Promesse unilatérale de vente : comment fonctionne la levée d'option ?

Charlie Cailloux
Publié par
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Juriste chez PAP.fr

Dans la promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse a une option : il peut décider d’acheter ou de ne pas acheter. La levée d'option est l'acte par lequel il décide d'acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.

© Pierre Chevillard

La levée d'option est l'acte juridique unilatéral par lequel le bénéficiaire d'une option manifeste sa volonté d'exercer la faculté qui lui a été donnée.

Dans quelle vente l’acheteur doit-il lever une option ?

La levée d'option est rattachée à la promesse unilatérale de vente. Rappelons que la vente d'un bien immobilier s'effectue en deux temps : le vendeur signe d'abord une promesse de vente avec son acheteur, puis l'acte de vente définitif quelques mois plus tard. Cette promesse de vente peut être signée soit sous la forme d’une promesse unilatérale de vente, soit sous la forme d’une promesse synallagmatique de vente (qu'on nomme plus simplement compromis de vente).

Selon le type de promesse choisie par le vendeur et l’acheteur, le déroulement de la vente d’un bien immobilier n’est pas tout à fait le même :

  • Dans le cas de la promesse unilatérale de vente : le vendeur s’engage pendant un certain délai à vendre le bien à un prix déterminé à un acheteur qui, de son côté, n’est pas engagé définitivement à acheter le bien. A compter de la signature de la promesse, il dispose d’un délai au terme duquel il peut choisir librement d’acheter le bien en levant l’option ou de ne pas l'acheter en ne levant pas l’option. Ce délai est déterminé librement par les parties et inscrit dans la promesse.
  • Dans le cas d’une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) : le vendeur et l’acheteur sont, dès la signature de la promesse, engagés réciproquement, le vendeur à vendre son bien à l’acheteur, et l’acheteur à l’acheter. Dès sa signature, ce type de promesse vaut vente puisque les parties sont d’accord sur le bien vendu et son prix.

Dans les deux cas, l’acheteur verse au vendeur via le notaire une somme qui représente le plus souvent entre 5 et 10% du prix de vente afin de bloquer la vente en attendant la vente définitive. Cela représente une indemnité d'immobilisation pour le vendeur dont le bien est bloqué puisqu’il s’est engagé à le vendre à son acheteur. Si la vente a bien lieu, cette somme est alors imputée sur le prix total que l’acheteur doit verser.

Pourquoi signer une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente avait tout son intérêt avant le 1er juin 2001, lorsque les particuliers qui achetaient leur logement ne bénéficiaient pas d'un droit de rétractation. En signant une promesse unilatérale de vente, ils disposaient ainsi d'un temps de réflexion avant de décider définitivement s'ils voulaient acheter le bien ou pas.

Désormais, après la signature d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, les particuliers qui achètent un logement d’habitation disposent d’un droit de rétractation qui leur permet de changer d’avis dans les dix jours qui suivent la signature de ces promesses de vente. Ils peuvent décider de ne plus acheter le bien sans aucune pénalité financière et sans avoir à motiver leur décision.

S’engager dans un achat immobilier représente en effet un engagement lourd de conséquences pour les particuliers qui s’endettent généralement sur le long terme. Le financement du logement impacte ainsi de façon conséquente les revenus du ménage. Et c’est souvent une fois la promesse de vente signée que l’acheteur prend pleinement conscience de la réalité de son engagement. Si l’effet coup de cœur lui a été utile pour décider d'acheter un logement, il peut cependant revenir sur son engagement. Après avoir pesé le pour et le contre, il peut se rétracter et décider de ne plus acheter sans avoir à verser d'indemnité au vendeur.

Cette porte de sortie sans pénalité pour l'acheteur étant ouverte aussi bien pour une promesse unilatérale de vente qu’un compromis, il paraît aujourd’hui moins pertinent de signer une promesse unilatérale de vente pour un particulier qui achète un logement. Car le refus de levée d’option dans une promesse unilatérale de vente est coûteux pour l’acheteur. En effet, s'il ne lève pas l’option dans le délai requis il doit, sauf exception, une somme d'argent au vendeur.

