Résidence secondaire : quelles conditions pour ne pas payer de plus-value ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 29 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

La vente d'une résidence secondaire peut échapper à la taxation sur la plus-value si le vendeur utilise le prix de vente pour acquérir sa résidence principale, dans certaines conditions.

La résidence secondaire peut être exonérée de la plus-value si vous achetez votre résidence principale.
La résidence secondaire peut être exonérée de la plus-value si vous achetez votre résidence principale. © PAP

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire pour les impôts ?

Définition générale

La résidence secondaire n'est pas la résidence principale. Cela semble une évidence mais pourtant. Une résidence secondaire c'est un logement dont vous êtes propriétaire ou locataire mais que vous n'occupez pas à titre permanent. Vous pouvez l'occuper quelques mois par an. Ce logement ne regroupe pas le centre de vos intérêts : vie familiale, profession, école des enfants, etc.

Définition fiscale

Par opposition à la résidence principale que vous devez occuper six mois dans l'année, la résidence secondaire n'est pas soumise à un minimum de temps d'occupation. Pour un propriétaire, on englobe dans la définition de résidence secondaire aussi bien le logement que vous occupez de temps en temps, celui que vous destinez entièrement et en permanence à la location ou enfin le logement que vous ne louez ni n'occupez : le logement vacant.

🙋‍♀️ La vente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale est soumise à la plus-value sauf si les conditions d'exonération sont réunies.

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Quand la plus-value est-elle due ?

La plus-value sur la vente d'un bien pour être due doit remplir plusieurs conditions :

  • La cession du bien est à titre onéreux (vente ou échange) ;
  • La vente porte sur un bien immobilier (logement, terrain constructible ou non) ou des droits immobiliers (usufruit, nue-propriété), sur des titres de sociétés immobilières (parts de SCI) ;
  • Le bien vendu ne constitue pas la résidence principale du vendeur ;
  • Le bien est vendu plus cher que ce qu’il a coûté au moment de son acquisition par achat, donation ou succession ;
  • La durée de détention n'est pas suffisamment longue pour faire bénéficier d'une exonération ;
  • Aucune autre exonération n'est applicable.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment est calculée la plus-value d'une résidence secondaire ?

Pour qu'il y ait plus-value, le prix de vente doit être supérieur au prix d'acquisition. Le calcul de la plus-value se fait sur la différence entre ces deux valeurs. Pour calculer les plus-values immobilières imposables, il faut d'abord calculer la taxe sur la plus-value brute puis, lui appliquer les abattements.

🧮 Le calcul de la plus-value immobilière brute

La plus-value brute représente la différence entre le prix d'acquisition corrigé et le prix de vente corrigé.

La valeur d'acquisition corrigée

👉 Acquisition à titre onéreux

Pour un bien acheté, on va calculer le prix de revient. Il se décompose comme suit :

  • Le prix d'achat ;
  • Les frais d'acquisition pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix correspondant aux frais de notaire et le montant réel si on y rajoute les commissions d'intermédiaires, les droits d'enregistrement ou TVA ;
  • Les dépenses des travaux réalisés à condition de pouvoir en justifier par des factures.

À noter : Le prix d'acquisition pris en compte est celui qui est indiqué dans l'acte définitif de vente. Si ce prix englobe le prix du bien et le prix des meubles, cela augmentera la plus-value. De plus, il faudra être en mesure de justifier de la valeur des meubles par des factures ou par un inventaire réalisé par un commissaire-priseur. Il est donc conseillé de dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement en vendant les meubles à part.

👉 Acquisition à titre gratuit

Le vendeur est entré en possession du bien suite à une donation ou une succession. Dans ce cas la valeur du bien reste celle retenue au moment de la liquidation des droits de succession ou de donation majorée des frais d'acquisition pour leur montant réel : frais de notaire, droits de succession ou de donation.

Si la vente du logement intervient plus de cinq ans après son acquisition et que le vendeur n'est pas en mesure de produire les justificatifs des montants des travaux, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition intervient. Cette majoration s'applique par défaut, même lorsque le vendeur d'un bien acquis depuis plus de 5 ans n'a pas déclaré avoir réalisé des travaux.

Un bien détenu depuis plus de 5 ans peut voir son prix d'achat majoré forfaitairement de 22,5 %. C'est ce montant qui devra être soustrait du prix de vente éventuellement corrigé.

