Maison en copropriété : quels avantages & inconvénients ?

Manuel Apruzzese
Publié par Manuel Apruzzese
le 18 septembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Qu'est-ce qu'une maison en copropriété ? Même si elle ressemble à une maison individuelle, son cadre juridique n'a rien à voir. Explications.

Dans une copropriété horizontale, les terrains sont la propriété de l’ensemble des différents copropriétaires.
Dans une copropriété horizontale, les terrains sont la propriété de l’ensemble des différents copropriétaires. © kievith/Getty Images

Comme pour les appartements, il existe des maisons en copropriété. Elles sont souvent confondues avec les lotissements de maisons individuelles. Pourtant, leur statut juridique n'a rien à voir, il est totalement différent. Comme pour les copropriétés verticales composées d'appartements, les copropriétés horizontales (composées de maisons) reposent sur le même principe. Elles sont régies par un règlement de copropriété. Sauf qu'elles accueillent des maisons individuelles bâties sur un terrain commun. Comme pour un appartement, avant d'acheter une maison, il est important de passer au crible la copropriété.

Définition d'une maison individuelle en copropriété

Une copropriété verticale est un immeuble divisé en appartements. Une copropriété horizontale, elle, est composée de maisons bâties sur un terrain commun. La propriété est répartie par lots entre les différents propriétaires. Chacun d'eux se compose d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes (exprimé en tantièmes).

👉 La copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Contrairement à un lotissement, les terrains sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires. On n'y fait donc pas ce qu'on veut. Les copropriétaires doivent notamment respecter un cahier des charges paysager. Les maisons quant à elles se déclinent généralement en quelques modèles de taille et de style différents. Tous les  travaux modifiant leur apparence doivent être soumis à l'approbation du conseil syndical.

Copropriété sans syndic : est-ce possible ?

Légalement, une copropriété doit être gérée pas un syndicat de copropriétaires. Le syndic de copropriété peut être composé de copropriétaires ou de professionnels en gestion immobilière. Il est toutefois possible de se passer d’un syndic de copropriété professionnel à condition qu’un ou plusieurs copropriétaires se chargent des missions du syndic de copropriété.

Qui est propriétaire ?

La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Pour le dire plus simplement, une copropriété horizontale est un regroupement de maisons, à ne pas confondre avec la copropriété verticale, qui est un regroupement vertical d’appartements. 

L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Dans une copropriété horizontale, chaque lot est composé d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part de parties communes, comme la portion de terrain sur laquelle sont construits la maison, les bâtiments et les équipements communs (voirie, parking...).

🙋‍♀️ Le propriétaire ne possède donc pas le terrain sur lequel repose sa maison. Il ne dispose que d'un droit de jouissance privative sur cette parcelle. Le sol dépend de la copropriété.

Quelles différences avec une maison en lotissement ?

Une maison en copropriété et une maison construite dans un lotissement sont deux formes de propriété immobilière distinctes. La principale différence entre une maison en copropriété et une maison dans un lotissement réside dans la propriété et la gestion des parties communes. Dans un lotissement, le terrain sur lequel est bâtie la maison appartient à son propriétaire. Et il n'a pas de compte à rendre.

🏡 Est-ce bien d'acheter en copropriété horizontale ?

La copropriété horizontale implique une propriété partagée des parties communes avec d'autres propriétaires et une gestion collective avec des charges.

  • Dans une copropriété, chaque propriétaire partage l'usage et la propriété des parties communes (voirie, jardin, piscine, etc.) avec les autres copropriétaires.
  • Les copropriétaires sont membres d'une association de copropriétaires qui gère les parties communes et prend des décisions collectives concernant l'entretien et la gestion de la copropriété.
  • Des charges de copropriété sont dues. Chaque propriétaire est tenu de les payer pour couvrir les coûts d'entretien et de gestion des parties communes. Leur montant est proportionnel à la taille de l'unité parcellaire de chaque copropriétaire.
  • Un règlement fixe les principes du domaine. Les copropriétés horizontales possèdent toute un règlement que chaque copropriétaire est tenu de respecter. Il établit les règles et les obligations des différents copropriétaires concernant notamment les animaux domestiques, les travaux de rénovation, etc.
  • Un syndic collecte les charges pour fiancer l'entretien et les travaux. Une copropriété est forcément gérée par un syndic

