Que négocier dans le compromis de vente ?

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Comme le sait tout un chacun, la cession d'un immeuble doit se faire par contrat, sous l'égide du notaire. Mais, si la loi oblige les parties à signer l'acte de vente devant notaire, elle leur laisse en revanche une marge de manoeuvre. Acheteur et vendeur peuvent aménager certaines clauses comme bon leur semble. A défaut de stipulations expresses de leur part, les dispositions de la loi s'appliqueront automatiquement.

Négocier la date de départ du vendeur

Théoriquement, l'acquéreur peut rentrer dans les lieux après signature de l'acte définitif de vente, qui intervient, en général, trois mois environ après la conclusion du compromis de vente. Parfois, les parties souhaitent repousser la date de départ du vendeur. Pour faciliter un déménagement ou parce que le vendeur fait construire une maison qui doit être livrée ultérieurement...

Contractuellement, on choisit la date de départ du propriétaire selon les besoins des parties. Une précaution : une date butoir est indispensable; il devra payer une indemnité en cas de départ tardif. Une partie du prix de la vente est séquestrée : chaque jour de retard correspondra au versement d'une indemnité. Le différé peut être court (quelques jours) ou très long (plusieurs mois), fonction de la volonté des parties.

La remise anticipée des clés

Classiquement, la remise des clés a lieu au moment de la signature de l'acte définitif de vente, lors du transfert de propriété. Pour des raisons pratiques, une remise des clés anticipée peut avoir lieu.

Cette faveur doit être encadrée de manière très précise par une convention, la pratique étant risquée. Si l'acheteur n'obtient pas son prêt, quid de l'occupation ? En cas de sinistres, quelle responsabilité ? Et s'il se maintient dans les lieux illégalement, que faire ?

La répartition des appels de fonds

La charge des appels de fonds est prévue par la loi : c'est celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds qui doit s'en acquitter. Légalement, le syndic doit en réclamer le paiement au propriétaire du lot le premier jour de chaque trimestre. Dans la mesure où la vente peut intervenir à tout moment dans le trimestre, un aménagement conventionnel est souvent nécessaire. Ici aussi, une clause dans le compromis permet aux parties de se répartir la charge des appels de fonds.

Le montant de l'acompte

Généralement, l'acompte demandé à l'acquéreur est de 10% du montant de la vente. Cette somme est conservée si ce dernier vient à se désister après l'épuisement de son délai de rétractation. Cet acompte est très utile et permet de consolider la vente : l'acheteur se sent plus lié.

Si "les 10%" sont réclamés par tous les vendeurs, la loi n'impose pas ce montant précisément. Il peut être inférieur. Les parties peuvent se mettre d'accord sur un montant de 5%, 1% ou même rien.

Attention, si aucun acompte n'est versé lors de l'avant-contrat, il faudra des garde-fous ! On doit disposer qu'en cas de désistement hors délai de rétractation, un acompte de 10% est tout de même dû. Ainsi, il y a un engagement financier, mais avec flexibilité et pragmatisme.

De la négociation des conditions suspensives

Tout compromis de vente comporte des conditions suspensives. Exemple : l'acheteur qui sollicite un prêt bénéficiera d'une condition suspensive d'obtention de crédit. S'il se voit refuser son crédit, il est désengagé de la vente et peut récupérer son acompte.

Là encore, la loi impose des garde-fous, mais laisse les parties libres de prévoir selon leurs voeux. C'est ainsi que la durée de la condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours. Ensuite, toute liberté leur est donnée de prévoir un délai plus long. En général, on préconise 45 jours. Ce délai est plus raisonnable et dans l'intérêt des deux parties.

La condition suspensive : "j'achète si je vends"

L'acheteur peut se porter acquéreur d'un logement "à condition" qu'il vende le sien au préalable. C'est une pratique autorisée par la loi. Cela prend la forme d'une condition suspensive. Son effet : le bien est bloqué jusqu'à ce qu'il cède son logement.

Le vendeur n'est pas obligé d'accepter. C'est une position très inconfortable pour lui : la vente peut s'éterniser. Il sera nécessaire de mentionner une date butoir au terme de laquelle la vente prendra fin si l'acheteur n'a pas cédé son propre bien. Également, pour donner du sens à cette clause et pour que le vendeur ne soit pas lésé, celui-ci sera en droit d'exiger de l'acquéreur qu'il prouve que la mise en vente de sa maison est bien avancée (mandat signé dans une agence immobilière, facture de PAP, offre d'achat contresignée...)

Pour la rédaction de clauses particulières, les techniques contractuelles du notaire vous seront indispensables. Dès qu'un accord est trouvé pour la vente, nous vous conseillons de solliciter un notaire pour la signature du compromis.

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