Plus-value immobilière : une imposition allégée pour lutter contre l’artificialisation des sols

Les propriétaires de logements ou de tout autre bien immobilier bâti situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement sont incités à les mettre en vente par un nouveau coup de pouce fiscal : une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée, et ce du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023. L’objectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.

👉 Ce dispositif a succédé à l’abattement qui a concerné pendant 3 ans les ventes de terrains à bâtir et qui prit fin le 31 décembre 2020.

Où la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière est-elle applicable ?

En 2023, l'abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value ne s'applique que lors de la vente d'un bien immobilier bâti situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement.

Une baisse d'impôt sur la plus-value réservée aux biens situés dans une GOU ou une ORT

La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement ; il peut s'agir d'une opération de revitalisation de territoire ou d’une grande opération d'urbanisme.

Les villes situées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT)

Une opération de revitalisation de territoire (ORT) vise « à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain d'une ville pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance (...) ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable ».

🏘️Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées

Vous pouvez en consulter la liste sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales (une liste des ORT signées y est mise à jour). Sont par exemple éligibles à l’allègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.

Les villes situées dans une grande opération d'urbanisme (GOU)

Une grande opération d’aménagement (GOU) « concerne un projet urbain d’une certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec l’État. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, l’adaptation ou la gestion d’équipements publics. La mise en place des GOU en est à ses débuts et il n'existe que 2 grandes opérations d'urbanisme à ce jour au sein des villes de Marseille et Charenton-le-Pont ; d'autres villes devraient être concernées à l'avenir (voir ce rapport du Ministère en charge du logement pour une ébauche de cartographie).

À quelles conditions la baisse d’impôt sur la plus-value s’applique-t-elle ?

L'abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value ne s'applique que lors de la vente d'un bien immobilier bâti et sous la condition que l'acheteur s'engage à construire un ou des bâtiments d'habitation collectifs dans un délai de quatre ans ; l'abattement concerne donc les opérations de démolition-reconstruction.

Une baisse d'impôt sur la plus-value réservée à l'immobilier bâti

Pour bénéficier d'une baisse d'impôt sur la plus-value, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.

📉Une baisse d'impôt sur la plus-value pour une opération de démolition - reconstruction

Seules bénéficient de la baisse d'impôt sur la plus-value les opérations de démolition - reconstruction. En effet, l'acheteur doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir la ou les constructions existantes puis à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, la construction d'un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.

L’abattement est également subordonné au respect d’un critère de densité : la future construction doit avoir un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.

❌Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire

Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente.

Une baisse d'impôt sur la plus-value impossible entre membres d'une même famille

Pour bénéficier du coup de pouce fiscal, la vente doit se réaliser hors du cercle familial. Ainsi, la réduction de l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux ventes réalisées au profit :

• d'une personne physique qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
• d'une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette vente.

Quel est le montant de la réduction d'impôt sur la plus-value immobilière ?

🙋‍♀️L'abattement sur la plus-value est de :

• 70 % si l'acheteur s’engage à construire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs du secteur privé ;
• 85 % si l'acheteur s’engage à ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.

💡Un logement à usage de résidence secondaire acheté 220 000 € en avril 2013 est vendu 340 000 € en septembre 2023. L'impôt sur la plus-value s'élève à 20 502 €. Toutefois :

• si les conditions de l'abattement de 70 % sont réunies, l'impôt est ramené à 6 150 € ;
• si les conditions de l'abattement de 85 % sont réunies, l'impôt n'est plus que de 3 075 €.

Jusqu'à quand la réduction sur la plus-value est-elle applicable ?

Ce nouvel allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :

• que la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir soit signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des ventes réalisées jusqu'au 31 décembre 2025.

La baisse sur la plus-value immobilière : une mesure écologique ?

L’objectif de la baisse d'impôt est de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes. Elle doit aussi pour le Gouvernement constituer « un signal en faveur de la sobriété foncière et participer activement à la lutte contre l’artificialisation des sols » et encourager « les opérations de recyclage urbain et la reconstruction de la "ville sur la ville", en cohérence avec les engagements du Gouvernement en faveur du "zéro artificialisation nette" ». Réduire l’impôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.

Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité, et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée très limitée.