Plus-value immobilière : en 2025, moins d'impôt pour plus d'écologie !
En 2025, l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'un logement ou d'un terrain peut être réduit jusqu'à 85 % si l'acheteur s'engage à construire un bâtiment d'habitation collectif. Cette mesure favorise la « sobriété foncière ».

- La baisse de la taxation de la plus-value concerne 2 hypothèses
- Dans quelles villes sapplique la baisse dimpôt pour la démolition-reconstruction ?
- Dans quelles villes sapplique la baisse dimpôt pour la vente de logements et terrains à bâtir ?
- Quelles conditions pour bénéficier de la baisse dimpôt ?
- 💰 Quel est le montant de la réduction d'impôt ?
- Jusqu'à quand la baisse de la taxation est-elle applicable ?
📌 En résumé
L'impôt sur la plus-value est fortement réduit si le logement ou le terrain vendu se situe dans certaines villes.
Les villes concernées | Les logements et terrains situés en zone tendue ou dans le périmètre dune opération daménagement. |
Conditions | L'acheteur doit construire/reconstruire du logement collectif. |
Avantage fiscal | Un abattement de 60, 75 ou 85 % sur l'impôt habituellement dû. Une exonération totale est même possible ! |
Délai | Le compromis de vente doit être signé d'ici le 31 décembre 2025. |
En 2025, les propriétaires de logements ou de terrains à bâtir situés dans certaines villes sont incités à les mettre en vente par un coup de pouce fiscal : une diminution considérable de la taxation de la plus-value réalisée. Lobjectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la construction, la réhabilitation, la revitalisation et la densification de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre létalement urbain et lartificialisation des sols.
La baisse de la taxation de la plus-value concerne 2 hypothèses
Dans les deux hypothèses, l'avantage fiscal est conditionné par l'engagement de l'acheteur de construire sur la parcelle des appartements.
Vente d'un logement | Périmètre dune opération daménagement (opération de démolition - reconstruction). |
Vente d'un terrain à bâtir ou d'un logement | « Zone tendue » (les zones A bis, A et B1). |
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Dans quelles villes sapplique la baisse dimpôt pour la démolition-reconstruction ?
En 2025, un abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value s'applique lors de la vente d'un bien immobilier bâti (un logement par exemple) situé dans le périmètre dune opération daménagement. La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre dune opération daménagement ; il peut s'agir de trois types d'opération.
Type d'opération | Baisse d'impôt |
Opération de revitalisation de territoire (ORT) | ✅ |
Grande opération d'urbanisme (GOU) | ✅ |
Opération d'intérêt national (OIN) | ✅ |
1️⃣ Les villes situées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT)
Une opération de revitalisation de territoire (ORT) modernise le parc de logements, de locaux commerciaux et le tissu urbain d'une ville pour lutter contre la vacance, réhabiliter le patrimoine et favoriser la mixité sociale et le développement durable.
👉 Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées. Sont par exemple éligibles à lallègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.
La liste des ORT signées est disponible sur le site du ministère en charge de l'aménagement du territoire et de l'écologie.
2️⃣ Les villes situées dans une grande opération d'urbanisme (GOU)
Une grande opération daménagement (GOU) « concerne un projet urbain dune certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec lÉtat. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, ladaptation ou la gestion déquipements publics. La mise en place des GOU en est à ses débuts et il n'existe que 2 grandes opérations d'urbanisme à ce jour au sein des villes de Marseille et Charenton-le-Pont ; d'autres villes devraient être concernées à l'avenir (voir ce rapport du Ministère en charge du logement.
3️⃣ Les villes situées dans une opération d'intérêt national (OIN)
Une opération dintérêt national (OIN) est un projet daménagement à enjeux majeurs, bénéficiant dun régime juridique spécifique et de moyens étatiques renforcés. En France, une vingtaine dOIN couvrent plusieurs communes. Exemples : Euroméditerranée à Marseille, le Plateau de Saclay (27 communes), ou la requalification de copropriétés dégradées à Villepinte (quartier du « parc de la Noue ») et Nîmes (quartier « Pissevin »).
Pour savoir si votre bien est en zone ORT, GOU ou OIN, consultez un notaire, expert des règles locales en vigueur.
Les biens immobiliers concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière
Pour bénéficier de la baisse de la taxation de la plus-value dans le cadre d'une opération de démolition - reconstruction située dans le périmètre dune opération daménagement, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.
Dans quelles villes sapplique la baisse dimpôt pour la vente de logements et terrains à bâtir ?
En « zones tendues », un abattement exceptionnel sapplique pour les ventes de logements et de terrains constructibles. L'allégement de la taxation de la plus-value sapplique dans les « zones tendues », c'est-à-dire « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». En pratique, il s'agit des zones A bis, A et B 1.
Zone A bis | Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-dOise. |
Zone A | Agglomération parisienne (hors A bis), Côte dAzur, Genevois Français, grandes villes (ex : Lille, Lyon, Marseille, etc.) et 8 communes doutre-mer. |
Zone B1 | Agglomérations et communes où les prix sont élevés : grande couronne parisienne, villes tendues de province, outre-mer. |
🚨La baisse d'impôt ne s'applique pas aux ventes de terrains ou de logements situés en Corse.
Pour vérifier si une ville est éligible à lallégement dimpôt sur la plus-value, consultez l'arrêté du 1er août 2014.