La valeur corrigée du prix de vente

Le prix de vente doit être ajusté pour pouvoir calculer la plus-value imposable :

  • Il est diminué des frais supportés par le vendeur au moment de la vente tels que le coût des diagnostics immobiliers obligatoires, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble, etc. ;
  • Il est majoré le cas échéant des charges et indemnités dues au vendeur par l'acheteur à condition qu’elles soient mentionnées dans l'acte de vente : cela peut être l'indemnité d'éviction due au locataire et que l'acheteur a prise à sa charge.

Le calcul de la plus-value imposable

Par opposition à la plus-value brute, la plus-value nette est celle qu'on obtient une fois que l'on va appliquer les abattements pour durée de détention. Plus la durée de détention est longue, plus l'abattement le sera. Mécaniquement, cela fera diminuer la plus-value et donc le montant de l'imposition. L'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu s'établit comme suit :

  • 6 % d'abattement pour chaque année de détention de la sixième année à la vingt-et-unième année de détention ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

22 ans sont nécessaires pour une exonération de l'impôt sur le revenu.

Quel est le pourcentage d'abattement sur l'impôt sur le revenu ?

  • Jusqu'à 5 ans de détention : 0 %
  • 6e année : 6 %
  • 7e année : 12 %
  • 8e année : 18 %
  • 9e année : 24 %
  • 10e année : 30 %
  • 11e année : 36 %
  • 12e année : 42 %
  • 13e année : 48 %
  • 14e année : 54 %
  • 15e année : 60 %
  • 16e année : 66 %
  • 17e année : 72 %
  • 18e année : 78 %
  • 19e année : 84 %
  • 20e année : 90 %
  • 21e année : 96 %
  • 22e année : 100 %

Une imposition allégée pour lutter contre l’artificialisation des sols

Depuis le 1er janvier 2021, un abattement exceptionnel de 70 à 85 % est applicable si la cession permet la construction d'immeubles d'habitation collectifs. Ceci a pour objectif de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, de lutter contre l'étalement urbain et l'artificialisation des sols. La loi de Finances pour 2024 créée un abattement fiscal exceptionnel sur la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis dans les zones très tendues, voués à accueillir des bâtiments d'habitation collectifs.

  • L'abattement sera de 70 % si l'acheteur s’engage, dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir le bâtiment existant pour le reconstruire ou le réhabiliter complètement afin de réaliser, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.
  • L'abattement est de 85 % lorsque l'acquéreur s’engage à ce que pour au moins 50 % des surfaces de constructions réalisées, il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires.

🙋‍♀️ Cet abattement est soumis à conditions : 

  • Seule est concernée la vente d'un logement ou d'un bien immobilier bâti (local commercial, un entrepôt, etc.) En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.
  • La réduction ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement
  • La vente doit se réaliser hors du cercle familial.
  • La réduction est temporaire. Deux conditions cumulatives sont nécessaires : la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir doit être signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2025 et l'acte authentique de vente doit être réalisé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis.

Le tableau d'abattement pour les prélèvements sociaux

L'exonération de prélèvements sociaux est complète au bout de 30 ans de détention d'un bien à raison d'un abattement de :

  • 1,65 % par année de la 6e à la 21e année de détention
  • 1,60 % pour la 22e année de détention 
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année de détention.
Délai de détention Pourcentage d'abattement
Jusqu'à 5 ans de détention 0 % 
6e année 1,65 % 
7e année  3,3 % 
8e année 4,95 % 
9e année 6,6 % 
10e année 8,25 % 
11e année 9,9 % 
12e année  11,85 % 
13e année  13,2 % 
14e année  14,85 % 
15e année  16,5 % 
16e année  18,15 % 
17e année  19,8 % 
18e année  21,45 % 
19e année  23,1 % 
20e année  24,75 % 
21e année  26,4 % 
22e année  28 % 
23e année  37 % 
24e année  46 % 
25e année  55 % 
26e année  64 % 
27e année  73 % 
28e année  82 % 
29e année  91 % 
30e année  100 % 

L'imposition de la plus-value immobilière

👉 Le taux d'imposition

Une fois que la plus-value imposable a été calculée, il faut lui appliquer les taux d'imposition. La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit une taxation totale à 36,2 % :

  • 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

👉 La surtaxe

Une surtaxe s'applique aux plus-values supérieures à 50 000 €. Cette surtaxe ne concerne que la vente de logements. Elle s'applique selon le barème ci-dessous :

  • 50 001 à 60 000 : 2 % PV - (60 000 - PV) X 1/20 ;
  • 60 001 à 100 000 : 2,00 % ;
  • 100 001 à 110 000 : 3 % PV - (110 000 - PV) X 1/10 ;
  • 110 001 à 150 000 : 3,00 % ;
  • 150 001 à 160 000 : 4 % PV - (160 000 - PV) X 15/100 ;
  • 160 001 à 200 000 : 4,00 % ;
  • 200 001 à 210 000 : 5 % PV - (210 000 - PV) X 20/100.

