À quel prix vendre un appartement loué ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 27 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes encore nombreux à penser que l'on doit attendre la fin du bail du locataire pour vendre. Et bien non ! On peut vendre un logement avec le locataire dedans : mais attention à la possible décote sur le prix de vente.

Il y aura forcément moins d’acquéreurs potentiels pour l'achat d'un logement loué.
Il y aura forcément moins d’acquéreurs potentiels pour l'achat d'un logement loué. © pap

Donner congé à son locataire pour vendre sans décote

Ce n’est pas toujours évident, car on ne peut donner congé que pour l’échéance du contrat de location. Ce qui veut dire que l’on peut donner congé une fois par an en location meublée, mais seulement une fois tous les trois ans en location vide. Ce n’est pas très souple ! Et puis autre contrainte, il faut respecter des conditions de forme, un délai de préavis notamment (3 mois en meublé et 6 mois en vide) et motiver son congé (pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux). Tout ça pour dire que donner congé au locataire, ça ne s’improvise pas, il faut anticiper.  

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Comment fixer le prix de vente d'un bien libre de toute occupation ?

Le principe est simple : c'est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.

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Pourquoi et comment vendre un appartement loué ?

La vie réserve parfois son lot d'imprévus et nombreuses sont les raisons qui poussent à vendre occupé (déménagement imposé, mutation, mariage, décès, maladie, séparation, perte d'emploi, etc.). Vous êtes hors délai ? Il est trop tard pour donner congé... Il reste quelques mois à plusieurs années. 

Une solution : vendre le logement occupé. Il n'existe aucun formalisme pour informer votre locataire de votre intention de vendre le logement qu'il occupe. Dans les faits, les propriétaires bailleurs informent toujours leur locataire de leur intention de vendre et leur proposent d'acquérir le logement même en l'absence d'un droit de préemption, Il est clair que votre locataire est le premier intéressé !

Dois-je proposer à mon locataire occupant un prix d'achat inférieur ?

Oui et non ! Le prix proposé au locataire est en principe le prix du logement libre mais le locataire peut négocier, sachant que s'il n'achète pas, le propriétaire ne pourra le vendre qu'en tant que logement occupé, donc, le plus souvent, avec une décote variable.

Quelle décote appliquer à un bien déjà loué ?

Un logement occupé se vend généralement moins cher que si le logement était vide. La décote du logement vendu occupé sera plus ou moins variable et dépend : du temps restant à courir, du montant du loyer et de l'âge du locataire, de la performance énergétique du logement et si le bien est situé dans une zone d'encadrement à la location ou relocation.

Plus le bail est récent et plus la décote s'impose ?

Avant d'acheter ou de vendre un logement occupé, il est essentiel de se préoccuper du temps restant à courir au bail : quelques mois, deux ans ou plusieurs années. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote sera importante. Ceci étant dit : parfois la rentabilité locative est telle que le vendeur ne baissera pas le prix.

Vous n'êtes jamais obligé de décoter votre prix.

Le montant du loyer influe-t-il sur le prix de la décote ?

Le montant du loyer a une influence sur la négociation. Si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible. Logique !

Les loyers des appartements situés en métropole classés F ou G d'après leur DPE, dont le bail a été conclu ou tacitement reconduit depuis le 24/08/2022 ne peuvent plus être indexés. Il s'agit donc là encore d'un critère important et influent sur la décote.

Un locataire âgé sera un facteur de décote

Il faut savoir que les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d'une protection particulière, sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes. Ainsi, le critère de l'âge du locataire est souvent préjudiciable au vendeur, car l'acheteur imagine généralement qu'il ne pourra jamais faire partir un locataire âgé. C'est pourquoi il est utile de lui expliquer dans quels cas cette protection s'applique et en quoi elle consiste.

La performance énergétique du bien vendu : un critère essentiel

Rappelons que depuis le 1er janvier 2023, une partie des logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, ne peuvent plus être mis en location : il s'agit des biens dont la consommation d'énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an. Pour les autres, le calendrier se déroulera comme suit :

  • les logements classés G seront interdits à la location en 2025 ;
  • les logements classés F seront interdits à la location en 2028 ;
  • les logements classés E seront interdits à la location en 2034.

Le niveau de performance énergétique du bien vendu occupé impactera directement le prix et la décote pourra être importante.

