DPE : quelle fiabilité et durée de validité ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 17 avril 2023
Journaliste chez PAP.fr

Outil de lutte contre le gaspillage énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aussi devenu un levier de la négociation immobilière.  Dans sa nouvelle version, il se veut plus fiable, plus complet et aussi plus lisible.

Entré en vigueur en juillet 2021, le nouveau DPE est plus fiable et plus lisible.
Entré en vigueur en juillet 2021, le nouveau DPE est plus fiable et plus lisible. © NicoElNino/GettyImages

L’État a rendu obligatoire le diagnostic de performance énergétique en cas de transaction immobilière. Que ce soit dans le cadre d'une vente ou d'une location, le nouveau DPE est un document primordial qui témoigne notamment de la performance énergétique du logement et met en lumière ses différentes carences.

Diagnostic de performance énergétique : de quoi parle-t-on ?

Le DPE, c’est le diagnostic de performance énergétique, un diagnostic technique immobilier indispensable pour vendre ou louer un logement. Depuis le 1er juillet 2021, il se base sur une nouvelle méthode de calcul qui le rend plus fiable et plus lisible. Que ce soit pour une vente ou une location, le DPE s'intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l'ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l'avant-contrat de vente ou au contrat de location.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE renseigne sur le niveau de consommation énergétique du logement et d'émissions de CO2 générées par cette consommation. Une lettre, entre A et G, vient résumer le classement du logement selon qu’il est économe en énergie ou énergivore, faiblement ou fortement émetteur de gaz à effet de serre. Une information primordiale qui vise à lutter contre le gaspillage énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre. À noter, les deux classes énergétiques sont données en fonction des zones climatiques et des altitudes.

Un document obligatoire pour la vente et la location

Le DPE est obligatoirement annexé à la promesse ou au compromis de vente (article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Il est également obligatoire lors d'une mise en location. Tout propriétaire qui souhaite vendre ou louer est donc contraint de s’y soumettre. Certaines aides de l’état relatives à des travaux d’amélioration sont également conditionnées par la réalisation de ce bilan énergétique. 

Le diagnostic de performance énergétique s'impose pour toutes les ventes et les mises en location de logements situés en France métropolitaine occupés au moins 4 mois par an. Outre-mer, il entrera progressivement en vigueur d'ici le 1er juillet 2024 ; un diagnostic de performance énergétique a déjà été mis en place en Guadeloupe et en Martinique.

En quoi consiste le DPE ?

En plus d'évaluer la consommation prévisionnelle d'énergie du logement nécessaire à son chauffage, à la production d'eau chaude sanitaire, son éclairage, sa ventilation et sa climatisation, le DPE fournit aussi une évaluation de la qualité de l'isolation. Il formule également des recommandations d’amélioration de la performance énergétique en estimant le coût des travaux et le gain de performance escompté. 

Un document référent

Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE se veut plus fiable et plus complet. C'est un document scruté attentivement par les propriétaires occupants comme par les propriétaires bailleurs.  Et pour cause ! Les logements mal classés, qualifiés de « passoires thermiques » subissent une décote et devront faire l'objet de travaux de rénovation énergétique dans les prochaines années.  Pour ceux qui achètent pour louer, le DPE est fondamental puisque progressivement des interdictions de louer s'appliquent pour les logements les plus énergivores.

Pour rappel : à partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer des logements dont le DPE est noté G (avec un seuil abaissé à 420 kWh/m2/an) et d'ores et déjà les loyers de ces logements ne peuvent pas augmenter. À partir de 2028, ce sera au tour des logements notés F d'être interdits à la location puis de ceux notés E, en 2034.  

Le DPE vise plusieurs objectifs

  1. Informer l’acquéreur ou le futur locataire sur le niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’acheter ou de louer, en évaluant sa consommation prévisionnelle d’énergie.
  2. Établir un descriptif sommaire des caractéristiques thermiques du bâtiment et des équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire,
  3. Sensibiliser et inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie pour pallier les carences énergétiques de son bien et contribuer ainsi à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Comment faire établir un DPE ?

