Tout savoir sur le diagnostic électrique

Manuel Apruzzese
Mis à jour par Manuel Apruzzese
le 22 décembre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Depuis le 1er janvier 2018, la loi Alur impose un diagnostic électricité pour vendre ou louer. Avec près de 100 décès par an et de nombreux incendies dus à une installation défectueuse, ce contrôle technique s'avère indispensable. Sur 200 000 accidents domestiques recensés chaque année, 25 % sont dus à un problème électrique.

Le diagnostique électrique est valable 3 ans.
Le diagnostique électrique est valable 3 ans. © Wsfurlan/GettyImages

Tout dossier de vente ou location doit être accompagné d'un Dossier de diagnostic technique (DDT). Le but de cet audit technique est d'informer et de protéger et les futurs acquéreurs ou locataires sur l'état général du logement sur les éléments de l’immeuble à usage d'habitation susceptibles de présenter un risque pour la santé ou la sécurité des personnes. Le diagnostic électricité fait partie des dix diagnostics à réaliser avant de vendre ou louer. Il concerne les appartements et les maisons individuelles. Il devra être remis au futur propriétaire avec la promesse de vente ou au futur locataire avec le contrat de location.

Quand faut-il faire un diagnostic électrique ?

Le diagnostic électricité est obligatoire pour les biens immobiliers dont l'installation électrique a plus de 15 ans (la date du dernier Comité national pour la Sécurité des Usagers de l'Électricité). Le Consuel est chargé de délivrer les attestations de conformité des installations électriques aux prescriptions de sécurité imposées. Il est obligatoire en cas de vente ou la mise en location d'un logement.

Responsabilités engagées pour la vente de votre maison ou appartement

La responsabilité du vendeur peut être engagée si vous ne transmettez pas volontairement le diagnostic à l'acquéreur ou si vous mentionnez de fausses informations dans l'annonce de vente pour l'induire en erreur. L'acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal de grande instance pour demander l'annulation de la vente ou obtenir des dommages et intérêts. Il peut aussi de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Quels sont les biens concernés ?

Il porte sur tous les logements, les maisons individuelles et leurs dépendances et les appartements. En copropriété seul l'appartement est concerné et le contrôle ne porte pas sur les parties communes.

Le diagnostique électrique est valable 3 ans. © PAP

Diagnostic électrique et location

Le diagnostic électricité doit être réalisé et joint aux contrats de location nue et meublée à usage de résidence principale lorsque le logement comporte une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans. Les diagnostics obligatoires en location meublée ou vide. Qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée), le bailleur doit fournir à son locataire tous les diagnostics obligatoires dont le diagnostic électrique. Ils devront être réalisés en amont de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement. Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

  • l'état des risques naturels et technologiques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon et l'éventuelle pollution du sol ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
  • le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants ;
  • depuis le 1er juin 2020, l’information sur les nuisances sonores aériennes. Ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. Les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (par exemple en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf opposition explicite du locataire.

S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

Qui peut faire un diagnostic électrique ?

Pour faire réaliser le diagnostic, le vendeur ou le bailleur mandate un diagnostiqueur qui vient sur place. Il doit avoir suivi une formation, être certifié et habilité à réaliser le diagnostic. Ce professionnel ne devra pas être l'installateur qui a réalisé l'installation (risque d’être juge et partie). Il doit avoir suivi une formation appropriée ou posséder l’expérience nécessaire. Il doit être certifié et posséder une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité dont le numéro d'identification sera reporté sur le rapport.

Comment se passe un diagnostic électricité ?

Le contrôle étant réalisé sans déplacement de meubles, mieux vaut préparer son passage. Le diagnostic électrique obligatoire (DEO) doit mettre en évidence tous les éléments de l’installation électrique qui ne respectent pas les normes de sécurité et les équipements électriques qui pourraient provoquer des risques d’électrisation ou d’électrocution. Le DEO est valable trois ans pour la vente et six ans pour la location. Le technicien va réaliser des contrôles visuels ainsi que des essais pour identifier les défauts de l'installation électrique.

Les points de contrôle

Le technicien va contrôler et vérifier les points suivants :

  • présence d’un appareil général de commande (disjoncteur ) et de protection accessible (tableaux électriques) ;
  • à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre ;
  • présence, sur chaque circuit, d’un dispositif de protection (disjoncteur différentiel) contre les surintensités adapté à la section des conducteurs ;
  • présence d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées dans les salles de bains, salle d'eau et cuisine ;
  • vérification du bon fonctionnement des équipements électroménagers comme les plaques de cuisson, le lave-linge ;
  • identification de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • absence de conducteurs (fils électriques ) non protégés mécaniquement.

Comment lire un diagnostic électrique ?

Le rapport de diagnostic va lister toutes les anomalies constatées, les points de contrôles n’ayant pas pu être réalisés, les parties du bien non visitées et la description des risques encourus en fonction des anomalies identifiées

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

Le contrôle de l'état de l'installation intérieure d'électricité doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date du compromis de vente. La durée de validité passe à six ans en cas de location.

Les anomalies les plus couramment constatées

Les anomalies électriques le plus souvent constatées lors du diagnostic installation électrique concernent la présence de matériels vétustes, ou inadaptés aux usages d'aujourd'hui. Il peut aussi s'agir de fils électriques non protégés, repérés lors de l'examen de l'installation ou l'absence de prise de terre. En fonction des anomalies le risque encouru doit être précisé. Si le diagnostic électrique révèle une ou plusieurs non-conformités, le propriétaire est libre de réaliser ou non les travaux de mise en sécurité de l'installation électrique.

En revanche les bailleurs sont tenus de louer un logement respectant les critères de décence. Si des anomalies sont constatées et rendent le logement « non décent », ils sont dans l'obligation de réaliser les travaux pour pouvoir louer le bien.

Comment contester un diagnostic électrique ?

Il est possible de contester les résultats du contrôle. Pour ce faire il faut réaliser une contre-expertise pour établir un nouveau diagnostic. C'est le préalable. Il faut ensuite écrire un courrier au diagnostiqueur d'origine. Ainsi, il est informé de l'erreur commise avec la preuve par le nouveau diagnostic immobilier. IL est possible de demander une indemnisation du préjudice subi. A défaut d'accord il est possible d'entamer une action en justice.

Combien coûte un diagnostic électrique ?

Le diagnostic électrique est l'un des diagnostics obligatoires du DDT. La réglementation n'impose pas de prix fixe pour un diagnostic électrique. Comme pour l'ensemble des diagnostics, le coût est à la charge du propriétaire vendeur ou du bailleur. Les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs sont généralement compris entre 150 € et 250 €.


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