Comment signer un compromis de vente entre particuliers ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 2 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

La première étape de la vente d'un bien, c'est la signature d'une promesse de vente par lequel le vendeur s'engage à vendre le logement à son acheteur qui s'engage de son côté à le lui acheter. C'est un « avant-contrat » puisqu'il précède le contrat de vente lui-même.

En signant une promesse vente, le vendeur s'engage à vendre son logement à l'acheteur.
En signant une promesse vente, le vendeur s'engage à vendre son logement à l'acheteur. © VioletaStoimenova/GettyImages

Est-il possible de signer un compromis de vente entre particuliers ?

La rédaction d'une promesse de vente demande une attention et une précision particulières. Un ensemble de mentions sont prévues pour qu'elle soit complète et valable. Le vendeur a également différents documents à fournir à son acheteur au moment de la signature du compromis de vente. C'est pourquoi, bien qu'il soit possible de signer ce compromis de vente entre particuliers, il est toujours recommandé de faire appel au notaire. Car c'est lui qui se charge alors de la rédaction du compromis de vente et de s'assurer de la présence de toutes les pièces à fournir.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis est une promesse de vente. C'est l'un des deux types de promesse de vente qu'il est possible de signer pour acheter son logement. Il y a aussi la promesse unilatérale de vente. Dans les deux cas, on parle d'avant-contrats, car ils précèdent la vente elle-même qui a lieu environ trois mois après avoir signé la promesse de vente.

Compromis et promesse synallagmatique

On utilise le terme « compromis » à la place de « promesse synallagmatique de vente » car c'est plus simple ! Mais cela désigne le même type d'avant-contrat de vente. En signant un compromis de vente : le vendeur s'engage à vendre son logement à l'acheteur qui s'engage à le lui acheter. Il n'est pas nécessaire d'enregistrer ce type de promesse auprès du service de la publicité foncière pour qu'elle soit valable.

Promesse unilatérale de vente

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à vendre son logement à l'acheteur, mais celui-ci ne s'engage pas fermement à l'acheter dès le départ. Il a un délai pour se prononcer, ce qu'on appelle un délai d'option. C'est au terme de ce délai qu'il va décider s'il achète le bien en levant l'option ou s'il y renonce. Ce type de promesse doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière dans les 10 jours de sa signature pour être valable.

L'avant-contrat de vente

Que vous signiez un compromis ou une promesse unilatérale de vente, il s'agit d'un avant-contrat de vente. Dans cet acte préliminaire à la vente, le vendeur et l'acheteur fixent toutes les conditions de cette vente : prix, date butoir de la vente et de la remise des clés, plan de financement de l'acheteur s'il achète à crédit et condition suspensive de prêt...

S'il est signé sans passer par l'intermédiaire d'un notaire, c'est ce qu'on appelle un compromis de vente sous seing privé entre particuliers, ou désormais plus simplement un compromis de vente « sous signature privée ». 

Comment rédiger un compromis de vente ?

Pour vous assurer que toutes les mentions indispensables figurent bien dans le compromis de vente, il est vraiment conseillé de faire appel au notaire.

Qui fait le compromis de vente ?

Cela fait partie des missions du notaire d'établir le compromis de vente dans le cadre de la vente d'un bien. C'est le préalable à l'acte de vente qu'il va établir.

Le recours au notaire recommandé

Le recours au notaire est vivement recommandé pour signer le compromis de vente. D'autant que depuis la loi Alur, pour les biens situés en immeuble collectif, il y a un nombre important d'informations à annexer au compromis. Si certaines d'entre elles manquent, votre vente pourrait être remise en cause par le jeu du droit de rétractation de l'acheteur. Signer avec un notaire est important, car il s'assure que l'ensemble des documents est bien fourni.

Et puis la rédaction du compromis ne s'improvise pas, c'est pourquoi, nous vous conseillons de faire appel à l'officier ministériel qu'est le notaire, cela vous garantit la légalité et la validité du compromis de vente.

