Plus-value immobilière : une imposition allégée pour lutter contre l’artificialisation des sols
En 2023, la taxation de la plus-value immobilière lors de la vente d'un logement est fortement réduite s’il est situé dans certaines communes et que l'acheteur s'engage à le démolir puis à y construire un bâtiment d'habitation collectif. L’abattement, de 70 %, est porté à 85 % s'il s'agit de construire des logements sociaux. Cette mesure doit favoriser la sobriété foncière.

- Où la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière est-elle applicable ?
- À quelles conditions la baisse dimpôt sur la plus-value sapplique-t-elle ?
- Quel est le montant de la réduction d'impôt sur la plus-value immobilière ?
- Jusqu'à quand la réduction sur la plus-value est-elle applicable ?
- La baisse sur la plus-value immobilière : une mesure écologique ?
Les propriétaires de logements ou de tout autre bien immobilier bâti situé dans le périmètre dune opération daménagement sont incités à les mettre en vente par un nouveau coup de pouce fiscal : une diminution considérable de l'impôt sur la plus-value réalisée, et ce du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023. Lobjectif de la mesure relève tout à la fois de l'urbanisme, favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, et de l'écologie, lutter contre létalement urbain et lartificialisation des sols.
👉 Ce dispositif a succédé à labattement qui a concerné pendant 3 ans les ventes de terrains à bâtir et qui prit fin le 31 décembre 2020.
Où la baisse d'impôt sur la plus-value immobilière est-elle applicable ?
En 2023, l'abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value ne s'applique que lors de la vente d'un bien immobilier bâti situé dans le périmètre dune opération daménagement.
Une baisse d'impôt sur la plus-value réservée aux biens situés dans une GOU ou une ORT
La réduction de l'impôt sur la plus-value ne concerne que les logements et autres locaux situés dans le périmètre dune opération daménagement ; il peut s'agir d'une opération de revitalisation de territoire ou dune grande opération d'urbanisme.
Les villes situées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT)
Une opération de revitalisation de territoire (ORT) vise « à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain d'une ville pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance (...) ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable ».
🏘️Plus de 400 villes sont aujourd'hui concernées
Vous pouvez en consulter la liste sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales (une liste des ORT signées y est mise à jour). Sont par exemple éligibles à lallègement de l'impôt sur la plus-value immobilière : Ajaccio, Bayeux, Bourges, Caen, Calais, Châteauroux, Cosne-Cours-sur-Loire, Limoges, Melun, Poitiers, Quimper, Saint-Lô ou Vitry-le-François.
Les villes situées dans une grande opération d'urbanisme (GOU)
Une grande opération daménagement (GOU) « concerne un projet urbain dune certaine ampleur ou complexité porté au niveau intercommunal » en partenariat avec lÉtat. La GOU vise notamment à la réalisation, la construction, ladaptation ou la gestion déquipements publics. La mise en place des GOU en est à ses débuts et il n'existe que 2 grandes opérations d'urbanisme à ce jour au sein des villes de Marseille et Charenton-le-Pont ; d'autres villes devraient être concernées à l'avenir (voir ce rapport du Ministère en charge du logement pour une ébauche de cartographie).
Pour savoir si votre bien se situe dans une zone géographique où s'applique une ORT ou une GOU, nous vous recommandons d'interroger votre notaire qui connaît en temps réel les règles applicables localement.
À quelles conditions la baisse dimpôt sur la plus-value sapplique-t-elle ?
L'abattement exceptionnel temporaire sur l'impôt sur la plus-value ne s'applique que lors de la vente d'un bien immobilier bâti et sous la condition que l'acheteur s'engage à construire un ou des bâtiments d'habitation collectifs dans un délai de quatre ans ; l'abattement concerne donc les opérations de démolition-reconstruction.
Une baisse d'impôt sur la plus-value réservée à l'immobilier bâti
Pour bénéficier d'une baisse d'impôt sur la plus-value, il faut vendre un logement ou tout autre bien immobilier bâti : un local commercial, un entrepôt, etc. En revanche, la vente d'un terrain nu ne peut bénéficier de la mesure.
📉Une baisse d'impôt sur la plus-value pour une opération de démolition - reconstruction
Seules bénéficient de la baisse d'impôt sur la plus-value les opérations de démolition - reconstruction. En effet, l'acheteur doit sengager, par une mention portée dans lacte authentique dacquisition, à démolir la ou les constructions existantes puis à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date dacquisition, la construction d'un ou plusieurs bâtiments dhabitation collectifs.
Labattement est également subordonné au respect dun critère de densité : la future construction doit avoir un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel quil résulte du plan local durbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
L'abattement concerne essentiellement les particuliers qui vendent leur logement à un professionnel, un promoteur par exemple, puisque la construction à réaliser est de l'habitat collectif dense et non une maison individuelle.
❌Seul l'acheteur est sanctionné en cas de non-respect de l'engagement de construire
Bonne nouvelle pour le vendeur, la réduction de l'impôt sur la plus-value est définitivement acquise ! En effet, en cas de manquement à l'engagement de construire des logements dans les quatre ans, c'est l'acheteur qui est sanctionné dune amende dun montant égal à 10 % du prix de vente.
Une baisse d'impôt sur la plus-value impossible entre membres d'une même famille
Pour bénéficier du coup de pouce fiscal, la vente doit se réaliser hors du cercle familial. Ainsi, la réduction de l'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux ventes réalisées au profit :
- d'une personne physique qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du vendeur ou de lune de ces personnes ;
- d'une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de lune de ces personnes est un associé ou le devient à loccasion de cette vente.
Quel est le montant de la réduction d'impôt sur la plus-value immobilière ?
🙋♀️L'abattement sur la plus-value est de :
- 70 % si l'acheteur sengage à construire un ou plusieurs bâtiments dhabitation collectifs du secteur privé ;
- 85 % si l'acheteur sengage à ce qu'il s'agisse de logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement s'applique à la totalité de la taxation : sur l'impôt proprement dit (impôt sur le revenu) mais aussi sur les prélèvements sociaux et sur l'éventuelle surtaxe.
💡Un logement à usage de résidence secondaire acheté 220 000 € en avril 2013 est vendu 340 000 € en septembre 2023. L'impôt sur la plus-value s'élève à 20 502 €. Toutefois :
- si les conditions de l'abattement de 70 % sont réunies, l'impôt est ramené à 6 150 € ;
- si les conditions de l'abattement de 85 % sont réunies, l'impôt n'est plus que de 3 075 €.
Jusqu'à quand la réduction sur la plus-value est-elle applicable ?
Ce nouvel allègement de l'impôt sur la plus-value est exceptionnel et ne s'applique que de manière temporaire. Pour en bénéficier, il faut cumulativement :
- que la promesse ou le compromis de vente du terrain à bâtir soit signé devant notaire au plus tard le 31 décembre 2023 ;
- que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse ou du compromis. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des ventes réalisées jusqu'au 31 décembre 2025.
Vous avez jusqu'au 31 décembre 2023 pour trouver un acheteur et profiter de cette baisse d'impôt.
La baisse sur la plus-value immobilière : une mesure écologique ?
Lobjectif de la baisse d'impôt est de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes. Elle doit aussi pour le Gouvernement constituer « un signal en faveur de la sobriété foncière et participer activement à la lutte contre lartificialisation des sols » et encourager « les opérations de recyclage urbain et la reconstruction de la "ville sur la ville", en cohérence avec les engagements du Gouvernement en faveur du "zéro artificialisation nette" ». Réduire limpôt sur la plus-value se veut donc un outil de la politique pour la préservation de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique.
Reste que le champ géographique d'application de la mesure, encore flou et limité, et la condition de densification, stricte, condamnent sans doute la mesure à n'avoir qu'une portée très limitée.
Sources :
- Article 150 VE du Code général des impôts, issu de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 ;
- Amendement présenté par le Gouvernement pour la création de l'article 150 VE du Code général des impôts ;
- Guide des opérations de revitalisation des territoires, Méthodologie pour redynamiser les centres-villes, Avril 2023 ;
- Abattement exceptionnel, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, Bulletin officiel des Finances publiques - Impôts (BOFiP-Impôts), bofip.impots.gouv.fr.
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