Pour établir le bilan du Diagnostic de performance énergétique de votre bien, le professionnel certifié va se pencher sur les spécificités de votre habitat et l'état des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions d'utilisation et de gestion des différents types d'équipements. Il va aussi évaluer son impact environnemental en mesurant ses émissions de gaz à effet de serre.

Qui doit faire le DPE ?

L’initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au propriétaire bailleur. Il doit s'adresser à un professionnel certifié. 

Se fier à un diagnostiqueur certifié

La personne en charge du rapport est tenue d'avoir obtenu toutes les certifications nécessaires pour prétendre au titre de « diagnostiqueur immobilier ». Pour faire réaliser le DPE, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87. Vous pouvez également commander en ligne.

Un diagnostic à deux volets

Le diagnostiqueur passera au crible les équipements de production d’eau chaude sanitaire, de chauffage, de refroidissement, de production d’énergie renouvelable, de ventilation et aussi les matériaux qui constituent le bien, les plafonds, murs, planchers, fenêtres. Ce diagnostic thermique aboutira à deux notes graduées de A à G, la première évalue la consommation d’énergie du bien et la seconde ses émissions de gaz à effet de serre.

Le diagnostiqueur doit transmettre une copie des résultats du DPE à des fins d’études à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe). Un numéro d'identification à 13 chiffres justifiant de son authenticité lui est automatiquement attribué.

Deux étiquettes pour un DPE

Les résultats sont présentés sous la forme de 2 étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

1️⃣ L'étiquette énergie indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²).

2️⃣ L’étiquette climat signifie l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre, CO₂, sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kg d’équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kg d’équivalent carbone/m²).

Quand faire le nouveau DPE ?

Le DPE doit être réalisé dès la mise en vente du logement ou la mise en location pour renseigner l'annonce puis être présenté lors des visites. Il doit obligatoirement être tenu à disposition des candidats acquéreurs ou locataires. De manière générale, PAP recommande de faire réaliser le DPE et l'ensemble des diagnostics immobiliers pour la vente et/ou la location d'un logement, en amont des visites et lors d'un unique rendez-vous.

Comment est calculé le DPE ?

Deux critères sont évalués par le DPE pour attribuer au bien immobilier une note entre A et G. Le critère énergétique pour connaître la consommation d'énergie primaire et l'émission de gaz à effet de serre. Ces éléments, ajoutés aux factures de dépenses d’énergie relative au logement, permettent d’établir un diagnostic dont le résultat est affiché sous forme de note allant de A à G, qui sera obligatoirement indiqué sur l’annonce de mise en vente ou de mise en location. 

Le rapport qui accompagne ces deux critères donne également des recommandations d'amélioration afin de maîtriser la consommation d'énergie et respecter l'environnement. 

Que dit la réglementation relative au DPE ?

Depuis le 1er janvier 2011, tout propriétaire est contraint de faire figurer le résultat du diagnostic énergétique du bien qu’il souhaite vendre ou louer sur l’annonce immobilière qu’il va publier.

Une annonce immobilière conforme

Le DPE est indispensable pour renseigner l’annonce sur PAP qui doit toujours comporter sous peine de sanction (article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) : 

  • la classe énergie (la consommation énergétique), symbolisée par une lettre de A à G et la classe climat (les émissions de gaz à effet de serre), symbolisée par une lettre de A à G, du logement ;
  • le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation ;
  • l’indication, uniquement pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive. Cette information doit être libellée de la façon suivante : « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ou « Logement à consommation énergétique excessive : classe G. »

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Combien coûte un DPE pour un appartement ou une maison ?

Selon l'Agence de la transition écologique, le montant du DPE varie entre 100 et 250 €. Plus la surface est grande et plus le coût du diagnostic sera élevé puisque le temps passé à la réalisation du DPE sera important. Sachez qu'il est pris en compte dans le calcul de la plus-value. 

Qu'est-ce qu'un bon DPE ? 