Si réellement vous êtes limité par le temps, demandez au notaire s'il peut vous proposer une trame type de compromis de vente, car en élaborer une serait trop hasardeux. Les notaires préfèrent utiliser leur modèle de compromis dans la mesure où c'est sur la base de ce document qu'ils établissent ensuite l'acte de vente définitif.

Pour compléter le document, vous allez apporter votre titre de propriété et l'ensemble des documents que vous avez préparés. Le titre de propriété permet à l'acheteur de s'assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien, et au vendeur de reprendre les mentions qu'il contient pour compléter le compromis.

En combien d'exemplaires rédiger le compromis ?

Vous allez prévoir : un exemplaire pour vous, vendeur, un pour les acheteurs, et également un de plus afin que l'acheteur ne reparte pas les mains vides une fois que vous aurez signé ensemble le compromis. Car le vendeur conserve l'exemplaire de l'acheteur afin de lui envoyer aussitôt en recommandé AR afin de faire partir le délai de rétractation.

Rédaction du compromis de vente entre particuliers

Voici quelques conseils pour remplir les principales mentions du compromis de vente.

La désignation des parties

Les noms de chacun des vendeurs et acheteurs figurent sur le compromis. S'ils sont mariés, il faut indiquer également sous quel régime matrimonial.

L'identification du bien vendu et autres mentions

Outre l'adresse du bien vendu, vous allez préciser également sa destination, sa surface privative habitable s'il s'agit d'un lot situé dans un immeuble collectif (cette information n'est pas obligatoire pour la vente d'une maison). C'est ce qu'on appelle encore souvent la surface « Carrez ». Le mesurage fait habituellement partie du dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur. Il vous suffit donc de noter dans le compromis la surface qu'il a calculée.

Vous pourrez ensuite décrire les locaux vendus ainsi que les équipements privatifs s'il y en a, et indiquer, en vous aidant de votre titre de propriété, les numéros des lots de copropriété s'il s'agit d'un bien situé dans un immeuble collectif.

Pensez aussi à préciser les numéros des caves et parkings si vous les vendez en même temps que le logement.

Le prix de vente et le montant des frais de notaires sont à indiquer, ainsi que le plan de financement du bien. Sont également précisées les modalités de paiement du prix de vente : telle partie comptant, telle partie à l'aide d'un prêt, et dans ce cas il y a une condition suspensive de prêt à compléter.

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Compromis de vente et conditions suspensives

La plupart du temps il y a des conditions particulières à inscrire dans le compromis, en particulier celle concernant l'obtention d'un prêt si l'acheteur emprunte pour acheter : l'acheteur n'achète que s'il obtient ses prêts dans un délai déterminé. C'est ce qu'on appelle la condition suspensive de prêt. Il est possible de prévoir d'autres conditions suspensives, par exemple celle qui prévoit que l'acheteur n'achète que s'il a vendu son bien, ou que s'il obtient un permis de construire ou un certificat d'urbanisme... Et il est parfois envisagé un délai plus long que le délai habituel de trois mois entre le compromis et l'acte de vente définitif,

Pour la rédaction de toutes ces conditions particulières, il est utile de recourir au notaire qui pourra vous conseiller et rédiger ces clauses de façon juridique et adaptée.

La condition suspensive de prêt

Le particulier qui a besoin d'emprunter pour acheter son logement va signer le compromis sous condition suspensive d'obtenir son ou ses prêts. Il bénéficie automatiquement d'une protection légale qui lui permet de n'acheter que s'il obtient son crédit. C'est également le cas s'il achète un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction de logements.

Pour éviter au vendeur d'attendre trop longtemps avant de savoir si l'acheteur va être en mesure d'acheter son bien, le délai pour obtenir le prêt est limité dans le temps à généralement deux mois à compter de la date de signature du compromis. Vous allez donc inscrire dans le compromis la date butoir à laquelle l'acheteur doit vous avoir informé s'il a reçu un refus de prêt.