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Acheter en lotissement

Un lotissement se compose de propriétés individuelles avec une gestion plus autonome et des charges spécifiques éventuelles pour les services communs :

  • 100 % propriétaires. Chaque propriétaire possède une parcelle de terrain individuelle sur laquelle est bâtie la maison. Contrairement à la copropriété, il y a peu de parties communes, la voirie étant souvent rétrocédée à la commune ;
  • pas de syndic. Les différents propriétaires dans un lotissement sont responsables de l'entretien de leurs propres de terrain et de leurs maisons. Il n'y a pas d'association de propriétaires impliquée dans la gestion globale du lotissement ;
  • peu de charges. Les propriétaires dans un lotissement peuvent être soumis à certaines charges spécifiques liées à des services communs tels que l'entretien des routes (si elles ne sont pas rétrocédées), l'éclairage public, etc. Cependant, ces charges sont moins élevées que les charges de copropriété ;
  • Un règlement peut fixer toutefois les règles architecturales pour maintenir une certaine cohérence dans le lotissement comme les couleurs des menuiseries, les haies... ;
  • la gestion du lotissement est le plus souvent confiée à une association syndicale libre

Comment savoir si une maison et son sol sont en copropriété ?

Pour un non spécialiste de l'immobilier, la différence entre un lotissement et une copropriété n'est pas évidente. Il est pourtant essentiel d'en connaître le statut juridique avant d'acheter. Pour cela il faut :

  • visiter le domaine. Si les maisons se déclinent en trois ou quatre modèles différents, c'est une copropriété ;
  • vérifier les documents de propriété comme le titre de propriété ou l'acte notarié de la maison. Ces documents indiquent clairement si la maison est sous un régime de copropriété ;
  • consulter le règlement de copropriété disponible auprès du syndic de copropriété ou du gestionnaire immobilier ;
  • rechercher des signes d'une propriété partagéer comme un parking partagé, des jardins communs, des aires de loisirs partagées ;
  • collecter des informations sur place auprès des différents propriétaires. Ils pourront fournir des informations utiles sur le statut de la copropriété.
    Quels sont les avantages et les inconvénients d'une copropriété ?
    Si l'achat d'une maison en copropriété offre des avantages, il faut néanmoins connaître également les éventuels inconvénients de ce type d'achat.

👍 Les avantages d'un achat en copropriété

L'achat d'une maison en copropriété peut présenter des avantages pour certains propriétaires.

Des coûts partagés

Les coûts d'entretien et de réparation des parties communes (comme les espaces verts, les piscines, les aires de jeu, etc.) sont partagés entre tous les copropriétaires, ce qui réduit la charge financière individuelle.

Une gestion collective

Les décisions concernant l'entretien, les améliorations et la gestion globale de la copropriété sont prises collectivement par l'association de copropriétaires.

La présence d'équipements de services

Souvent les copropriétés peuvent disposer d'équipements collectifs comme une piscine, une salle commune, des aires de jeu.

Une sécurité renforcée

Certaines copropriétés peuvent bénéficier d'une sécurité renforcée avec des portes d'accès contrôlées, des caméras de surveillance ou un gardien... mais attention aux charges.

Entretien extérieur

Dans de nombreuses copropriétés, l'entretien extérieur des bâtiments et des espaces communs est pris en charge par l'association de copropriétaires, ce qui permet aux propriétaires de se concentrer sur l'entretien de leur propre unité.

Une vie communautaire

🙋‍♀️ Vivre dans une copropriété peut favoriser un sentiment de communauté, car les résidents partagent des espaces communs et ont souvent l'occasion de se rencontrer lors d'événements sociaux ou de réunions d'association.

Un emplacement privilégié

De nombreuses copropriétés bâties il y a plusieurs décennies sont souvent situées dans des quartiers recherchés, proches des commodités, des transports en commun. Les arbres d'alignement plantés à l'époque ainsi que les jardins sont souvent agrémentés par des arbres de haute tige. Une source de fraîcheur appréciable l'été.