La déclaration

La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière se font lors de la vente devant le notaire. Ils font l'objet d'une déclaration spécifique du notaire pour votre compte. Le prix de vente reçu par le vendeur est net d'impôt.

Le montant net de la plus-value doit être reporté par le vendeur sur sa déclaration de revenus (n°2042).

Comment ne pas payer de plus-value sur la vente d'une résidence secondaire ?

Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?

Il faut 22 années de détention pour être exonéré de l'impôt sur le revenu et 30 années de détention pour être exonéré de prélèvements sociaux.

La valeur du bien vendu est inférieure ou égale à 15 000 €

Si la valeur du bien vendu ou si la quote-part du bien vendu du vendeur est inférieure ou égale à 15 000 €, celui-ci n'est pas soumis à la plus-value.

👉 Le seuil de 15 000 € est apprécié pour chaque vente, peu importe que plusieurs ventes soient effectuées dans la même année.

Le produit de la vente doit financer l'achat d'une résidence principale

Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale

Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, directement ou par personne interposée. Il doit par exemple avoir été locataire ou avoir été hébergé durant toute cette période.

🙋‍♀️ Les personnes qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt relais deviennent propriétaires de leur résidence principale avant d'avoir vendu leur résidence secondaire. Elles peuvent quand même bénéficier de cette exonération si elles n'étaient pas propriétaires d'une résidence principale dans les quatre années précédant la cession de leur résidence secondaire, mais à condition :

  • D'avoir mis leur résidence secondaire en vente avant d'acheter la résidence principale ;
  • Que la cession de la résidence secondaire ait lieu dans un délai normal après l'achat de la résidence principale ;
  • Que le prix de vente de la résidence secondaire soit utilisé pour l'achat de la résidence principale, et notamment pour le remboursement du prêt relais.

L'achat de la résidence principale est soumis à conditions

Le vendeur doit utiliser une partie ou tout le prix de la vente, selon ce qu'il a déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois pour acheter sa résidence principale. Cependant :

  • S'il utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée, il doit déposer une déclaration rectificative ;
  • En revanche, s'il réemploie finalement plus de fonds que ce qu'il avait déclaré lors de la vente, il peut faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop versé ;
  • Enfin, s'il utilise l'intégralité du prix, il n'a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente.

Il peut aussi bien opter pour un achat dans le neuf que dans l'ancien pour sa résidence principale. Le bien acheté doit en principe être situé sur le territoire français, mais il est admis que le vendeur bénéficie aussi de l'exonération s'il achète son logement dans un État membre de l'Union européenne où il doit habiter ou dans un autre État ayant signé l'accord sur l'Espace économique européen et conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

L'exonération de plus-value ne s'applique qu'à la vente de logement

L'exonération ne s'applique pas aux autres biens. Par conséquent, si vous vendez un terrain à bâtir ou encore un local professionnel ou commercial, vous ne pourrez pas bénéficier de l'exonération. En revanche, les dépendances du logement qui sont vendues en même temps que lui bénéficient aussi de l'exonération. La vente simultanée d'une chambre de service, d'un garage et d'un appartement dans le même immeuble mais à des acquéreurs différents bénéficie également de l'exonération. Par ailleurs :

  • L'exonération ne peut jouer qu'une fois ;
  • Elle est facultative : c'est au vendeur de demander à pouvoir en bénéficier au moment de la vente, si les conditions sont remplies.

Le jour de la vente de la résidence secondaire pour laquelle il souhaite bénéficier de l'exonération de plus-value, il doit évaluer le montant qu'il va utiliser pour acheter sa résidence principale. Soit il va réemployer tout le prix, soit seulement une partie. Le notaire va en prendre bonne note de l’exonération d'impôt sur la plus-value s'applique à la partie du prix qui est réemployée.

👉 Le vendeur est donc totalement exonéré de plus-value s'il réemploie tout le prix du bien vendu pour acheter sa résidence principale, mais il sera taxé sur la partie non réinvestie s'il ne réemploie pas tout le prix.


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