Si l'acheteur achète sans prêt, il faut indiquer que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts et l'acheteur doit inscrire à la main dans le compromis qu'il ne pourra pas se prévaloir de la protection légale s'il change d'avis et demande finalement un prêt.

Pour estimer la somme qu'il peut emprunter et le taux susceptible de lui être proposé à indiquer dans la condition suspensive, l'acheteur qui doit emprunter pour financer son bien va d'abord se renseigner auprès des banques, ou utiliser notre simulateur d'emprunt avant de signer le compromis.

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Qui prend en charge les travaux de copropriété ?

Si votre logement est situé dans un immeuble collectif, la prise en charge des travaux concernant les parties communes est organisée par la loi. La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Le vendeur est donc tenu des travaux dont les appels de fonds lui parviennent jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Quant à l'acheteur, il est redevable des appels de fonds que lui adresse le syndic après la vente. Cette répartition ne prend pas en considération celui qui vote les travaux.

Par conséquent, selon cette répartition, si des travaux ont été votés avant la vente et leur montant pas encore appelé, c'est l'acheteur qui devra les payer, en réglant les appels de fonds au syndic à compter de la vente. Pour éviter cela, il est d'usage de discuter de cette question avec votre acheteur et prévoir avec lui d'une autre répartition.

Répartition habituelle des travaux : dans les compromis de vente rédigés par les notaires, il y a toujours une clause qui prévoit que les travaux votés jusqu'au compromis restent à la charge du vendeur. Si une assemblée générale a lieu entre le compromis et l'acte de vente, les travaux qui sont votés à cette occasion sont à la charge de l'acheteur si le vendeur lui a donné une procuration pour le représenter à l'assemblée générale. C'est une sage précaution !

Pensez à aborder la question des travaux avec votre notaire et à lui faire part de ce que vous avez décidé avec votre acheteur, afin que l'acte définitif qu'il va rédiger reprenne bien ce dont vous avez convenu avec votre acheteur.

Les documents à annexer au compromis de vente

Parmi les documents que le vendeur doit fournir à son acheteur figure, en premier lieu, le dossier de diagnostics techniques.

Le dossier de diagnostics techniques

Pour renseigner l'acheteur sur le logement qu'il achète, le vendeur doit lui remettre un dossier de diagnostics techniques qu'il a fait réaliser par un diagnostiqueur professionnel certifié. L'acheteur peut demander à le consulter avant de signer le compromis afin d'acheter en toute connaissance de cause. Il s'intéresse en généralement de près au DPE qui lui permet d'estimer le coût du chauffage et de la production d'eau chaude du logement. Ces documents sont ensuite annexés au compromis de vente.

La liste complète des diagnostics (amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, état des risques, mérule, nuisances sonores aériennes...) varie selon l'ancienneté de l'immeuble, de ses installations et de sa situation géographique.

Si vous vendez un appartement dans un immeuble collectif, le diagnostiqueur va en calculer la surface habitable exacte, ce qu'on appelle encore souvent la surface « loi Carrez » qui est à indiquer dans le compromis de vente.

Pour connaître la liste précise des diagnostics et les faire réaliser, vous pouvez faire appel au partenaire de PAP. fr : AlloDiagnostic.

L'information sur le système d'assainissement

Il fait partie des diagnostics obligatoires à fournir à l'acheteur. Mais c'est le SPANC : le service public d'assainissement non collectif de votre commune ou de votre communauté de communes qui se charge de faire ce contrôle et non le diagnostiqueur. Cela concerne tout particulièrement les maisons individuelles équipées d'un système autonome d'assainissement. Le diagnostic assainissement va permettre à l'acheteur de s'assurer du bon état de l'installation et de son entretien.

Depuis le 1er juillet 2022, certains immeubles sont également concernés : ceux qui sont situés dans des communes où les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les Jeux olympiques.

L'avis de taxe foncière

Il est toujours prévu que le vendeur donne une copie de son dernier avis de taxe foncière à l'acheteur afin de lui permettre d'en tenir compte dans son budget global d'achat, et d'en prévoir le partage pour l'année de la vente avec l'acheteur.