Pour 2023, seuls les nouveaux contrats de location sont concernés et non les contrats de bail déjà en cours.

Comment calculer la valeur du bien immobilier ?

La décote qui s'applique aux maisons ou appartements vendus occupés varie en fonction du type de location. 

J'achète un bien loué selon la loi de 1948 : quelle décote ?

Acheter un bien soumis à la loi de 1948 mérite réflexion et connaissance de cette loi. La décote la plus spectaculaire se rencontre avec ces locations encore soumises à la loi de 1948 puisqu'elle peut atteindre 40, voire 50 %. En loi de 1948, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement quasi impossible. En outre, au départ du locataire, de gros travaux de rénovation sont généralement nécessaires. Investir en loi de 1948 : un pari sur le futur.

J'achète une maison ou un appartement loué vide : quelle décote ?

Ce type de location génère une décote moins élevée, aux alentours de 10 à 15 % en fonction de la durée du bail restant à courir, car la durée du bail est de trois ans en location vide. 

L'acheteur qui achète occupé en pensant donner congé pour reprise au locataire une fois devenu propriétaire devra attendre au moins deux ans avant la reprise. En effet, même si l'échéance du bail est proche quand il achète, ce n'est qu'au bout de deux ans qu'il pourra récupérer le logement pour y habiter. Et sachez que vous ne pourrez pas donner congé pour vente pour la prochaine échéance, mais seulement pour l’échéance suivante. Ce qui signifie qu’il faudra attendre au minimum 3 ans pour donner congé pour vente.

J'achète un bien loué meublé : quelle décote ?

La durée du bail classique n'est que d'un an. Mais le bail peut avoir été conclu pour une durée inférieure, par exemple pour neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant et que le bailleur lui a proposé le contrat meublé spécial étudiant ou pour une durée d’un à dix mois si le bailleur lui a proposé un bail mobilité. Dans tous les cas, le nouvel acquéreur n'a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien s'il le souhaite ; il n'y a donc pas de décote spécifique à appliquer et surtout contrairement à la location vide : il peut donner congé pour reprise ou congé pour vente aux échéances normales.

J’achète un bien occupé avec une très petite surface : quelle décote ?

Les petites surfaces comme les studettes ou studios intéressent souvent des investisseurs de par leur forte rentabilité. De plus les locataires en place sont souvent des étudiants : locataires rassurants : aides au logement, garantie parentale, Visale, etc. Les risques d'impayés avec ces étudiants sont minimisés. Mais attention ! Depuis l'encadrement des loyers sur Paris et certaines grandes villes, les petites surfaces ont perdu en attractivité, car les loyers sont encadrés. 

Pour louer un logement vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, il doit disposer d'une pièce principale d'une superficie d'au moins 9 m² : assurez-vous de la surface réelle du bien avant de racheter le bien.

Est-ce plus difficile de trouver un acquéreur pour la vente d'un appartement en location ? 

Effectivement ça peut être plus compliqué de vendre un appartement avec un locataire ! D’abord, on ne va intéresser que des investisseurs, des personnes qui n’ont pas pour volonté d’habiter dans le logement rapidement. Il y aura forcément moins d’acquéreurs potentiels. Et puis, comme l’acquéreur récupère le contrat de location, il a des arguments pour négocier le prix de vente à la baisse. Ce sera le cas si le loyer est sous-évalué, si le logement est en mauvais état ou si le locataire ne paie pas. Un bail « loi 1948 », dont le loyer est très bas et le bail très dur à casser, peut occasionner une décote de 40 % du prix de vente par exemple. Si, en revanche, c’est une location sans problème, il n’y aura pas de décote ou une décote minime.     

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

Le changement de propriétaire ne fragilise-t-il pas la situation du locataire ? Non pas du tout ! On peut même dire que ça renforce son contrat. D’une part, le nouveau bailleur ne peut rien changer au bail en cours, il n’a pas le droit d’augmenter le loyer par exemple. Le bail doit se poursuivre exactement aux mêmes conditions. Et puis d’autre part, depuis la loi Alur, on interdit au nouveau propriétaire de donner congé immédiatement. S’il veut reprendre le logement pour l’habiter, il doit attendre au minimum deux ans et s’il veut donner congé pour vendre, il ne le pourra pas pour la prochaine échéance du bail, mais seulement pour la suivante.

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