Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Rappelons d'abord que la vente d'un bien immobilier s'effectue en deux temps : lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord, ils peuvent signer une promesse de vente puis l'acte de vente définitif quelques mois plus tard. Une promesse unilatérale de vente est donc ce que l'on appelle un avant-contrat. Mais cet avant-contrat a la spécificité de n'engager que le vendeur.

Un avant-contrat de vente

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage immédiatement à céder son bien et ne peut le proposer à un autre acquéreur durant la période de validité. L’acheteur, lui, n’a qu’une option d’achat sur une durée définie, généralement deux mois ou plus. D’où son caractère unilatéral.

Un engagement unilatéral du promettant

Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur, ou le « promettant », s'engage réellement dès le départ : c'est ce que l'on appelle un engagement unilatéral. Le bénéficiaire de la promesse, lui, n'a qu'une seule obligation : lever l'option d'achat dans le délai qui lui a été imparti s'il souhaite confirmer la vente ou ne pas lever l'option dans le cas où il souhaite renoncer à acheter.

La promesse de vente vaut-elle vente ?

❌ Non, la promesse unilatérale ne vaut pas vente. Elle sert à exprimer un accord mutuel de vente entre un acheteur et un vendeur. Si le vendeur ne peut pas se désengager, le bénéficiaire dispose en revanche d'une option : acheter le bien (lever l'option) ou renoncer à son acquisition (ne pas lever l'option).

Quelle est la valeur d'une promesse unilatérale de vente ? 

Signée juste après la négociation, la promesse unilatérale de vente vaut en revanche accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir toutes les modalités de la vente. Frais annexes, dates butoirs, clauses suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales. Il s'agit d'un document important, censé mettre la transaction sur de bons rails.

Les obligations du vendeur et de l'acheteur

👉 Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage fermement dès la signature, avec des conséquences en cas de rétractation.

Engagement du vendeur	Il doit vendre dès la signature, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
Conséquences d’un retrait	S’il se retire avant la levée d’option par l’acheteur, il peut être contraint à l’exécution forcée de la vente ou au paiement de dommages et intérêts.

👉 Contrairement au vendeur, l’acheteur bénéficie d’un délai pour se décider, mais il doit verser une indemnité d’immobilisation.

Engagement de l'acheteur	Il n’est pas tenu d’acheter et peut choisir de lever ou non l’option d’achat dans le délai imparti.
Indemnité d’immobilisation	Il doit verser 5 à 10 % du prix sur un compte séquestre. Cette somme sera imputée sur le prix final en cas d’achat ou conservée par le vendeur en cas de renonciation.

Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ? 

L’indemnité d’immobilisation, versée au notaire, compense la réservation du logement. Elle représente 5 à 10 % du prix de vente et est déduite du montant final lors de la signature.

• Pour l'acheteur, le versement de l'indemnité signifie que le bien immobilier ne sera pas vendu à une autre partie pendant la période de réservation, ce qui lui laisse le temps de finaliser la transaction et de trouver un financement.
• Côté vendeur, cette indemnité est une garantie que l'acquéreur a une réelle intention d'acheter le bien immobilier, ce qui peut contribuer à réduire les risques d'annulation de la promesse et donc de la vente.

👉 Si l'acquéreur renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son accord dans le délai imparti, cette indemnité restera théoriquement acquise au propriétaire en dédommagement de l'immobilisation de son bien.

Qu'est-ce qu'une levée d'option ?

La levée d'option est rattachée à la promesse unilatérale de vente. À compter de la signature de la promesse, l’acquéreur du bien immobilier dispose d’un délai au terme duquel il peut choisir librement d’acheter le bien en levant l’option ou de ne pas l'acheter en ne levant pas l’option. Dans ce dernier cas, chacune des parties reprend alors sa liberté. La levée d'option permet d'accéder à la dernière étape de la vente, qui est la signature de l'acte de vente chez le notaire.

⏰ Quel est le délai de rétractation d'une promesse de vente ?

L’acquéreur a 10 jours calendaires pour exercer son droit de rétractation. L’indemnité d’immobilisation compense l’engagement du vendeur à ne pas proposer le bien à un autre acheteur. En cas de renoncement, le vendeur peut la conserver, sauf clauses spécifiques du contrat prévoyant une restitution partielle ou totale.

Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

Sachez que le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l'acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (notaire) ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

Conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente

La vente ne se réalise que si certaines conditions suspensives sont remplies, comme l’obtention d’un prêt, des travaux à effectuer par le vendeur ou l’exercice du droit de préemption par la commune. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente est annulée et l’indemnité restituée à l’acheteur de bonne foi.

Une promesse de vente entre particuliers

Même si nous vous conseillons fortement de passer par un notaire, sachez que la promesse unilatérale de vente peut être rédigée entre particuliers sans l'intervention de cet officier ministériel. Cet acte, que l'on dit « sous seing privé », a la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter scrupuleusement un certain nombre de mentions et de clauses.

👉 Comment rédiger une promesse unilatérale de vente 

Aucune forme n'est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Cela dit, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit impérativement faire apparaître plusieurs informations et mentions obligatoires qui conditionnent sa validité.

👉 Une promesse de vente devant notaire

Il est recommandé de signer la promesse unilatérale de vente devant notaire pour sécuriser la transaction. Si plus de 18 mois séparent le compromis de l’acte de vente définitif, la signature chez le notaire est obligatoire, sous peine de nullité.

👉 Où enregistrer une promesse unilatérale de vente ?

Une promesse de vente entre particuliers doit être enregistrée aux services fiscaux dans un délai de 10 jours après sa réception par l’acheteur. Sans cet enregistrement, elle devient nulle et sans effet. L’envoi peut se faire en personne, par courrier simple ou recommandé.

Comment annuler une promesse unilatérale de vente ?

L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires (on tient compte de tous les jours à partir du premier, sans exclure les jours fériés pour compter jusqu'au dixième). 

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement. Une exception néanmoins, si le vendeur se retire de l'opération avant que l'acheteur n'ait levé l'option,

📃 Téléchargez notre modèle de lettre de rétractation

Modèle de lettre : Lettre de rétractation adressée par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur

Quelle différence entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente ?  

La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente sont deux types de contrat qui permettent de formaliser la vente d'un bien immobilier entre un vendeur et un acheteur. Le choix de signer l'un plutôt que l'autre est souvent laissé à l'initiative du notaire.

Compromis de vente	Promesse unilatérale de vente
Engage réciproquement vendeur et acheteur	Engage uniquement le vendeur
Vaut vente dès la signature	Ne vaut pas vente tant que l’option n’est pas levée
L’acheteur peut se rétracter sous 10 jours et récupérer son dépôt de garantie	L’acheteur peut renoncer à l’achat, mais l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur
Si l’acheteur ne signe pas l’acte final, il doit verser 10 % du prix du bien	Pas d’obligation d’achat pour l’acheteur après expiration du délai

Pourquoi faire une promesse unilatérale de vente ?

La pertinence de signer une promesse de vente unilatérale plutôt qu'un compromis de vente n'est pas toujours avéré. Si la « souplesse » de la première a pu justifier son usage, elle est désormais moins évidente. D'une part, car le refus de levée d’option dans une promesse unilatérale de vente peut être coûteux pour l’acheteur et d'autre part, car la possibilité d'insérer des clauses spécifiques dans les deux contrats les rapproche davantage dans leur fonctionnement.

👉 Pour le vendeur, la promesse unilatérale de vente a néanmoins un attrait supplémentaire dans l'hypothèse où son acheteur renonce à lever l'option, autrement dit renonce à acheter, car il peut alors aussitôt remettre le bien en vente en toute liberté, sans avoir à attendre une quelconque décision de justice.

Les ventes sans droit de rétractation 

Pour les autres ventes, par exemple, lorsqu’un particulier achète un local d’activité ou lorsque l'acheteur est une société commerciale, signer une promesse unilatérale de vente a tout son intérêt. Dans ces conditions, les acquéreurs ne disposent en effet pas de droit de rétractation. Opter pour une promesse unilatérale de vente leur offre donc un délai supplémentaire de réflexion pour décider d’acheter ou non.