Le vendeur reste redevable de la totalité de la taxe foncière à l'égard du fisc, car c'est le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière pour toute l'année. Mais l'acheteur s'engage à lui rembourser le jour de la vente la part correspondant à la période de l'année où il est devenu propriétaire. Cette répartition du coût de la taxe foncière entre le vendeur et l'acheteur est toujours prévue dans le compromis de vente.

Si la vente a lieu le 1er août, il est légitime que le vendeur prenne en charge les sept premiers mois et l'acheteur les cinq mois qui restent.

Pas de partage de la taxe d'habitation

En revanche, si le vendeur est redevable d'une taxe d'habitation, elle reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier, sans répartition entre vendeur et acheteur.

Justificatifs de travaux ou construction

Si vous avez fait construire votre maison, ou créé des agrandissements, ou encore réalisé d'importants travaux dans votre logement qui ont nécessité des autorisations, le vendeur va présenter à l'acheteur, le cas échéant : la copie du permis de construire, de la déclaration d'achèvement des travaux ou de la déclaration de conformité. Cela lui permet de s'assurer que le vendeur a fait les démarches administratives requises et obtenu les autorisations.

Documents de copropriété à fournir

Si vous vendez un appartement situé dans un immeuble collectif, vous devez fournir à votre acheteur au plus tard au moment de la signature du compromis de vente un ensemble de documents pour l'informer sur l'organisation et la situation financière de la copropriété.

Où trouver ces documents ?

Vous les trouvez en principe dans l'espace extranet sécurisé de votre immeuble géré par le syndic. Il vous est possible de remettre ces documents à votre acheteur par tous les moyens : remise des documents imprimés ou de façon dématérialisée, à condition que votre acheteur ait accepté expressément le moyen choisi.

Les derniers procès-verbaux d'assemblée générale

Vous devez préparer les trois deniers procès-verbaux d'assemblée générale pour votre acheteur. Cela l'informe des décisions prises par les copropriétaires au cours des trois dernières années, en particulier celles concernant les travaux décidés ou envisagés dans l'immeuble.

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Véritable carnet de bord de l'immeuble, le carnet d'entretien doit être établi et mis à jour par le syndic. Conçu pour renseigner les acheteurs sur l'état de l'immeuble et de ses équipements, c'est un document qui contient des informations concernant les travaux passés, les contrats en cours... Cela permet à l'acheteur d'apprécier l'état d'entretien général de l'immeuble et les travaux éventuels à entreprendre dans un futur proche. Après l'avoir lu, l'acheteur déclare en avoir pris connaissance, dans le compromis de vente.

Le règlement de copropriété

Tout immeuble en copropriété dispose d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division. C'est un document volumineux qui délimite les parties communes et les parties privatives, et en décrit les conditions d'usage. Véritable charte commune, il décrit le fonctionnement interne de la copropriété. S'il a été modifié depuis, il faut également transmettre les actes modificatifs de ce règlement.

En principe, vous détenez déjà le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui vous ont été remis par votre propre vendeur le jour où vous avez acheté le bien, chez le notaire.

La fiche synthétique de la copropriété

C'est un document établi par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.

Le pré-état daté

Vous devez également fournir certaines informations financières à votre acheteur. On les regroupe sous le nom de pré- état daté. C'est la plupart du temps le syndic de s'en charge, mais il vous est possible de regrouper les informations vous-même si vous êtes aguerri à la comptabilité.

Le diagnostic technique global

Si ce diagnostic technique global a été réalisé pour votre immeuble, il faut également en joindre les conclusions au compromis. Votre syndic a dû porter la question de sa réalisation à l'ordre du jour si votre immeuble a plus de dix ans, sans obligation pour les copropriétaires de la voter.

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 si l'immeuble a plus de dix ans et qu'il est mis en copropriété pour la première fois. C'est également le cas s'il fait l'objet d'une procédure pour insalubrité et que l'administration l'a demandé au syndic.

