Comment calculer les tantièmes de copropriété ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 13 juin 2023
Journaliste chez PAP.fr

Les tantièmes de copropriété sont indispensables pour établir une répartition équitable des charges communes dans un immeuble en copropriété. Ils sont notamment calculés en tenant compte de la superficie de chaque lot et de sa valeur relative.

Les tantièmes correspondent à la part de copropriété de chaque copropriétaire.
Les tantièmes correspondent à la part de copropriété de chaque copropriétaire. © ThomasBarwick/GettyImages

Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous envisagiez d'acheter un bien en copropriété, la notion de tantième est cruciale dans la gestion de vos comptes. En endossant le statut de copropriétaire, vous avez la jouissance exclusive du ou des lots privatifs dont vous vous êtes porté acquéreur, qu’il s’agisse d’un logement, d’une cave ou d’un garage. Et à chaque lot privatif est attaché un nombre de tantièmes.

Qu'est-ce que le tantième de copropriété ?

La copropriété implique en effet la division d'un immeuble en plusieurs lots indépendants appartenant à différents propriétaires. Les tantièmes de copropriété sont utilisés pour déterminer les droits et les responsabilités de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part dans l'ensemble de l'immeuble.

Tantième définition

Les tantièmes de copropriété ne sont ni plus ni moins que des coefficients de répartition des charges entre les copropriétaires d'un immeuble. Ils déterminent la part de responsabilité de chaque propriétaire dans le financement des dépenses communes telles que l'entretien, les réparations, les services et les équipements collectifs. Ils permettent également de définir la participation de chacun lors de l'assemblée générale des copropriétaires.

📃 Les tantièmes sont décrits dans l'état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe de celui-ci.

À quoi servent les tantièmes de copropriété ?

L'attribution de tantièmes permet aux copropriétaires de contribuer de manière juste et équitable au fonctionnement et aux dépenses communes de la copropriété. Les tantièmes sont ensuite exprimés en pourcentage via une quote-part spécifique à chaque copropriétaire.

La répartition des charges

En plus des lots privatifs, les copropriétés comprennent des parties communes. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce que sont les parties communes ; par exemple, les voies d’accès à l’immeuble ou les ascenseurs. Il s’agit d’éléments dont l’usage est partagé par tous les copropriétaires. Ces parties communes et leurs équipements nécessitent un entretien régulier ainsi que des travaux pour en assurer la préservation. Pour cela, les copropriétaires sont redevables de charges de copropriété à hauteur de leur quote-part des parties communes. Cette quote-part, exprimée en tantièmes voire en millièmes, constitue la clé de répartition, elle est consultable dans l’état descriptif de division joint au règlement de copropriété.

🗳️ Le vote en assemblée générale

Les tantièmes servent également à déterminer le poids de vote de chaque copropriétaire lors des assemblées générales. L’atteinte d’un certain nombre de tantièmes est en effet nécessaire pour adopter chaque résolution, selon le type de majorité applicable. 

Comment se calculent les tantièmes de copropriété ?

Le calcul des tantièmes de copropriété repose principalement sur la consistance (par exemple, le lot contient un balcon, une terrasse), la superficie relative et la situation des lots (par exemple, le lot est situé en rez-de-chaussée ou en étage) détenus par chaque copropriétaire,

🙋‍♀️ À noter que les tantièmes sont attribués lors de la création de la copropriété, généralement au moment de la division initiale de l'immeuble en lots privatifs. Leur calcul peut varier d'une copropriété à l'autre, en fonction des spécificités de chaque immeuble et des règles établies dans le règlement de copropriété.

La prise en compte des tantièmes pour une terrasse

La prise en compte des tantièmes pour une terrasse en copropriété peut varier en fonction des règles spécifiques de chaque copropriété et du règlement de copropriété en vigueur. Si la terrasse est considérée comme une partie commune, elle sera évaluée et prise en compte lors du calcul des tantièmes de copropriété. Dans ce cas, la superficie de la terrasse sera incluse dans la superficie totale de la copropriété lors du calcul des tantièmes.

👉 Si la terrasse est une partie privative, elle ne sera pas prise en compte dans le calcul des tantièmes, car elle appartient exclusivement au copropriétaire de l'appartement correspondant.

🧮 Tantième exemple de calcul pour un appartement 

Voici un exemple concret pour illustrer le calcul des tantièmes de copropriété : supposons qu'un immeuble de 10 appartements a une superficie totale de 1 000 m². Si votre appartement mesure 80 m², vous auriez un tantième de copropriété de 8 % (80/1 000 * 100).

Comment calculer un montant par rapport au tantième ?