Une gestion partagée

En raison de la gestion collective et du partage des coûts, les propriétaires de maisons en copropriété peuvent avoir moins de responsabilités extérieures par rapport aux propriétaires de maisons individuelles.

❌ Les inconvénients de la copropriété horizontale

Si le propriétaire dispose d’un jardin, il n’en est pas pour autant propriétaire. Le mode de fonctionnement est le même qu'une copropriété classique avec ses inconvénients.

Le montant des charges est à intégrer dans son budget

Les propriétaires de maisons en copropriété doivent s'acquitter de charges régulières pour couvrir les coûts d'entretien, de gestion et d'assurance des parties communes. Ces charges peuvent varier considérablement en fonction de la taille des terrains et des équipements avec pourquoi pas la loge du gardien. Elles constituent une dépense supplémentaire à prendre en compte dans le budget.

Prise de décisions collectives et manque d'indépendance

En tant que copropriétaire, vous devrez participer à la prise de décisions collectives concernant la gestion de la copropriété. Cela peut parfois entraîner des conflits ou des désaccords entre les copropriétaires sur des questions telles que les dépenses, les travaux de rénovation ou les règles internes.

Restrictions et règles

On ne fait ce qu'on veut en copropriété. L’autorisation de l’assemblée générale est indispensable pour réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur de la maison  (remplacement des menuiseries, changement de la couleur des volets ou modification de la clôture, etc.). Le règlement fixe une charte obligatoire et un certain nombre de règles que tous les copropriétaires doivent respecter.

Gestion déléguée

La copropriété est gérée par un syndic qui se charge de l'entretien courant et des travaux votés en assemblée générale.

Risques d'impayés

Si des copropriétaires ne paient pas leurs charges de copropriété ou négligent l'entretien de leur lot, cela peut affecter la qualité de vie et la valeur de votre propriété.

😕 Difficulté à vendre

Certains acquéreurs sont allergiques à la copropriété ! Dans certaines circonstances, des charges de copropriété trop élevées ou des règles spécifiques de la copropriété trop restrictives peuvent freiner la vente.

Risque de cotisations spéciales

En cas de gros travaux ou de réparations majeures nécessaires pour les parties communes, les copropriétaires peuvent être tenus de payer des cotisations spéciales, qui peuvent représenter une dépense imprévue et significative.

Comment vendre une maison en copropriété ?

Pour toute vente, le vendeur a l’obligation de fournir à l'acheteur un certain nombre de documents. L’objectif est de permettre à l’acheteur d’acquérir son logement en toute connaissance de cause. La liste de ces documents est précisée dans la loi Alur de 2014. Il s’agit notamment :

  • des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
  • une fiche synthétique de la copropriété ;
  • du règlement de copropriété ;
  • du Dossier de diagnostic technique (DPE) de la maison ;
  • de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
  • de l'audit énergétique. Depuis le 1er avril 2023, si la maison est classée F ou G, il faut fournir un audit énergétique au futur acquéreur. Cet audit vient en complément du Diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • L’état des finances de la copropriété.

🙋‍♀️En revanche, la transmission de ces documents n’est pas obligatoire si l’acheteur est déjà propriétaire d’un lot situé dans la copropriété.

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Comment se passe la vente ?

Pour vendre une maison en copropriété, vous devrez suivre un certain formalisme :

  • avant de mettre votre maison en vente, informez le syndic il pourra vous fournir des informations sur les procédures spécifiques à suivre et toute exigence particulière liée à la vente dans la copropriété ;
  • rassemblez les documents requis concernant la copropriété, tels que le règlement de copropriété, les états financiers, les pré-états datés, les différents procès-verbaux des assemblées générales, le Dossier de diagnostics techniques (DDT), etc. Ces documents peuvent être demandés par les acheteurs et leurs prêteurs ;
  • évaluez votre maison en copropriété pour déterminer un prix de vente réaliste. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou à un évaluateur professionnel pour obtenir une estimation précise de la valeur de votre propriété ;
  • notifiez au syndic de la copropriété l'identité de l'acheteur et des détails de la vente afin qu'ils puissent mettre à jour les dossiers de la copropriété.

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