Quelle somme demander à l'acheteur ?

À l'occasion de la signature du compromis, le vendeur va réclamer une somme à l'acheteur pour « bloquer » la vente. La somme qui fait office de « dépôt de garantie » ou d'indemnité d'immobilisation représente généralement environ 5 % du prix du bien, mais peut être inférieure ou supérieure, sans dépasser 10 %. En réalité, il n'existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l'engagement des parties.

Quand l'acheteur doit-il verser l'indemnité d'immobilisation au vendeur ?

Quand le compromis est signé entre particuliers, cette somme ne peut être versée qu'à la fin du délai de rétractation de dix jours dont dispose l'acheteur, une fois signé le compromis.

À qui la somme est-elle versée ?

Le versement est fait par virement au notaire qui va se charger de la transaction. Dans le compromis vous allez indiquer le montant de la somme, les coordonnées du notaire à qui elle va être adressée et le délai maximal à l'issue du délai de rétractation dans lequel l'acheteur s'engage à la verser. Cette somme va être encaissée sur le compte séquestre du notaire. C'est pourquoi, lorsque vous décidez du montant à demander à votre acheteur, vous devez vous assurer avec lui qu'il dispose bien des fonds.

Que devient la somme versée par l'acheteur ?

Cette somme est considérée comme un acompte et viendra en déduction du prix de vente à verser au moment de la signature de l'acte de vente définitif. Toutefois, si l'acheteur se rétracte durant les dix jours du délai de rétractation, il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation. Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acheteur.

En revanche, si l'acheteur décide de ne plus acheter pour d'autres raisons, l'acheteur ne pourra pas récupérer cette somme. Elle va, en principe, rester acquise au vendeur. Cela fait partie des clauses pénales d'usage qui figurent dans les compromis de vente.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

C'est l'acheteur qui doit régler l'intégralité des frais de notaire pour l'achat d'un bien. Et le compromis est la première étape de cet achat. Le plus souvent, le notaire demande une avance d'environ 300 € sur les frais de notaire à l'acheteur au moment du compromis. Elle sera déduite du montant total des frais de notaire à régler le jour de l'acte de vente définitif.

Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

Le délai entre la signature du compromis et la signature de l'acte de vente définitif est d'environ trois mois. Une fois complété tout le compromis, le vendeur l'envoie en RAR à l'acheteur pour faire partir le délai de rétractation de 10 jours. Il transmet également tout le dossier au notaire, car c'est lui qui va entreprendre toutes les démarches jusqu'à la vente définitive.

Le délai de rétractation de l'acheteur

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par la poste. Pendant ce délai, il peut changer d'avis sans avoir besoin de se justifier. Cela lui permet de pouvoir revenir sur sa décision s'il réalise après coup s'être engagé un peu trop vite. S'il envoie une lettre de rétractation à l'acheteur, cela met fin à la promesse de vente. En revanche, le vendeur n'a pas cette faculté de se rétracter.

Modèle de lettre : Lettre de rétractation adressée par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur

Le délai d'obtention des crédits

L'acheteur doit être réactif dans ses démarches pour ses crédits afin de les obtenir dans le délai prévu dans le compromis. Au terme de ce délai, s'il a obtenu ses prêts, la vente suit son cours. En revanche, s'il a un refus de prêt, il doit en faire part à l'acheteur et l'informer qu'il ne souhaite plus acheter pour mettre fin au compromis de vente.

La signature de l'acte de vente

La signature de l'acte de vente définitif a lieu environ trois mois après la signature du compromis. La signature d'un acte de vente entre particuliers n'est pas possible. Elle a donc toujours lieu chez le notaire qui est l'officier ministériel qui en a la charge. À vous de prendre rendez-vous chez le notaire qui est chargé de rédiger l'acte de vente que vous n'aurez plus qu'à signer. La promesse laisse donc place à la vente elle-même. Le jour de la vente, l'acheteur verse le prix au vendeur qui lui remet les clés du logement.

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