Un mauvais DPE influence-t-il le prix de vente ?

Mis à jour par
le 23 septembre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Un mauvais classement dans le Diagnostic de performance énergétique a -t-il une influence sur le prix de vente ? Tout dépend du marché local et du type de bien mis en vente.

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Aujourd’hui 54 % des résidences principales affichent une étiquette énergie D ou E et on ne dénombre qu’à peine 5% de biens dotés d’une étiquette A ou B ! Or avec un prix du kilowatt, et ce quelle que soit l’énergie, qui explose, ces logements dits énergivores ont de moins en moins la côte auprès des acquéreurs. Dans ce contexte inflationniste vendre un appartement ou une maison épinglés par un mauvais classement peut s’avérer compliquer. Sauf à adapter son prix de vente. Car à de rares exceptions, notamment pour des biens considérés comme exceptionnels (emplacement, prestations…,), un mauvais DPE influe de façon négative sur le prix de vente.

Un mauvais DPE c’est quoi ?

Le DPE comprend sept classes énergétiques allant de A à G. A étant la meilleure et G la moins bonne. La date de construction du logement, sa taille, sa localisation, le caractère individuel ou collectif de l’habitat et le statut d’occupation figurent parmi les caractéristiques influant sur les performances énergétiques. Ainsi, dans les départements proches de l’arc méditerranéen ou le sud de la façade atlantique par exemple, pour lesquels le climat est doux et réduit les besoins de chauffage, la performance des logements est souvent meilleure que dans le nord. De même, les appartements affichent généralement de meilleures propriétés thermiques que les maisons. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), les passoires énergétiques sont d’ailleurs plus fréquentes parmi les maisons individuelles (20%) que dans les logements collectifs (15%).

On estime qu’un logement dont la classe énergie est comprise entre A et C est un logement économe avec un bon DPE (jusqu’à 180 Kwh/m²/an et 20 KgeqCO2/m²/an), et un logement dont la classe énergie est comprise entre D et E (de180 à 330 kWh/m2) est un logement énergivore avec un DPE médiocre ou mauvais. Au-delà, les logements classés F, et G sont considérés comme des « passoires énergétiques ».

Comment est calculé le DPE ?

Le DPE décrit les caractéristiques énergétiques du logement. Selon qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement, le diagnostiqueur va analyser les principales données techniques de l’habitat. Celles relatives à son isolation, son système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation vont être  calculées à l’aide d’un logiciel permettant d’évaluer la consommation d’énergie, les quantités de gaz rejetés dans l’atmosphère et les coûts annuels d’énergie consommée. Toutes les données recueillies par le technicien sont « rentrées » dans le logiciel qui les « mouline » pour établir un classement de A à G.

Mauvais DPE, que faire ?

Un mauvais DPE a globalement une influence directe sur le prix de vente. Tous biens confondus, force est de constater qu'à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie...), un bien mal noté au DPE voit son prix minoré d’environ 6,7% par rapport à celui d'un meilleur élève. Un classement F ou G peut quant à lui faire baisser la cote d’un logement d’environ 15 %.

Mais une rénovation énergétique efficace coûte cher. Deux questions se posent : s’attaquer aux travaux de rénovation énergétique et les intégrer dans le prix de vente ou vendre le logement en l’état. On estime qu’il faut en moyenne 15 000 € pour changer de classe. Autrement dit pour passer du statut de passoire thermique classée G à E, il faudra débourser près de 30 000 €. Quelle que soit la stratégie adoptée, il est néanmoins illusoire de considérer que les sommes investies puissent être totalement réintégrées dans le prix de vente.

Règle d’or à respecter : les prix doivent toujours être en phase avec le marché. Évidemment les biens d’exception bénéficiant d’un très bel emplacement dans un marché tendu ne sont pas concernés. Un deux pièces face au Panthéon à Paris ou place Bellecour à Lyon trouvera toujours preneur !

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Existe-il une valeur verte ?

Même s’il est encore difficile d’estimer la valeur « verte » des maisons et appartements et de mesurer l’impact réel de leur performance énergétique, force est de constater que les informations fournies par les étiquettes environnementales, prennent de plus en plus d’importance auprès des acheteurs. Le critère de la consommation énergétique d’un logement est devenu incontournable. L’efficacité énergétique » a en effet un impact direct sur le montant des factures ainsi que sur le confort des occupants. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement et ce quelle que soit la région, un logement bénéficiant d’une étiquette énergétique A ou B se vend en moyenne à un prix plus élevé qu’un bien moins performant. Et cette tendance devrait s'accroître dans les prochaines années, avec la future interdiction à la location des logements classés F ou G.  Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si on observe une augmentation substantielle des mises en vente de biens mal classés sur le marché. Les travaux étant souvent vus comme une contrainte, un bien sur trois en moyenne passe de la location à la vente. 

Mauvais DPE et refus de prêt immobilier

Attention, côté acheteur, les banques examinent désormais minutieusement les DPE. C’est ce qu’on appelle l’éco-conditionnalité. Certains prêts ne sont en effet consentis à des acquéreurs qu’en fonction de la classe DPE du logement pour lequel ils souhaitent emprunter. Logique, les banques ne veulent pas prendre de risque notamment en cas de revente du bien et du reste à vivre. Les établissements bancaires étaient encore relativement peu regardants sur la classe du DPE du bien acheté. Mais depuis juillet 2021, en plus des classes énergie et climat, le rapport doit mentionner le montant estimé des factures en énergie. Or, ces sommes viennent se cumuler à celles déjà étudiées par les organismes prêteurs (taxe foncière, imposition) pour calculer la capacité réelle de l’emprunteur à remplir ses obligations. Un mauvais DPE peut donc entraîner un refus de crédit immobilier pour les emprunteurs les plus fragiles…


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