Hypothèque : un moyen de sécuriser votre prêt immobilier pour la banque

Les banques détestent le risque, alors elles ne prêtent pas sans prendre de bonnes garanties. Pour se prémunir d'une potentielle défaillance de l'emprunteur, les banques adossent le crédit immobilier à une hypothèque. Autrement dit, elles gagent le bien immobilier. C’est une sûreté qui leur donnera le droit de saisir le bien et de le vendre en cas de défaillance. Attention, l'hypothèque a un coût qu'il faudra intégrer dans le plan de financement.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

L'hypothèque est une garantie de sûreté réelle prise par la banque prêteuse sur le bien financé par le crédit immobilier. Elle est contractée lors de la souscription du prêt immobilier. Elle permettra ainsi,  en dernier recours, de procéder à la vente du bien par le créancier et de récupérer les sommes engagées si l’emprunteur ne paye plus ses mensualités. L'hypothèque devra obligatoirement être validée par un acte notarié.

Les différentes hypothèques

Il existe différents types d'hypothèques. Chacune recouvre un cadre juridique particulier. 

L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription au bureau des hypothèques du lieu où est acheté le bien. Elle sera soumise à la taxe de publicité foncière.

Les frais d'hypothèque

La prise d'hypothèque entraîne des frais. Son coût est exprimé en pourcentage du montant emprunté. Ils représentent environ 1,5 % du montant de votre crédit immobilier.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex PPD)

Depuis le 1er janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace l'ancien Privilège du prêteur de deniers (PPD), Comme l’hypothèque conventionnelle, c'est une sûreté réelle prise sur la valeur du bien. Elle n'est toutefois pas utilisée pour les mêmes projets. Attention, elle ne peut pas garantir le financement d'un bien en Vente en état futur d'achèvement (VEFA) ou une maison neuve (CCMI), ni le financement de travaux.

Son coût est moins élevé, car elle est exonérée de la taxe de publicité foncière. Il s’élève à environ 0,5 à 1 % du montant du prêt. Elle engendre des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

L'hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire peut être obtenue provisoirement ou à la suite d'une condamnation judiciaire. Elle vise à protéger les droits du créancier. Elle porte sur le bien immobilier du débiteur qui pourra être vendu pour rembourser le créancier. Elle devra être inscrite au service de publicité foncière.

Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l'emprunteur est propriétaire. Il permet d’emprunter jusqu’à 50 % de  la valeur du ou des biens apportés en garantie. Lorsque le crédit est totalement remboursé, l’hypothèque s’éteint automatiquement. Elle peut aussi être interrompue plus tôt en cas de revente. Il faut alors procéder à une levée d’hypothèque. 

La mainlevée de l'hypothèque

La mainlevée est un acte juridique par lequel l'établissement de crédit qui a octroyé un prêt atteste que l'emprunteur a complètement remboursé son prêt. La levée d’hypothèque ne coûte rien si elle arrive à son terme. La garantie hypothécaire s’éteindra d’elle-même un an après la dernière mensualité du crédit immobilier.

Si le prêt est remboursé par anticipation, l'hypothèque est levée. C'est ce qu'on appelle une mainlevée d'hypothèque. La mainlevée génère des frais à la charge de l'emprunteur.

Quelle est la durée d'une hypothèque ?

La durée de l'hypothèque est la même que celle du crédit. Elle restera encore inscrite aux services de la publicité foncière 1 an après la fin du crédit. Mais elle est alors sans effets, puisque le crédit est désormais remboursé.

Quels sont les risques d'une hypothèque ?

Tant que les mensualités du prêt sont remboursées, l'emprunteur ne risque rien. En revanche, en cas de défaillance, le risque principal du prêt hypothécaire est que le bien immobilier soit saisi puis vendu pour rembourser le capital restant dû.

A ce risque peut s'en ajouter un autre. Dans le cas où la valeur de votre bien excède les sommes qu'il vous reste à rembourser, même une fois votre bien vendu, vous serez encore redevable d'une créance à la banque.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Rien ne bloque la vente d'un bien hypothéqué. Qu'elle soit conventionnelle, légale ou judiciaire. L'hypothèque est seulement une garantie qui ne dépossède pas le propriétaire. Elle ne rallonge pas non plus les délais de vente. En cas de vente, c'est le notaire qui fait toutes les démarches nécessaires auprès du service de publicité foncière.

Au moment de la vente, le notaire contactera le bénéficiaire de l'hypothèque pour lui demander un décompte des sommes restant dues et le remboursera avec les fonds de l'acheteur.

Quel est le coût d'une hypothèque  ?

Le coût de l'hypothèque comprend :

• La rémunération du notaire : ces garanties étant obligatoirement établies par un notaire, leur coût comprend donc les émoluments du notaire qui se calculent selon un barème proportionnel obligatoire.
• La contribution de sécurité immobilière : pour l'hypothèque et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : le coût de cette contribution représente 0,05 % du montant emprunté, augmenté de 20 % (avec un minimum de 8 €), car ces garanties doivent être inscrites au bureau des hypothèques.
• Les droits d'enregistrement : uniquement pour une hypothèque traditionnelle, il faut rajouter la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, c'est-à-dire le montant du prêt majoré de 20 %. Car les banques inscrivent ces garanties pour le montant du prêt majoré d'un pourcentage qui peut varier d'une banque à l'autre, le plus souvent de 20 %.

Caution crédit logement ou hypothèque ?

Il y a une alternative à l'hypothèque : la caution. C'est une couverture financière accordée par un organisme de cautionnement spécialisé. En cas de défaillance de l'emprunteur, le fonds de garantie prend en charge les mensualités. Il se retourne ensuite contre l'emprunteur pour se faire rembourser, soit en cherchant une solution amiable (des délais de paiement, par exemple), soit en saisissant le bien pour se rembourser sur son prix de vente.

En contrepartie de la garantie proposée, l'emprunteur verse à la société de caution une commission de caution qui représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire et une contribution versée au Fonds de garantie.

En cas de revente ou à la fin du prêt, environ 70 % de la somme versée au fonds mutuel de garantie est restituée. L'acte de caution n'est pas notarié ni soumis aux droits d'enregistrement.