Les biens immobiliers concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière
Dans les zones A bis, A et B1, l'allègement de la taxation de la plus-value s'applique :
Type de vente | Baisse d'impôt |
Vente d'un terrain à bâtir (terrain constructible) | ✅ |
Ventes d'un bien immobilier bâti (une maison par exemple) | ✅ |
Quelles conditions pour bénéficier de la baisse dimpôt ?
Quelle que soit la ville concernée, quel que soit le bien vendu (logement ou terrain à bâtir), l'abattement fiscal est subordonné à lengagement de construire plusieurs logements sur la parcelle vendue.
📉 Une baisse dimpôt conditionnée par la densification des constructions
Labattement exceptionnel sur limpôt sur la plus-value est conditionné à la construction dun bâtiment dhabitation collectif dans un délai de quatre ans. Dans les zones daménagement, cela inclut souvent des opérations de démolition-reconstruction ou la réhabilitation complète des bâtiments existants. Un bâtiment dhabitation collectif, selon le Code de la construction (article L111-1), regroupe plus de deux logements superposés, excluant ainsi les projets de maisons individuelles. Pour encourager la densification et limiter létalement urbain, les logements construits doivent atteindre au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par le plan local durbanisme (PLU).
Labattement sapplique principalement aux particuliers vendant leur bien à un professionnel, comme un promoteur, pour construire un habitat collectif dense, et non une maison individuelle.
❌ Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire
Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné dune amende dun montant égal à 10 % du prix de vente.
❌ Baisse dimpôt exclue pour les ventes en famille
La baisse dimpôt sur la plus-value ne sapplique pas aux ventes entre membres dune même famille. Sont exclus :
- Les ventes à un conjoint, partenaire PACS, concubin, ascendant ou descendant du vendeur.
- Les ventes à une personne morale dont le vendeur ou ses proches (conjoint, partenaire, ascendant ou descendant) sont ou deviennent associés lors de la vente.
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Le montant de labattement varie de 60 à 85 % et permet toujours une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée.
Taux de l'abattement | Villes concernées |
60 % | Zone tendue |
75 % | Périmètre d'une opération daménagement |
💡 Ces taux sont portés à 85 % lorsque l'acheteur sengage à construire des logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions. L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.
Les non-résidents peuvent bénéficier eux aussi de cet allègement d'impôt sur la plus-value.
👉 Exemple de calcul de baisse d'impôt sur la plus-value
Un logement à usage de résidence secondaire est vendu :
Prix d'achat (avril 2015) | 220 000 € |
Prix de vente (septembre 2025) | 340 000 € |
Taxation(*) de la plus-value (cas habituel sans abattement) | 20 502 € |
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 60 % | 8 200 € |
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 75 % | 5 125 € |
Taxation(*) de la plus-value avec abattement de 85 % | 3 075 € |
(*) Impôt sur le revenu (19 %) + prélèvements sociaux (17,2%).
Vous pouvez utiliser notre simulateur pour calculer le montant de votre impôt sur votre plus-value.
Jusqu'à quand la baisse de la taxation est-elle applicable ?
L'allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :
- La promesse ou le compromis de vente doit être signé devant notaire avant le 31 décembre 2025.
- Lacte authentique de vente doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit, soit jusquen 2027.
Une mesure vraiment écologique ?
Lobjectif de la baisse d'impôt est double :
1️⃣ Lutter contre la crise du logement
La baisse de l'impôt doit aider à lutter contre la pénurie de logement dans les zones tendues du territoire par un « choc doffre » en encourageant la libération du foncier dans les villes où la cherté des prix et des loyers rend laccès au logement pénible et coûteux.
2️⃣ Lutter contre le changement climatique
Réduire la taxation des plus-values vise à encourager la densification urbaine et à lutter contre lartificialisation des sols, en favorisant le recyclage urbain et la reconstruction de la « ville sur la ville ». Réduire limpôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.
👉 Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée limitée.
Une exonération d'impôt sur la plus-value en faveur du logement social
En zone tendue, il existe également une hypothèse très avantageuse puisque l'impôt sur la plus-value n'est alors pas seulement allégé mais supprimé ! L'exonération d'impôt s'y applique si la vente d'un terrain ou d'un logement est conclue avec un acheteur qui s'engage :
- 1️⃣À construire, reconstruire ou réhabiliter un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs ;
- 2️⃣À ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires.
Votre notaire peut vous renseigner sur votre situation et vous indiquer si vous pouvez profiter de cette opportunité ; interrogez-le !
Sources :
- Article 150 VE du Code général des impôts, issu de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 ;
- Amendement présenté par le Gouvernement en octobre 2020 pour la création de l'article 150 VE + amendement présenté par Jean-René Cazeneuve en octobre 2023 pour sa prorogation et sa modification pour 2024 ;
- Arrêté du 5 juin 2025 déterminant les communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements pour l'application des articles 150 U et 150 VE du code général des impôts ;
- Guide des opérations de revitalisation des territoires, Méthodologie pour redynamiser les centres-villes, Avril 2023 ;
- Abattement exceptionnel, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, Bulletin officiel des Finances publiques - Impôts (BOFiP-Impôts), bofip.impots.gouv.fr ;
- Comprendre l'Opération d'intérêt national Paris-Saclay, epa-paris-saclay.fr ;
- Zonage A, B, C (Version à jour de la révision du zonage issue de larrêté du 02 octobre 2023), ecologie.gouv.fr ;
- Article 150 U du Code général des impôts (exonération en faveur du logement social).
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