Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 12 mai 2023
Journaliste chez PAP.fr

Similarité oblige, on fait souvent l'amalgame entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente. Pour autant, la seconde induit quelques différences significatives qui peuvent avoir leur importance dans une transaction immobilière.

Le vendeur s’engage à vendre le bien, dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation.
Le vendeur s’engage à vendre le bien, dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation. © SDIProductions/GettyImages

Rappelons d'abord que la vente d'un bien immobilier s'effectue en deux temps : lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord, ils peuvent signer une promesse de vente puis l'acte de vente définitif quelques mois plus tard.

✋ Une promesse unilatérale de vente est donc ce que l'on appelle un avant-contrat. Mais cet avant-contrat a la spécificité de n'engager que le vendeur.

Un avant-contrat de vente

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage en effet dès le départ à céder son logement à un acheteur. En d'autres termes, le vendeur ne peut pas vendre le bien à une autre « partie » pendant la période de validité de la promesse unilatérale de vente. En revanche, de son côté, le futur acquéreur ne s'engage pas fermement à acheter le bien. Il dispose d'une « option d'acheter » dans un certain délai, qui peut être de deux mois, voire plus. C'est pourquoi cet accord préliminaire est dit unilatéral.

Un engagement unilatéral du promettant

Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur, ou le « promettant », s'engage réellement dès le départ : c'est ce que l'on appelle un engagement unilatéral. Le bénéficiaire de la promesse, lui, n'a qu'une seule obligation : lever l'option d'achat dans le délai qui lui a été imparti s'il souhaite confirmer la vente ou ne pas lever l'option dans le cas où il souhaite renoncer à acheter.

La promesse de vente vaut-elle vente ?

 La promesse unilatérale ne vaut pas vente. Elle sert à exprimer un accord mutuel de vente entre un acheteur et un vendeur. Si le vendeur ne peut pas se désengager, le bénéficiaire dispose en revanche d'une option : acheter le bien (lever l'option) ou renoncer à son acquisition (ne pas lever l'option).

Quelle est la valeur d'une promesse unilatérale de vente ? 

Signée juste après la négociation, la promesse unilatérale de vente vaut en revanche accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir toutes les modalités de la vente. Frais annexes, dates butoirs, clauses suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales. Il s'agit d'un document important, censé mettre la transaction sur de bons rails.

Les effets de la promesse unilatérale de vente

Engagement unilatéral oblige, le vendeur s’engage définitivement à vendre le bien, dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire, sous peine de s'exposer à l'exécution forcée du contrat, autrement dit la vente du logement. Attention, néanmoins si le vendeur se retire avant que l'acheteur n'ait levé l'option (autrement dit n'ait manifesté son envie d'acheter), seuls peuvent lui être demandés des dommages et intérêts.

Une promesse d'achat

Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, l'acheteur n'est certes pas engagé, mais il est tenu de verser une somme sur le compte séquestre du notaire qui représente le plus souvent entre 5 et 10 % du montant de la vente. On parle d'indemnité d'immobilisation pour le vendeur dont le bien est bloqué puisqu’il s’est engagé à le vendre à son acheteur. Si la vente a bien lieu, cette somme est alors imputée sur le prix total que l’acheteur doit verser.

Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ? 

L'indemnité d'immobilisation constitue une sorte de contrepartie financière en compensation de la réservation du logement pour l’acheteur pendant la durée de validité de la promesse de vente. Le futur acquéreur verse au vendeur via le notaire une somme qui représente le plus souvent entre 5 et 10 % du prix de vente. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente.

  • Pour l'acheteur, le versement de l'indemnité signifie que le bien immobilier ne sera pas vendu à une autre partie pendant la période de réservation, ce qui lui laisse le temps de finaliser la transaction et de trouver un financement.
  • Côté vendeur, cette indemnité est une garantie que l'acquéreur a une réelle intention d'acheter le bien immobilier, ce qui peut contribuer à réduire les risques d'annulation de la promesse et donc de la vente.

Si l'acquéreur renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son accord dans le délai imparti, cette indemnité restera théoriquement acquise au propriétaire en dédommagement de l'immobilisation de son bien.

Qu'est-ce qu'une levée d'option ?

La levée d'option est rattachée à la promesse unilatérale de vente. À compter de la signature de la promesse, l’acquéreur du bien immobilier dispose d’un délai au terme duquel il peut choisir librement d’acheter le bien en levant l’option ou de ne pas l'acheter en ne levant pas l’option. Dans ce dernier cas, chacune des parties reprend alors sa liberté. La levée d'option permet d'accéder à la dernière étape de la vente, qui est la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Quel est le délai de rétractation d'une promesse de vente ?

Le futur acquéreur dispose d'un délai de 10 jours calendaires pour revenir sur sa décision et faire valoir son droit de rétractation.

⚠️ L'indemnité d'immobilisation est souvent considérée comme une compensation financière pour le vendeur, qui s'est engagé à ne pas vendre le bien immobilier à une autre partie pendant la période de réservation. Le vendeur est donc en droit de conserver l'indemnité d'immobilisation en cas de renoncement de l'acheteur même dans le délai imparti.

Les conditions de versement et de restitution de l'indemnité d'immobilisation peuvent néanmoins varier en fonction de ce qui est stipulé dans la promesse unilatérale de vente. Le contrat peut prévoir des conditions particulières pour la restitution de l'indemnité d'immobilisation, Des clauses spécifiques peuvent ainsi permettre à l'acheteur de récupérer tout ou partie de l'indemnité d'immobilisation, même en cas de renoncement tardif. Soyez vigilant lors de la signature.

Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

Sachez que le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l'acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (notaire) ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

Conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente

Des clauses suspensives sont souvent insérées dans la promesse de vente. Ainsi la vente ne pourra se réaliser que sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou encore de l'exercice du droit de préemption par la commune. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la vente sera annulée et l'indemnité restituée. En effet, si les conditions suspensives ne sont pas remplies, le législateur considère que l'acheteur de bonne foi qui aurait fait toutes les démarches nécessaires ne peut pas être sanctionné.

Une promesse de vente entre particuliers

Même si nous vous conseillons fortement de passer par un notaire, sachez que la promesse unilatérale de vente peut être rédigée entre particuliers sans l'intervention de cet officier ministériel. Cet acte, que l'on dit « sous seing privé », a la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter scrupuleusement un certain nombre de mentions et de clauses.

Comment rédiger une promesse unilatérale de vente 

Aucune forme n'est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Cela dit, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit impérativement faire apparaître plusieurs informations et mentions obligatoires qui conditionnent sa validité.  

La promesse de vente doit également être accompagnée d'un dossier de diagnostics techniques

Une promesse de vente devant notaire

Comme mentionné plus haut, il est toujours préférable de signer la promesse unilatérale de vente devant notaire. Dans ce cas, il s’occupe de tout : rédaction de l’avant-contrat, clauses à insérer, vérification des pièces à annexer au contrat. En tant que spécialiste, il peut aussi vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières. Nous recommandons toujours dans la mesure du possible de faire appel dès l'avant-contrat à un notaire, cela n'augmente pas les frais de notaire et sécurise la transaction.

Sachez également que si vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif, la signature doit impérativement se faire devant notaire. À défaut, le compromis ne serait pas valable.

Où enregistrer une promesse unilatérale de vente ?

Une promesse de vente signée entre particuliers doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente. Le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.

L'enregistrement intervient juste après la signature. Les signataires disposent d'un délai de 10 jours pour enregistrer l'acte de promesse de vente. Ce délai est décompté à partir de la réception de l'acte par le bénéficiaire (en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception). Si la promesse de vente n'est toujours pas enregistrée au bout de 10 jours, elle est considérée comme nulle et sans effet.

 ➡️ En principe, l'acte de vente est signé environ 3 mois après la signature de la promesse de vente.

Comment annuler une promesse unilatérale de vente ?

L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires (on tient compte de tous les jours à partir du premier, sans exclure les jours fériés pour compter jusqu'au dixième). 

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement. Une exception néanmoins, si le vendeur se retire de l'opération avant que l'acheteur n'ait levé l'option,

📃 Pour rédiger votre lettre de rétractation, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre, ci-dessous

Modèle de lettre : Lettre de rétractation adressée par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur

Quelle est la différence entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente ?  

La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente sont deux types de contrat qui permettent de formaliser la vente d'un bien immobilier entre un vendeur et un acheteur. Le choix de signer l'un plutôt que l'autre est souvent laissé à l'initiative du notaire.

Compromis de vente ou promesse unilatérale ? 

La principale différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente réside dans l’engagement réciproque ou non des parties. En effet, à la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis ou promesse synallagmatique de vente, engage réciproquement le vendeur et l'acheteur. Dès la signature, ce type de promesse vaut vente puisque les parties sont d’accord sur le bien vendu et son prix.

Autre différence notoire : dans le cadre d'un compromis de vente, le vendeur a besoin d'une renonciation explicite de l'acquéreur ou d'une décision de justice pour être complètement désengagé contractuellement. La non-levée d'option de l'acquéreur dans le cadre d'une promesse de vente lui rend sa liberté à la date butoir prévue dans l'avant-contrat.

La somme versée par l’acquéreur lors de la signature du compromis est généralement désignée comme un « dépôt de garantie », car elle permet de garantir le paiement du prix par l’acheteur. Si l’acquéreur décide de se rétracter pendant le délai imparti de 10 jours, le montant du dépôt de garantie lui sera restitué.

Sachez que le compromis comporte également systématiquement une clause pénale qui prévoit que si l'acquéreur ne vient pas signer l'acte de vente définitif pour acheter le logement comme il s'y est engagé, il sera contraint au versement d'une indemnité représentant 10 % du prix du bien.

Pourquoi faire une promesse unilatérale de vente ?

La pertinence de signer une promesse de vente unilatérale plutôt qu'un compromis de vente n'est pas toujours avéré. Si la « souplesse » de la première a pu justifier son usage, elle est désormais moins évidente. D'une part, car le refus de levée d’option dans une promesse unilatérale de vente peut être coûteux pour l’acheteur et d'autre part, car la possibilité d'insérer des clauses spécifiques dans les deux contrats les rapproche davantage dans leur fonctionnement.

Pour le vendeur, la promesse unilatérale de vente a néanmoins un attrait supplémentaire dans l'hypothèse où son acheteur renonce à lever l'option, autrement dit renonce à acheter, car il peut alors aussitôt remettre le bien en vente en toute liberté, sans avoir à attendre une quelconque décision de justice.

Les ventes sans droit de rétractation 

Pour les autres ventes, par exemple, lorsqu’un particulier achète un local d’activité ou lorsque l'acheteur est une société commerciale, signer une promesse unilatérale de vente a tout son intérêt. Dans ces conditions, les acquéreurs ne disposent en effet pas de droit de rétractation. Opter pour une promesse unilatérale de vente leur offre donc un délai supplémentaire de réflexion pour décider d’acheter ou non.

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