Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?
Similarité oblige, on fait souvent l'amalgame entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente. Pour autant, la seconde induit quelques différences significatives qui peuvent avoir leur importance dans une transaction immobilière.

📌 En résumé
Si la promesse unilatérale de vente offre plus de souplesse à lacheteur, elle impose au vendeur un engagement ferme. Une alternative au compromis qui mérite réflexion avant de signer.
Engagement du vendeur | Obligation de vendre dès la signature, sans possibilité de rétractation. |
Engagement de lacheteur | Libre dacheter ou non, en levant ou non loption dans le délai imparti. |
Indemnité dimmobilisation | Entre 5 et 10 % du prix du bien, conservée par le vendeur si lacheteur renonce. |
Différence avec le compromis | Contrairement au compromis, la promesse nengage pas immédiatement lacheteur. |
Rappelons d'abord que la vente d'un bien immobilier s'effectue en deux temps : lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord, ils peuvent signer une promesse de vente puis l'acte de vente définitif quelques mois plus tard. Une promesse unilatérale de vente est donc ce que l'on appelle un avant-contrat. Mais cet avant-contrat a la spécificité de n'engager que le vendeur.
Un avant-contrat de vente
En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur sengage immédiatement à céder son bien et ne peut le proposer à un autre acquéreur durant la période de validité. Lacheteur, lui, na quune option dachat sur une durée définie, généralement deux mois ou plus. Doù son caractère unilatéral.
Un engagement unilatéral du promettant
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur, ou le « promettant », s'engage réellement dès le départ : c'est ce que l'on appelle un engagement unilatéral. Le bénéficiaire de la promesse, lui, n'a qu'une seule obligation : lever l'option d'achat dans le délai qui lui a été imparti s'il souhaite confirmer la vente ou ne pas lever l'option dans le cas où il souhaite renoncer à acheter.
La promesse de vente vaut-elle vente ?
❌ Non, la promesse unilatérale ne vaut pas vente. Elle sert à exprimer un accord mutuel de vente entre un acheteur et un vendeur. Si le vendeur ne peut pas se désengager, le bénéficiaire dispose en revanche d'une option : acheter le bien (lever l'option) ou renoncer à son acquisition (ne pas lever l'option).
Quelle est la valeur d'une promesse unilatérale de vente ?
Signée juste après la négociation, la promesse unilatérale de vente vaut en revanche accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir toutes les modalités de la vente. Frais annexes, dates butoirs, clauses suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales. Il s'agit d'un document important, censé mettre la transaction sur de bons rails.
Les obligations du vendeur et de l'acheteur
👉 Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur sengage fermement dès la signature, avec des conséquences en cas de rétractation.
Engagement du vendeur | Il doit vendre dès la signature, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. |
Conséquences dun retrait | Sil se retire avant la levée doption par lacheteur, il peut être contraint à lexécution forcée de la vente ou au paiement de dommages et intérêts. |
👉 Contrairement au vendeur, lacheteur bénéficie dun délai pour se décider, mais il doit verser une indemnité dimmobilisation.
Engagement de l'acheteur | Il nest pas tenu dacheter et peut choisir de lever ou non loption dachat dans le délai imparti. |
Indemnité dimmobilisation | Il doit verser 5 à 10 % du prix sur un compte séquestre. Cette somme sera imputée sur le prix final en cas dachat ou conservée par le vendeur en cas de renonciation. |
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
Lindemnité dimmobilisation, versée au notaire, compense la réservation du logement. Elle représente 5 à 10 % du prix de vente et est déduite du montant final lors de la signature.
- Pour l'acheteur, le versement de l'indemnité signifie que le bien immobilier ne sera pas vendu à une autre partie pendant la période de réservation, ce qui lui laisse le temps de finaliser la transaction et de trouver un financement.
- Côté vendeur, cette indemnité est une garantie que l'acquéreur a une réelle intention d'acheter le bien immobilier, ce qui peut contribuer à réduire les risques d'annulation de la promesse et donc de la vente.
👉 Si l'acquéreur renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son accord dans le délai imparti, cette indemnité restera théoriquement acquise au propriétaire en dédommagement de l'immobilisation de son bien.
Qu'est-ce qu'une levée d'option ?
La levée d'option est rattachée à la promesse unilatérale de vente. À compter de la signature de la promesse, lacquéreur du bien immobilier dispose dun délai au terme duquel il peut choisir librement dacheter le bien en levant loption ou de ne pas l'acheter en ne levant pas loption. Dans ce dernier cas, chacune des parties reprend alors sa liberté. La levée d'option permet d'accéder à la dernière étape de la vente, qui est la signature de l'acte de vente chez le notaire.
