Que négocier dans le compromis de vente ?

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Avant de signer le compromis de vente, il faut s'assurer que les clauses sont en accord avec vos attentes et votre situation. Il faut donc en discuter en amont, et les négocier le cas échéant

La première étape dans la finalisation d'une vente est la signature du compromis de vente. Le compromis peut être conclus sous signature privée mais il est toujours conseillé d'avoir recours à un notaire.  Acheteur et vendeur peuvent s'accorder à leur convenance pour certaines clauses, le résultat de leur accord doit figurer dans le compromis. A défaut de stipulations expresses de leur part, ce sont les dispositions de la loi qui s'appliqueront automatiquement. Font souvent l'objet de clauses spécifiques:

  • la date de départ du vendeur
  • la remise anticipée des clefs à l'acquéreur
  • la répartition de certaines charges de copropriété
  • le montant de l'indemnité d'immobilisation
  • les conditions suspensives.

Négocier la date de départ du vendeur

Théoriquement, l'acquéreur prend possession des les lieux le jour de la signature de l'acte définitif de vente. En général l'acte définitif intervient environ trois mois après la signature du compromis. Il peut arriver qu'au moment de la mise en vente, le vendeur sait ne pas pouvoir libérer le logement dans les délais généralement constatés. Il doit informer l'acquéreur de la date et du délai de transmission de propriété envisagés.

Une fois qu'elles ont trouvé un accord, les parties font figurer la date de départ du propriétaire par le biais d'une clause dans le compromis. Il est conseillé à l'acquéreur de s'assurer qu'une date butoir est arrêtée et une compensation prévue si celle-ci n'était pas respectée. Ainsi, en cas de départ tardif, le propriétaire sera redevable d'une indemnité à l'acquéreur dans l'impossibilité de prendre possession de son bien à la date prévue.

Une partie du prix de la vente est séquestrée : chaque jour de retard correspondra au versement d'une indemnité. Le différé peut être court (quelques jours) ou très long (plusieurs mois), en fonction de l'accord des parties.

La remise anticipée des clés

Classiquement, la remise des clés a lieu lors du transfert de propriété soit, le jour de la signature de l'acte définitif de vente. Toutefois, il arrive que l'acquéreur pour diverses raisons pratiques, demande à accéder au logement de manière anticipée. Cela peut être le cas pour réaliser des travaux avant la prise de possession, pour occuper le logement avant la finalisation de la vente, etc.

Lorsque le propriétaire consent à une remise anticipée des clefs, il est nécessaire de le formaliser par une clause dans le compromis de vente. Il se pose en effet des questions pratiques comme légales : l'acquéreur est-il redevable d'une indemnité d'occupation? S'il n'obtient pas son prêt, quid de l'occupation ? Doit-il assurer le bien? Et s'il fait des travaux quelles précautions doivent être prises? En cas de sinistres, qui est responsable ? Et s'il se maintient dans les lieux illégalement, que faire ?

Toutes ces questions doivent être traitées dans le compromis et une réponse prévue.

  • La durée d'occupation doit être précisée, la date de fin devant être la date de la signature de l'acte définitif de vente
  • L'occupation est en principe gratuite, mais il peut arriver que le vendeur demande que soit versé un montant sur un compte séquestre afin de couvrir le risque que la vente ne se réalise pas et donc qu'il soit indemnisé de l'occupation de son logement
  • L'acquéreur devra souscrire une assurance multirisque. Si par ailleurs il réalise des travaux, il devra souscrire une assurance adaptée. Il devra lister les travaux prévus, les entrepreneurs mandatés et justifier de leur assurance professionnelle. Il est à noter que si la vente ne se faisait pas, l'acquéreur ne pourra prétendre à une compensation pour les travaux réalisés.

