Plus-value immobilière : en 2024, moins d'impôts pour plus d'écologie !

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 23 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

En 2024, la taxation de la plus-value immobilière lors de la vente d'un logement ou d'un terrain est réduite dans certaines communes si l'acheteur s'engage à construire un bâtiment d'habitation collectif. L’abattement peut atteindre 85 % s'il s'agit de construire du logement social. Cette mesure favorise la sobriété foncière.

La réduction d'impôt concerne les logements et terrains situés en zone tendue ou dans le périmètre d’une opération d’aménagement.
La réduction d'impôt concerne les logements et terrains situés en zone tendue ou dans le périmètre d’une opération d’aménagement. © MoMoProductions/GettyImages

En 2024, les propriétaires de logements ou de terrains à bâtir situés dans certaines villes sont incités à les mettre en vente par un nouveau coup de pouce fiscal : une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée, et ce du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025. L’objectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la construction, la réhabilitation, la revitalisation et la densification de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.

La baisse de la taxation de la plus-value concerne deux hypothèses :

  1. la vente d'un logement, situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement, dans le cadre d'une opération de démolition - reconstruction ;
  2. la vente d'un terrain à bâtir ou d'un logement en « zone tendue » (les zones A bis, A et B1).

👉 Dans les deux hypothèses, l'avantage fiscal est conditionné par l'engagement de l'acheteur de construire sur la parcelle des appartements.

C'est la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 qui a créé le dispositif actuel en prorogeant le précédent qui devait s'éteindre et en l'étendant à la zone tendue.

Dans quelles villes s'applique la baisse d'impôt pour les opérations de démolition - reconstruction ?

En 2024, un abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value s'applique lors de la vente d'un bien immobilier bâti (un logement par exemple) situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement.

Dans quelles villes la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière est-elle applicable ?

La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre d’une opération d’aménagement ; il peut s'agir d'une opération de revitalisation de territoire (ORT), d’une grande opération d'urbanisme (GOU) ou d'une opération d'intérêt national (OIN).

👉 Les villes situées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT)

Une opération de revitalisation de territoire (ORT) vise « à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain d'une ville pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance (...) ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable ».

🏘️ Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées. Vous pouvez en consulter la liste sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales (une liste des ORT signées y est mise à jour). Sont par exemple éligibles à l’allègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.

👉 Les villes situées dans une grande opération d'urbanisme (GOU)

Une grande opération d’aménagement (GOU) « concerne un projet urbain d’une certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec l’État. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, l’adaptation ou la gestion d’équipements publics. La mise en place des GOU en est à ses débuts et il n'existe que 2 grandes opérations d'urbanisme à ce jour au sein des villes de Marseille et Charenton-le-Pont ; d'autres villes devraient être concernées à l'avenir (voir ce rapport du Ministère en charge du logement pour une ébauche de cartographie).

👉 Les villes situées dans une opération d'intérêt national (OIN)

Une opération d'intérêt national (OIN) est une opération d'aménagement « qui répond à des enjeux d'une importance telle qu'elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l’État décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers ». En clair, c'est une opération d’urbanisme soumis à un régime juridique particulier du fait de son intérêt majeur. Il existe en France une vingtaine d'OIN (article R 102-3 du Code de l'urbanisme) et chacune recouvre plusieurs villes. On peut citer par exemple les OIN mise en place pour l'aménagement Euroméditerranée dans la commune de Marseille, l'aménagement du Plateau de Saclay (27 communes et s’étend sur 3 intercommunalités) et la requalification de copropriétés dégradées du quartier du  « parc de la Noue » à Villepinte et du quartier « Pissevin » à Nîmes.

Pour savoir si votre bien se situe dans une zone géographique où s'applique une ORT, une GOU ou une OIN, nous vous recommandons fortement d'interroger votre notaire qui connaît en temps réel les règles applicables localement.

Quels sont les biens concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière ?

Pour bénéficier de la baisse de la taxation de la plus-value dans le cadre d'une opération de démolition - reconstruction située dans le périmètre d’une opération d’aménagement, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.

Dans quelles villes s'applique la baisse d'impôt pour les ventes de logements et de terrains à bâtir ?

En « zones tendues », un abattement exceptionnel s’applique pour les ventes de logements et de terrains constructibles.

Dans quelles villes la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière est-elle applicable ?

L'allégement de la taxation de la plus-value s’applique dans les « zones tendues », c'est-à-dire « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». En pratique, il s'agit des zones A bis, A et B 1 :

  • la zone A bis comprend Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • la zone A est constituée de l'agglomération de Paris (dont la zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux) et 8 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • la zone B1 comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A .

Pour savoir si une ville se situe dans une zone éligible à l'allégement de l'impôt sur la plus-value, il faut consulter l'arrêté du 1er août 2014.

Quels sont les biens concernés par la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière ?