⏰ Quel est le délai de rétractation d'une promesse de vente ?
Lacquéreur a 10 jours calendaires pour exercer son droit de rétractation. Lindemnité dimmobilisation compense lengagement du vendeur à ne pas proposer le bien à un autre acheteur. En cas de renoncement, le vendeur peut la conserver, sauf clauses spécifiques du contrat prévoyant une restitution partielle ou totale.
Quelle est la durée d'une promesse de vente ?
Sachez que le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l'acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (notaire) ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.
Conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente
La vente ne se réalise que si certaines conditions suspensives sont remplies, comme lobtention dun prêt, des travaux à effectuer par le vendeur ou lexercice du droit de préemption par la commune. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente est annulée et lindemnité restituée à lacheteur de bonne foi.
Une promesse de vente entre particuliers
Même si nous vous conseillons fortement de passer par un notaire, sachez que la promesse unilatérale de vente peut être rédigée entre particuliers sans l'intervention de cet officier ministériel. Cet acte, que l'on dit « sous seing privé », a la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter scrupuleusement un certain nombre de mentions et de clauses.
👉 Comment rédiger une promesse unilatérale de vente
Aucune forme n'est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Cela dit, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit impérativement faire apparaître plusieurs informations et mentions obligatoires qui conditionnent sa validité.
La promesse de vente doit également être accompagnée d'un dossier de diagnostics techniques.
👉 Une promesse de vente devant notaire
Il est recommandé de signer la promesse unilatérale de vente devant notaire pour sécuriser la transaction. Si plus de 18 mois séparent le compromis de lacte de vente définitif, la signature chez le notaire est obligatoire, sous peine de nullité.
👉 Où enregistrer une promesse unilatérale de vente ?
Une promesse de vente entre particuliers doit être enregistrée aux services fiscaux dans un délai de 10 jours après sa réception par lacheteur. Sans cet enregistrement, elle devient nulle et sans effet. Lenvoi peut se faire en personne, par courrier simple ou recommandé.
En principe, l'acte de vente est signé environ 3 mois après la signature de la promesse de vente.
Comment annuler une promesse unilatérale de vente ?
L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires (on tient compte de tous les jours à partir du premier, sans exclure les jours fériés pour compter jusqu'au dixième).
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement. Une exception néanmoins, si le vendeur se retire de l'opération avant que l'acheteur n'ait levé l'option,
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Modèle de lettre : Lettre de rétractation adressée par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur
Quelle différence entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente ?
La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente sont deux types de contrat qui permettent de formaliser la vente d'un bien immobilier entre un vendeur et un acheteur. Le choix de signer l'un plutôt que l'autre est souvent laissé à l'initiative du notaire.
Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
Engage réciproquement vendeur et acheteur | Engage uniquement le vendeur |
Vaut vente dès la signature | Ne vaut pas vente tant que loption nest pas levée |
Lacheteur peut se rétracter sous 10 jours et récupérer son dépôt de garantie | Lacheteur peut renoncer à lachat, mais lindemnité dimmobilisation est conservée par le vendeur |
Si lacheteur ne signe pas lacte final, il doit verser 10 % du prix du bien | Pas dobligation dachat pour lacheteur après expiration du délai |
Pourquoi faire une promesse unilatérale de vente ?
La pertinence de signer une promesse de vente unilatérale plutôt qu'un compromis de vente n'est pas toujours avéré. Si la « souplesse » de la première a pu justifier son usage, elle est désormais moins évidente. D'une part, car le refus de levée doption dans une promesse unilatérale de vente peut être coûteux pour lacheteur et d'autre part, car la possibilité d'insérer des clauses spécifiques dans les deux contrats les rapproche davantage dans leur fonctionnement.
👉 Pour le vendeur, la promesse unilatérale de vente a néanmoins un attrait supplémentaire dans l'hypothèse où son acheteur renonce à lever l'option, autrement dit renonce à acheter, car il peut alors aussitôt remettre le bien en vente en toute liberté, sans avoir à attendre une quelconque décision de justice.
Les ventes sans droit de rétractation
Pour les autres ventes, par exemple, lorsquun particulier achète un local dactivité ou lorsque l'acheteur est une société commerciale, signer une promesse unilatérale de vente a tout son intérêt. Dans ces conditions, les acquéreurs ne disposent en effet pas de droit de rétractation. Opter pour une promesse unilatérale de vente leur offre donc un délai supplémentaire de réflexion pour décider dacheter ou non.
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