✅ Un « bon » DPE, c'est un logement classé A ou B. Attention, ces logements ne sont environ que 1,5 million sur les 30 millions de résidences principales, soit seulement 5 % du parc français.

❌ Un « mauvais » DPE, c'est un logement classé F ou G, ce qu'on appelle une « passoire énergétique » ou une « passoire thermique. » Loin d'être rares, ces logements sont environ 5,2 millions, soit 17 % du nombre des résidences principales. Ils sont encore plus présents parmi les résidences secondaires.

Quelle est la fiabilité du DPE ?

Depuis le 1er juillet 2021, le mode de calcul a été modifié de façon à être plus fiable. Avant cette date, le DPE se basait sur la seule analyse des factures d'énergie. Un mode de calcul assez peu pertinent en réalité et sources de nombreuses erreurs et fausses informations. 

Une nouvelle méthode de calcul 

Le nouveau DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021 présente une plus grande fiabilité. La raison ? Des données plus précises et une méthode de calcul basée sur les caractéristiques physiques et les critères techniques du logement (isolation, système de ventilation, système de chauffage...) et non plus sur les seules factures d'énergie du propriétaire ou du locataire.

Preuve d'authenticité 

Un numéro à 13 chiffres attestant de la validité du DPE est fourni par l'ADEME une fois que votre diagnostiqueur a transmis le rapport sur la plateforme. À noter ; le nouveau DPE doit également respecter un modèle type fixé par un arrêté du 31 mars 2021.

Tous les diagnostics sont disponibles en ligne en accès libre depuis le 1er juillet 2021. Il vous suffit d'aller sur le site officiel de l'observatoire du DPE. Et une fois sur le site, cliquez sur « Trouver un DPE » en haut à droite. 

Des données plus précises 

La fiabilité du DPE dépend en grande partie de la qualité des données utilisées pour le calculer et de la compétence des diagnostiqueurs qui le réalisent. Le DPE se base en effet sur la projection de la consommation énergétique du logement au vu de ses caractéristiques telles que l'épaisseur des murs ou encore sa superficie. Un référentiel commun est utilisé par le logiciel de tous les diagnostiqueurs ; le DPE d'un même logement doit donc théoriquement être identique, quel que soit le diagnostiqueur intervenant.

Le DPE est devenu opposable

Le DPE est désormais opposable juridiquement, ce qui signifie qu'un DPE trompeur pourrait permettre à l'acheteur ou au locataire de déposer un recours pour demander l'annulation de l'acte de vente, du bail ou des dommages et intérêts. Si le vendeur/bailleur ne transmet pas le diagnostic à l'acheteur/ locataire, il peut aussi être poursuivi pour des dommages-intérêts. Pour rappel, les informations du DPE peuvent être vérifiées sur le site de l'Observatoire de l'Adème. À noter aussi que la réforme interdit le DPE vierge et le DPE en court.

Amendes à la clé 

Si le propriétaire a recours à un diagnostiqueur non certifié pour faire établir un DPE, il peut se voir infliger une amende de 1 500 € (ce sera 3 000 € en cas de récidive). De même, le diagnostiqueur peut se voir infliger une amende de 1 500 € s'il exerce sans certification (3 000 € en cas de récidive).

Combien de temps dure le nouveau DPE ?

Le DPE est valable dix ans. Toutefois, la durée de validité du DPE réalisée avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule, est réduite. Ainsi, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024. Pour vous assurer de la validité de votre DPE (Diagnostic de performance énergétique), repérez simplement en haut du document la mention « Valable jusqu'au... »

Est-il obligatoire de faire un nouveau DPE pour une vente ?

Dans l'hypothèse d'un diagnostic encore valable, mais réalisé avant le 1er juillet 2021, le futur acquéreur a tout intérêt à obtenir un DPE nouvelle formule, quitte à en assumer le prix. Dans un contexte de forte inflation du coût des énergies, il faudra en effet relativiser l'estimation des coûts annuels d'énergie du logement donnée par le DPE si la référence est ancienne. Par exemple, un DPE établi fin 2021 fournit une estimation bien en dessous de celle qui serait fournie pour le même logement par un DPE réalisé en 2023.

