'existe pas de réglementation en la matière : c'est libre ! La levée d’option peut être expresse ou tacite. Il est conseillé de préciser les modalités de la levée d’option dans la promesse. Généralement, elle est expresse, par voie de courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur ou au notaire chargé de la vente.

🙋‍♀️ Nous vous invitons à lire votre promesse. Il est généralement précisé les modalités de la levée d’option.

Si le promettant ne lève pas l'option (tacite) : vendeur et acquéreur retrouvent leur liberté ?

✅ Tout à fait ! Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, la non-levée d'option de l'acquéreur rend au vendeur sa liberté à la date butoir prévue dans l'avant-contrat. C’est le cas s'il renonce tacitement en laissant passer la date butoir sans se manifester. Dans ce cas la promesse est caduque.

Le vendeur conserve la somme versée par l’acheteur et peut remettre le bien en vente immédiatement sans avoir à attendre une quelconque décision de justice. Le vendeur n'a aucune démarche à faire !

Pour le vendeur, la promesse unilatérale de vente a donc un attrait, car il peut alors aussitôt remettre le bien en vente en toute liberté.

Dans un compromis ce n'est pas le cas ?

❌ Et non ! Dans le cadre d'un compromis de vente, le vendeur a besoin d'une renonciation explicite de l'acquéreur ou d'une décision de justice pour être complètement désengagé contractuellement. Tant que le litige n'est pas tranché, le vendeur doit attendre avant de pouvoir remettre son bien en vente.

👉 De plus, le compromis comporte systématiquement une clause pénale qui prévoit que si l'acquéreur ne vient pas signer l'acte de vente définitif pour acheter le logement comme il s'y est engagé, il sera contraint au versement d'une indemnité représentant 10 % du prix du bien.

Pour un vendeur si l'acheteur ne lève pas l'option : une promesse est mieux qu'un compromis ?

✅ Oui quand même ! Dans un compromis de vente, lorsque l'acheteur refuse d'acheter, le vendeur ne peut remettre son bien en vente tant que l'acheteur n'a pas renoncé expressément à sa volonté d'acheter et que le sort de la somme versée au moment de la signature du compromis de vente n'a pas été réglé.

👉 Or, si l'acheteur s'oppose à ce qu'elle revienne au vendeur, cela peut nécessiter alors de faire appel à la justice pour trancher le litige. Tant que le litige n'est pas tranché, le vendeur doit attendre avant de pouvoir remettre son bien en vente.

L’acheteur lève l’option par courrier : il est engagé !

L'acheteur qui veut acquérir doit faire connaître son choix. Il doit manifester sa volonté de manière explicite ! Ainsi, s'il décide d’acheter le bien, l'acheteur doit lever l'option, c'est-à-dire faire savoir au vendeur qu'il veut acheter, dans le délai qui a été indiqué dans la promesse.

👉 Une fois que l’acheteur a levé l’option, les deux parties sont alors définitivement engagées : l’acheteur à acheter et le vendeur à vendre le bien immobilier. L’acheteur ne peut plus changer d’avis en refusant de signer au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

La date d'option doit toujours être postérieure aux conditions suspensives ?

✅ Oui ! Lorsqu'un particulier achète un logement, il bénéficie, d’une part, d’un droit de rétractation de dix jours et, d’autre part, d’une date butoir pour obtenir auprès d'un établissement de crédit son prêt. C'est la condition suspensive d'obtention de crédit.

En pratique, on attend donc la date butoir de ces délais pour fixer celle de la levée d’option. Il serait donc fortement préjudiciable pour lui d’avoir à verser une indemnité s'il ne lève pas l’option alors qu’il n’est pas au terme de ces délais.

Qui décide si on signe un compromis ou une promesse unilatérale dans un achat immobilier ?

En général ce n'est pas vous qui choisissez, mais le notaire que vous désignez. Selon la zone géographique dans laquelle vous vous situez, des notaires proposent des promesses unilatérales ou d’autres systématiquement un compromis. Renseignez-vous avant si cela revêt une importance pour vous !

👉 Dans tous les cas, le compromis et la promesse unilatérale sont très proches juridiquement. Ceci étant, la tendance générale chez les vendeurs s'oriente vers la rédaction de promesses unilatérales de vente, car elles permettent de retrouver sa liberté de remise en vente rapidement et de garder l'indemnité immédiatement sans discussion.

La promesse unilatérale a un prix plus élevé qu'un compromis ?

Oui et non ! La rédaction d’une promesse ou d'un compromis de vente réalisée par un notaire coûte entre 200 et 400 €. Ces frais, intégralement à la charge de l’acheteur, font partie des frais d'acquisition dits « frais de notaire » à régler au moment de la signature définitive.

👉 Mais si vous décidez de vous passer du notaire pour signer une promesse unilatérale de vente, alors là oui vous aurez des frais d'enregistrement en plus. Pour être valable, la promesse unilatérale de vente, si elle n’est pas constatée par un acte notarié, doit être enregistrée dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Son enregistrement ouvre droit au paiement de 125 € et se fait au service en charge de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.

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