Pour les ventes sans droit de rétractation. Pour les autres ventes, par exemple lorsqu’un particulier achète un local d’activité, ou lorsque ce n’est pas un particulier qui achète un logement, mais une société commerciale, signer une promesse unilatérale de vente a son intérêt, car les acheteurs ne disposent pas du droit de rétractation dans ces hypothèses. Signer une promesse unilatérale de vente leur laisse donc un délai supplémentaire de réflexion pour décider d’acheter ou non.

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Comment se passe la levée d’option ?

Au plus tard au terme du délai qui lui est imparti dans la promesse unilatérale de vente, l’acheteur doit décider s’il achète ou pas le bien : il peut lever ou ne pas lever l'option. Il possède pour cela d’une totale liberté de décision.

Il est conseillé de préciser les modalités de la levée d’option dans la promesse : soit la levée d’option est tacite soit elle est expresse. Généralement, elle est expresse, par voie de courrier recommandé avec accusé de réception.

Soit l'acheteur lève l’option

S’il décide d’acheter le bien, l'acheteur doit « lever l'option », c'est-à-dire faire savoir au vendeur qu'il veut acheter, dans le délai qui a été indiqué dans la promesse. Une fois que l’acheteur a levé l’option, les deux parties sont alors définitivement engagées : l’acheteur à acheter, et le vendeur à vendre le bien immobilier. L’acheteur ne peut plus changer d’avis en refusant de signer l’acte de vente définitif.

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Soit l'acheteur ne lève pas l’option

L’acheteur peut décider de ne pas lever l’option. Selon ce qui a été prévu lors de la promesse, ce refus de lever l’option peut être exprès ou tacite : soit l'acheteur fait savoir qu'il ne lève pas l'option avant la date butoir prévue pour la levée d’option, soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir sans se manifester. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versée par l'acheteur et il retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre.

Pour le vendeur, la promesse unilatérale de vente a donc un attrait dans l'hypothèse où son acheteur renonce à lever l'option, car il peut alors aussitôt remettre le bien en vente en toute liberté. La situation est différente lorsque c'est un compromis de vente qui a été signé. Car dans cette hypothèse, lorsque l'acheteur refuse d'acheter, le vendeur ne peut remettre son bien en vente tant que l'acheteur n'a pas renoncé expressément à sa volonté d'acheter et que le sort de la somme versée au moment de la signature du compromis n'a pas été réglé. Or, si l'acheteur s'oppose à ce qu'elle revienne au vendeur, cela peut nécessiter alors de faire appel à la justice pour trancher le litige. Tant que le litige n'est pas tranché, le vendeur doit attendre avant de pouvoir remettre son bien en vente.

L’indemnité financière due si l’option n’est pas levée

Le principal attrait pour le vendeur de signer une promesse unilatérale de vente, c’est de prévoir que l'acheteur lui devra une somme d'argent s'il ne lève pas l’option. L'immobilisation du bien a donc une contrepartie financière pour le vendeur. En pratique, il est pertinent de prévoir que la somme prévue à titre d’indemnité est du même montant que celle versée pour bloquer la vente au moment de la signature de la promesse. Si l’acheteur ne lève pas l’option, cela signifie alors qu’il accepte d’abandonner la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation au vendeur.

Levée d'option, droit de rétractation et clause de prêt

Lorsqu'un particulier achète un logement, il bénéficie, d’une part, d’un droit de rétractation de dix jours et, d’autre part, d’un délai pour obtenir son crédit. C'est la condition suspensive d'obtention de crédit. En pratique, on attend donc la date butoir de ces délais pour fixer celle de la levée d’option. En effet, la loi ne permet pas qu’un particulier supporte des pénalités financières en décidant de ne plus acheter le logement s’il se rétracte pendant les dix jours de son délai de rétractation ou s’il obtient un refus de prêt dans le délai prévu dans la promesse de vente. Il serait donc fortement préjudiciable pour lui d’avoir à verser une indemnité s'il ne lève pas l’option alors qu’il n’est pas au terme de ces délais.


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