Plus-value immobilière : en 2025, moins d'impôt pour plus d'écologie !

En 2025, les propriétaires de logements ou de terrains à bâtir situés dans certaines villes sont incités à les mettre en vente par un coup de pouce fiscal : une diminution considérable de la taxation de la plus-value réalisée. L’objectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la construction, la réhabilitation, la revitalisation et la densification de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.

La baisse de la taxation de la plus-value concerne 2 hypothèses

Dans les deux hypothèses, l'avantage fiscal est conditionné par l'engagement de l'acheteur de construire sur la parcelle des appartements.

Vente d'un logement	Périmètre d’une opération d’aménagement (opération de démolition - reconstruction).
Vente d'un terrain à bâtir ou d'un logement	« Zone tendue » (les zones A bis, A et B1).

Dans quelles villes s’applique la baisse d’impôt pour la démolition-reconstruction ?

En 2025, un abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value s'applique lors de la vente d'un bien immobilier bâti (un logement par exemple) situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement. La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement ; il peut s'agir de trois types d'opération.

Type d'opération	Baisse d'impôt
Opération de revitalisation de territoire (ORT)	✅
Grande opération d'urbanisme (GOU)	✅
Opération d'intérêt national (OIN)	✅

1️⃣ Les villes situées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT)

Une opération de revitalisation de territoire (ORT) modernise le parc de logements, de locaux commerciaux et le tissu urbain d'une ville pour lutter contre la vacance, réhabiliter le patrimoine et favoriser la mixité sociale et le développement durable.

👉 Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées. Sont par exemple éligibles à l’allègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.

2️⃣ Les villes situées dans une grande opération d'urbanisme (GOU)

Une grande opération d’aménagement (GOU) « concerne un projet urbain d’une certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec l’État. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, l’adaptation ou la gestion d’équipements publics. La mise en place des GOU en est à ses débuts et il n'existe que 2 grandes opérations d'urbanisme à ce jour au sein des villes de Marseille et Charenton-le-Pont ; d'autres villes devraient être concernées à l'avenir (voir ce rapport du Ministère en charge du logement.

3️⃣ Les villes situées dans une opération d'intérêt national (OIN)

Une opération d’intérêt national (OIN) est un projet d’aménagement à enjeux majeurs, bénéficiant d’un régime juridique spécifique et de moyens étatiques renforcés. En France, une vingtaine d’OIN couvrent plusieurs communes. Exemples : Euroméditerranée à Marseille, le Plateau de Saclay (27 communes), ou la requalification de copropriétés dégradées à Villepinte (quartier du « parc de la Noue ») et Nîmes (quartier « Pissevin »).

Les biens immobiliers concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière

Pour bénéficier de la baisse de la taxation de la plus-value dans le cadre d'une opération de démolition - reconstruction située dans le périmètre d’une opération d’aménagement, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.

Dans quelles villes s’applique la baisse d’impôt pour la vente de logements et terrains à bâtir ?

En « zones tendues », un abattement exceptionnel s’applique pour les ventes de logements et de terrains constructibles. L'allégement de la taxation de la plus-value s’applique dans les « zones tendues », c'est-à-dire « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». En pratique, il s'agit des zones A bis, A et B 1.

Zone A bis	Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
Zone A	Agglomération parisienne (hors A bis), Côte d’Azur, Genevois Français, grandes villes (ex : Lille, Lyon, Marseille, etc.) et 8 communes d’outre-mer.
Zone B1	Agglomérations et communes où les prix sont élevés : grande couronne parisienne, villes tendues de province, outre-mer.

Les biens immobiliers concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière

Dans les zones A bis, A et B1, l'allègement de la taxation de la plus-value s'applique :

Type de vente	Baisse d'impôt
Vente d'un terrain à bâtir (terrain constructible)	✅
Ventes d'un bien immobilier bâti (une maison par exemple)	✅

Quelles conditions pour bénéficier de la baisse d’impôt ?

Quelle que soit la ville concernée, quel que soit le bien vendu (logement ou terrain à bâtir), l'abattement fiscal est subordonné à l’engagement de construire plusieurs logements sur la parcelle vendue.

📉 Une baisse d’impôt conditionnée par la densification des constructions

L’abattement exceptionnel sur l’impôt sur la plus-value est conditionné à la construction d’un bâtiment d’habitation collectif dans un délai de quatre ans. Dans les zones d’aménagement, cela inclut souvent des opérations de démolition-reconstruction ou la réhabilitation complète des bâtiments existants. Un bâtiment d’habitation collectif, selon le Code de la construction (article L111-1), regroupe plus de deux logements superposés, excluant ainsi les projets de maisons individuelles. Pour encourager la densification et limiter l’étalement urbain, les logements construits doivent atteindre au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d’urbanisme (PLU). 

❌ Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire

Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente.

❌ Baisse d’impôt exclue pour les ventes en famille

La baisse d’impôt sur la plus-value ne s’applique pas aux ventes entre membres d’une même famille. Sont exclus :

• Les ventes à un conjoint, partenaire PACS, concubin, ascendant ou descendant du vendeur.
• Les ventes à une personne morale dont le vendeur ou ses proches (conjoint, partenaire, ascendant ou descendant) sont ou deviennent associés lors de la vente.

💰 Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Le montant de l’abattement varie de 60 à 85 % et permet toujours une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée.

Taux de l'abattement	Villes concernées
60 %	Zone tendue
75 %	Périmètre d'une opération d’aménagement

💡 Ces taux sont portés à 85 % lorsque l'acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions. L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.

👉 Exemple de calcul de baisse d'impôt sur la plus-value

Un logement à usage de résidence secondaire est vendu :

Prix d'achat (avril 2015)	220 000 €
Prix de vente (septembre 2025)	340 000 €
Taxation(*) de la plus-value (cas habituel sans abattement)	20 502 €
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 60 %	8 200 €
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 75 %	5 125 €
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 85 %	3 075 €

Jusqu'à quand la baisse de la taxation est-elle applicable ?

L'allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :

• La promesse ou le compromis de vente doit être signé devant notaire avant le 31 décembre 2025.
• L’acte authentique de vente doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit, soit jusqu’en 2027.

Une mesure vraiment écologique ?

L’objectif de la baisse d'impôt est double :

1️⃣ Lutter contre la crise du logement

La baisse de l'impôt doit aider à lutter contre la pénurie de logement dans les zones tendues du territoire par un « choc d’offre » en encourageant la libération du foncier dans les villes où la cherté des prix et des loyers rend l’accès au logement pénible et coûteux.

2️⃣ Lutter contre le changement climatique

Réduire la taxation des plus-values vise à encourager la densification urbaine et à lutter contre l’artificialisation des sols, en favorisant le recyclage urbain et la reconstruction de la « ville sur la ville ». Réduire l’impôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.

👉 Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée limitée.

Une exonération d'impôt sur la plus-value en faveur du logement social

En zone tendue, il existe également une hypothèse très avantageuse puisque l'impôt sur la plus-value n'est alors pas seulement allégé mais supprimé ! L'exonération d'impôt s'y applique si la vente d'un terrain ou d'un logement est conclue avec un acheteur qui s'engage :

• 1️⃣À construire, reconstruire ou réhabiliter un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs ;
• 2️⃣À ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires.