Je vends une résidence secondaire pour acheter ma résidence principale : suis-je exonéré ?

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Les vendeurs d'une résidence secondaire qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale sont, sous certaines conditions, exonérés d'impôt sur la plus-value immobilière.

Pour permettre à ceux qui veulent devenir propriétaires de leur résidence principale à l'aide du prix de vente de leur résidence secondaire, une exonération est ouverte aux conditions suivantes.

1re condition : la vente d'une résidence secondaire

L'exonération joue seulement une fois

Pour bénéficier d'une exonération, vous devez expressément en faire la demande quand vous souhaitez en bénéficier et que les conditions sont remplies, sachant que vous ne pouvez en bénéficier qu'une seule fois.

Lors de la vente définitive, vous devez indiquer le montant que vous utiliserez pour acheter votre résidence principale dans le délai de deux ans : soit tout le prix, soit seulement une partie. Le notaire va indiquer ce montant dans l'acte de vente.

L'exonération d'impôt sur la plus-value s'applique sur la partie du prix qui est ré-investie. Si vous réutilisez toute la somme, l'exonération de plus-value est totale, sinon, elle se calcule selon l'exemple suivant :

Un logement est vendu 300.000 € avec une plus-value de 120.000 €. Le vendeur déclare qu'il ne va pas utiliser toute la somme mais seulement 60% pour acheter sa résidence principale, c'est-à-dire 180.000 €.
L'exonération d'impôt sur la plus-value va donc porter sur 60% de la plus-value réalisée :
120.000 € X 60% = 72.000 €.
Le montant restant imposable selon les nouvelles règles d'abattement pour durée de détention est donc de 120.000 € - 72.000 € = 48.000 €.

Formalités à remplir : si vous n'utilisez qu'une partie du prix de vente, le notaire va remplir un formulaire spécifique au moment de la vente et y déclarer le montant imposable afin que vous régliez l'impôt sur la partie de plus-value imposable.

Seulement pour la vente d'un logement

L'exonération ne peut porter que sur un logement (même si vous n'en possédez que la nue-propriété, l'usufruit ou une quote-part indivise), mais elle ne s'applique pas aux autres biens comme les terrains à bâtir, les locaux professionnels, industriels ou artisanaux.

Les dépendances du logement bénéficient aussi de l'exonération à condition d'être vendues en même temps, même si elles sont cédées à des acheteurs différents. Une chambre de service ou un garage vendus en même temps qu'un appartement dans le même immeuble à des acheteurs différents bénéficient aussi de l'exonération.

2e condition : le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. Si vous possédez des parts de SCI de votre résidence principale, ou encore seulement la nue-propriété, l'usufruit ou une quote-part indivise, vous ne pouvez pas bénéficier de l'exonération.

Vous devez par exemple avoir été locataire ou avoir été hébergé durant toute cette période.

Qu'entend-on par résidence principale ? La résidence principale est le lieu où se situe le centre des intérêts familiaux et professionnels. La résidence principale est donc en principe le lieu où l'on réside au moins huit mois dans l'année. On tient compte dans tous les cas d'un faisceau d'indices et du respect de critères précis (par exemple, lieu d'imposition, lieu de travail, abattement sur la taxe d'habitation, lieu de scolarisation des enfants ou immatriculation de la voiture...).

Exception :  Pour tenir compte de la situation des personnes qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt relais, avant d'avoir vendu leur résidence secondaire, il est admis que l'exonération leur soit accordée malgré tout, à condition que :

  • la résidence secondaire soit mise en vente avant d'acheter la résidence principale ;
  • la vente de la résidence secondaire ait lieu dans un délai normal après l'achat de la résidence principale ;
  • le prix de vente de la résidence secondaire soit utilisé pour l'achat de la résidence principale, et notamment pour le remboursement du prêt relais.

3e condition : le remploi du prix de vente à l'acquisition d'une résidence principale

Vous devez ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, selon ce que vous avez déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois (calculé de date à date à partir de l'acte de vente) pour acheter sa résidence principale.

Le remploi du prix doit servir au vendeur à acheter un logement, soit dans l'ancien, soit dans le neuf : qu'il fait construire (y compris le terrain), qu'il achète sur plans, ou en VIR (contrat de vente d'immeuble à rénover). Il est également admis que le prix soit affecté à la réalisation de travaux de travaux d'amélioration et d'agrandissement ou de modification du gros oeuvre concomitamment à l'acquisition d'un logement ancien et achevés et payés dans les 12 mois qui suivent l'acquisition.

Déclaration à effectuer : Vous devez indiquer dans votre déclaration annuelle d'ensemble de vos revenus (sur le formulaire N°2042, sur une nouvelle ligne créée spécialement !), le montant net de la plus-value exonérée, sous peine d'amende ! Toutefois, ce montant n'est pas pris en compte dans le revenu fiscal de référence et ne génère donc pas d'impôt supplémentaire. Cela permet juste à l'administration fiscale de connaître et de suivre l'exonération accordée.

En revanche, pour les vendeurs qui sont exonérés parce qu'ils vendent leur résidence principale ou qu'ils possèdent leur bien depuis plus de trente ans, il n'y a rien à inscrire sur la feuille d'impôt !

Si vous utilisez une somme inférieure à celle que vous aviez déclarée, vous devrez alors déposer une déclaration rectificative. En revanche, si vous remployez plus que ce que vous aviez déclaré lors de la vente, vous pourrez faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop perçu. Enfin, si vous utilisez l'intégralité du prix, il n'y a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente.

Le bien acheté doit en principe être situé en France, mais il est admis que le vendeur bénéficie aussi de l'exonération s'il achète son logement dans un Etat membre de l'Union européenne où il doit habiter.

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