Dans les zones A bis, A et B 1, l'allègement de la taxation de la plus-value s'applique :

  1. aux ventes de terrains à bâtir, c'est-à-dire aux terrains constructibles ;
  2. aux ventes de biens immobiliers bâtis, une maison par exemple.

À quelles conditions la baisse de la taxation de la plus-value s’applique-t-elle ?

Quelle que soit la ville concernée, quel que soit le bien vendu (logement ou terrain à bâtir), l'abattement fiscal est subordonné à l’engagement de construire plusieurs logements sur la parcelle vendue.

📉 Une baisse d’impôt conditionnée par la densification des constructions

L'abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value ne s'applique que sous la condition que l'acheteur s'engage à construire un ou des bâtiments d'habitation collectifs dans un délai de quatre ans. Dans les zones d'aménagement la construction se fait après démolition puisque le bien vendu doit y être bâti ; on parle d'opérations de démolition-reconstruction. Il peut aussi y s'agir de la réhabilitation complète des constructions existantes.

Un bâtiment d'habitation collectif doit être construit

À la place le bien vendu doit être construit un « bâtiment d'habitation collectif » : il s'agit d'un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés (article L111-1 du Code de la construction). La baisse d'impôt n'est donc pas applicable si l'acheteur a pour projet la construction d'une maison individuelle.

La construction de logements doit atteindre un objectif de densification

Pour éviter l'étalement urbain et satisfaire à l'impératif de sobriété foncière, il s'agit de « reconstruire la ville sur la ville ». Pour y parvenir, la loi incite à la densification des constructions et impose, pour le bénéfice de la baisse d'impôt que le gabarit des logements construits soit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme (ou du document d'urbanisme en tenant lieu).

L'abattement concerne essentiellement les particuliers qui vendent leur logement ou leur terrain à un professionnel, un promoteur par exemple, puisque la construction à réaliser est de l'habitat collectif dense et non une maison individuelle.

❌ Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire

Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente.

Une baisse d'impôt sur la plus-value impossible entre membres d'une même famille

Pour bénéficier du coup de pouce fiscal, la vente doit se réaliser hors du cercle familial. Ainsi, la réduction de l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux ventes réalisées au profit :

  • d'une personne physique qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
  • d'une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette vente.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Quel est le montant de la réduction d'impôt sur la plus-value immobilière ?

Le montant de l’abattement varie de 60 à 85 % et permet toujours une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée.

Le montant de la réduction d'impôt sur la plus-value immobilière

Le taux de l’abattement applicable sur la plus-value est de :

  • 60 % si le logement se situe en « zone tendue » ;
  • 75 % si le logement se situe dans le périmètre d'une opération d’aménagement ;

Ces taux sont portés à 85 % lorsque l'acheteur s’engage à ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.

Les non-résidents peuvent bénéficier eux aussi de cet allègement d'impôt sur la plus-value.

👉Exemple de calcul d'impôt sur la plus-value

Un logement à usage de résidence secondaire acheté 220 000 € en avril 2014 est vendu 340 000 € en septembre 2024. L'impôt sur la plus-value s'élève à 20 502 €. Toutefois :

  • si les conditions de l'abattement de 60 % sont réunies, l'impôt est ramené à 8 200 € ;
  • si les conditions de l'abattement de 75 % sont réunies, l'impôt est ramené à 5 125 € ;
  • si les conditions de l'abattement de 85 % sont réunies, l'impôt n'est plus que de 3 075 €.

Vous pouvez utiliser notre simulateur pour calculer le montant de votre impôt sur votre plus-value.

Jusqu'à quand la baisse de la taxation de la plus-value est-elle applicable ?

Ce nouvel allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :

  • que la promesse ou le compromis de vente du logement/terrain à bâtir soit signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2025 ;
  • que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des ventes réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Vous avez donc jusqu'au 31 décembre 2025 pour trouver un acheteur et profiter de cette baisse d'impôt.

La baisse d'impôt sur la plus-value immobilière : une mesure écologique ?

L’objectif de la baisse d'impôt est double :

  • répondre à la pénurie de logement dans les zones tendues du territoire par un « choc d’offre » en encourageant la libération du foncier dans les villes où la cherté des prix et des loyers rend l’accès au logement pénible et coûteux. Réduire la taxation de la plus-value est vu comme un outil de lutte contre la crise du logement ;
  • constituer un signal en faveur de la sobriété foncière en subordonnant l’abattement exceptionnel à une condition de densification du bâti existant. Le coup de pouce fiscal « participe activement à la lutte contre l’artificialisation des sols » et doit encourager « les opérations de recyclage urbain et la reconstruction de la "ville sur la ville", en cohérence avec les engagements du Gouvernement en faveur du "zéro artificialisation nette" ». Réduire l’impôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.

Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité, et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée limitée.

Sources


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