La répartition des appels de fonds

La charge des appels de fonds est prévue par la loi : c'est celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds qui doit s'en acquitter. Légalement, le syndic doit en réclamer le paiement au propriétaire du lot le premier jour de chaque trimestre. Dans la mesure où la vente peut intervenir à tout moment dans le trimestre, un aménagement conventionnel est souvent nécessaire.

Une clause dans le compromis permet aux parties de se répartir les charges.  Il est fréquent de prévoir que l'acquéreur remboursera au vendeur au moment de la vente sa quote-part de charges du trimestre.

Pour ce qui est des travaux c'est la même logique qui est appliquée: le vendeur est tenu de ceux qui sont à dus jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire. Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente. On ne tient pas compte de celui qui a voté les travaux.

Vendeur et acquéreur peuvent convenir  d'une répartition différente par une clause dans le compromis. Ils procèdent souvent de cette manière:

  • les travaux votés avant la promesse restent à la charge du vendeur ;
  • les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur  si le vendeur lui a donné pouvoir d'assister à l'assemblée.

Le syndic n'a pas à tenir compte de cette répartition convenue entre vous. Dans tous les cas, il fera l'appel de fonds auprès de celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité des sommes. Il reviendra au notaire de prélever les sommes dues par le vendeur sur le prix de vente, en application des clauses du compromis.

Le montant de l'acompte

L'acompte versé par l'acquéreur ne peut excéder 10% du montant de la vente. Les parties ont donc la liberté de convenir d'un pourcentage qui n'excède pas 10 % du prix ce vente. Elles peuvent convenir d'un montant de 5%, 1% ou même rien. Le pourcentage ainsi arrêté devra figurer dans le compromis de vente et sera déduit du prix de vente au moment de la signature définitive de l'acte de vente.

Si l'acquéreur faisait usage de son délai de rétraction ou si  une condition suspensive se réalisait dans le délai imparti, le vendeur devrait alors restituer à l'acquéreur cet avance. Par contre, si l'acquéreur venait à se désister hors du délai de rétractation ou des conditions suspensive prévues, la somme restera acquise au vendeur.

Attention, si aucun acompte n'est versé lors de l'avant-contrat, le vendeur peut prévoir qu'en cas de désistement hors délai de rétractation, l'acompte de 10% lui est tout de même dû.

De la négociation des conditions suspensives

Tout compromis de vente comporte des conditions suspensives. Exemple : l'acheteur qui sollicite un prêt bénéficiera d'une condition suspensive d'obtention de crédit. S'il se voit refuser son crédit, il est désengagé de la vente et peut récupérer son acompte.

Là encore, la loi impose des garde-fous, mais laisse les parties libres de prévoir selon leurs voeux. C'est ainsi que la durée de la condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours. Ensuite, toute liberté leur est donnée de prévoir un délai plus long. En général, on préconise 45 jours. Ce délai est plus raisonnable et dans l'intérêt des deux parties.

La condition suspensive : "j'achète si je vends"

L'acheteur veut se porter acquéreur d'un logement "à condition" qu'il vende le sien au préalable. C'est une pratique autorisée par la loi. Cela prend la forme d'une condition suspensive. Son effet : le bien est bloqué jusqu'à ce qu'il cède son logement.

Le vendeur n'est pas obligé d'accepter. C'est une position très inconfortable pour lui : la vente peut s'éterniser. Il sera nécessaire de mentionner une date butoir au terme de laquelle la vente prendra fin si l'acheteur n'a pas cédé son propre bien. Également, pour donner du sens à cette clause et pour que le vendeur ne soit pas lésé, celui-ci sera en droit d'exiger de l'acquéreur qu'il prouve que la mise en vente de sa maison est bien avancée (mandat signé dans une agence immobilière, facture de PAP, offre d'achat contresignée...)

Pour la rédaction de clauses particulières, l'expertise du notaire vous sera indispensable. Dès qu'un accord est trouvé pour la vente, nous vous conseillons de solliciter un notaire pour la signature du compromis.

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