Pour un DPE nouvelle formule

Le vendeur doit d'ailleurs s'attendre à ce que le candidat acquéreur ne se contente pas d'un DPE ancienne formule. En pratique, les notaires demandent depuis le 1er juillet 2021 de refaire systématiquement les DPE afin d'informer parfaitement l'acheteur et de prendre en compte les nouvelles modalités de réalisation.

Faut-il refaire un nouveau DPE pour une location ?

Si vous disposez d'un DPE encore valable, mais antérieur au 1er juillet 2021, vous n'avez donc pas à le refaire pour louer aujourd'hui, sauf si vous avez effectué de nouveaux travaux entre-temps. Il sera néanmoins pertinent de le refaire à court ou moyen terme pour savoir quelle est, au regard du DPE actuel, la performance énergétique du logement, et connaître vos éventuelles obligations de travaux et les délais qui s'imposent à vous pour les réaliser.

Le DPE a-t-il un impact sur la négociation ?

Globalement meilleures seront les notes et meilleur sera le prix de vente de votre bien. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et ce quelle que soit la région, un logement bénéficiant d’une étiquette énergétique A ou B se vend en moyenne à un tarif plus élevé qu’un bien moins performant. Le résultat du diagnostic est en effet pris en compte par l’acheteur pour décider de faire une offre d’achat et surtout pour en fixer le prix.

La notion de valeur verte du logement

La valeur d'un logement varie selon sa performance énergétique ; meilleure, elle permet de négocier un prix plus élevé tandis qu'un logement très énergivore subit une décote. Tous biens confondus et à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie...), un bien mal noté au DPE voit son prix minoré d’environ 6,7 % par rapport à celui d'un meilleur élève. Un classement F ou G peut quant à lui faire baisser la cote d’un logement d’environ 15 %.

Cet impact est toutefois à relativiser concernant les biens situés en zone tendue. L’adresse et la superficie du logement restent primordiales dans la fixation du prix de vente.

 💰 Combien cela coûte de décrocher un bon classement DPE ?

Une rénovation énergétique efficace coûte cher. Deux options sont possibles :

  1. s’attaquer aux travaux de rénovation énergétique et les intégrer dans le prix de vente ;
  2. vendre le logement en l’état.

On estime en moyenne que pour passer du statut de passoire thermique classée G à E, il faudra débourser entre 40 000 et 60 000 €. Quelle que soit la stratégie adoptée, il est néanmoins illusoire de considérer que les sommes investies puissent être totalement réintégrées dans le prix de vente.

Un DPE peut-il avoir un effet sur le financement de votre achat ? 

Est-ce que la banque avant de vous accorder un crédit vérifiera le DPE ? La réponse est oui. Les banques examinent désormais minutieusement les DPE. C’est ce qu’on appelle l’écoconditionnalité. Certains prêts ne sont en effet consentis à des acquéreurs qu’en fonction de la classe DPE du logement pour lequel ils souhaitent emprunter.

Des banques prudentes

Acheter un logement mal isolé reste pour la banque un mauvais signal, car c'est l'assurance de factures énergétiques salées qui pèseront sur le pouvoir d'achat. Depuis juillet 2021, en plus des classes énergie et climat, le rapport doit mentionner le montant estimé des factures en énergie. Or ces sommes viennent se cumuler à celles déjà étudiées par les organismes prêteurs (taxe foncière, imposition) pour calculer la capacité réelle de l’emprunteur à remplir ses obligations. Et pour un investissement locatif, c'est l'interdiction de louer le bien à brève échéance sans percevoir les loyers attendus ; sans oublier la question de la revente. 

Quelles solutions ? 

Soit la banque refuse le prêt, soit elle demande les devis des travaux à venir et vérifie que vous avez bien l'apport nécessaire pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle peut aussi proposer un crédit spécifique pour le financer en complément de MaPrimRénov.' (une aide de l'État pour les travaux de rénovation énergétique, accessible aux propriétaires).

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