Utilisez le nombre total de tantièmes comme base de référence pour le calcul. Déterminez ensuite votre nombre de tantièmes (consultez les documents de copropriété pour trouver le nombre de tantièmes qui vous ont été attribués) . Divisez votre nombre de tantièmes par le nombre total de tantièmes de la copropriété.

🧮 Par exemple, si vous possédez 50 tantièmes et que le nombre total de tantièmes est de 1 000, la proportion serait de 50/1 000, soit 0,05. Appliquez cette quote-part au montant total : multipliez la proportion des tantièmes par le montant total que vous souhaitez calculer.

👉 Si le montant total est de 10 000 €, vous multipliez 0,05 par 10 000 pour obtenir 500 €. Ainsi, dans cet exemple, le montant correspondant à vos tantièmes serait de 500 €.

Quelle est la différence entre quote-part et tantième ?

Si les deux notions sont étroitement liées et jouent un rôle essentiel dans la gestion financière et juridique d'une copropriété, elles revêtent une signification et une utilisation différentes.

La quote-part est la part proportionnelle d'un copropriétaire dans les charges communes, elle est exprimée sous forme de pourcentage ou de fraction (par exemple, 10 % ou 1/10). Elle détermine la part des charges générales, des frais d'entretien et des dépenses communes que chaque copropriétaire doit supporter.

Le tantième est l'unité de mesure utilisée pour déterminer cette part relative dans la propriété commune. Les tantièmes sont utilisés pour établir les droits de vote lors des assemblées générales de copropriétaires, la répartition des charges communes, les droits de jouissance spéciale et d'autres décisions au sein de la copropriété. Ils permettent une répartition proportionnelle des droits et des responsabilités entre les copropriétaires en fonction de leur participation dans la copropriété.

Comment calculer sa quote-part ?

Une fois que vous disposez de la superficie de votre lot et de la superficie totale de la copropriété, ainsi que de la valeur de votre lot, vous pouvez procéder au calcul de votre quote-part. Notez que ces informations peuvent être obtenues à partir de l'acte de vente, du règlement de copropriété ou en vous référant au syndic de copropriété.

🧮 Par exemple, si la superficie de votre lot est de 90 m² et que la superficie totale de la copropriété est de 5 000 m², vous pouvez calculer votre quote-part comme suit : Quote-part = (90 / 5 000) x 1 000 = 18. Cela signifie que vous détenez une part équivalente à 18 sur un total de 1 000 quotes-parts dans la copropriété. Autrement dit, vous êtes responsable de 1,8 % des charges communes telles que les frais d'entretien, les travaux, les dépenses liées à la copropriété, etc. Cela signifie aussi que lors des assemblées générales de copropriétaires, votre poids de vote sera proportionnel à vos 18 quotes-parts.

Comment calculer les charges de copropriété ?

Même si le calcul des charges de copropriété ne dépend pas uniquement des quotes-parts, elles jouent un rôle essentiel dans la répartition des charges. Le calcul se fait généralement sur la base du budget prévisionnel en multipliant la quote-part de chaque copropriétaire par le montant total du budget prévisionnel pour obtenir la charge individuelle.

Ces calculs sont souvent à la charge du syndic de copropriété car de nombreux facteurs peuvent également influencer le calcul des charges de copropriété notamment des provisions pour travaux et d'éventuelles dispositions spécifiques.

Quelle est la différence entre les tantièmes et les millièmes ?

Tantième ou millième. On emploie parfois le terme millième, plus précis. Il s'agit en fait de tantièmes exprimés sous forme de mille. C'est l'unité de division de l'ensemble de l'immeuble, en mille parts égales. Il s’agit de la proportion des parties communes affectées à un lot.

👉 Par exemple : 95/1 000. Dans les grandes résidences collectives, on peut aussi parler en dix-millièmes.

Peut-on modifier les tantièmes d'une copropriété ?

En principe, toute modification des tantièmes doit être décidée par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires (voix de tous les copropriétaires). Toutefois, certaines situations permettent de modifier la répartition des tantièmes par un vote en assemblée générale à une autre majorité que l'unanimité des copropriétaires :

  • dans le cas d'un changement d'usage d'une partie privative : par exemple si le lot prévu pour l'habitation est modifié pour l'exercice d'une profession libérale ;
  • dans le cas d'une division d'un lot de copropriété suivie d'une vente de tout ou partie des fractions issues de cette opération ;
  • sur décision du syndicat de copropriétaires si la réalisation de travaux ou si un acte d'achat ou de vente a une incidence sur la répartition des charges. Par exemple, la vente de paliers d'étages à des copropriétaires ou encore le rachat de la loge de la concierge par l'un des copropriétaires.

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