Le diagnostic assainissement pour la vente d'une maison

Manuel Apruzzese
Mis à jour par Manuel Apruzzese
le 16 décembre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Le diagnostic assainissement est obligatoire si la maison mise en vente n'est pas raccordée au réseau d'assainissement collectif.

Le diagnostique assainissement est valable 3 ans.
Le diagnostique assainissement est valable 3 ans. © PAP

Le diagnostic assainissement fait partie des neuf contrôles obligatoires à réaliser dans le cadre de la vente d'une maison. Il fait partie du Dossier de diagnostic technique (DDT) qui sera remis à l'acquéreur ainsi qu'au notaire. Le diagnostic assainissement ne concerne que les logements non raccordés au réseau collectif de collecte des eaux usées. Il doit donc être réalisé sur les systèmes d'assainissement individuel autonome appelés communément fosses toutes eaux, bac à graisses, tranchées ou lit d'épandage, septique, etc. Il donnera lieu à une inspection ainsi qu'à un rapport. Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui ne sont qu’informatifs et qui ne requièrent pas souvent la réalisation des travaux, le diagnostic assainissement, quant à lui, peut devenir contraignant en cas de vente du bien.

Qu'est-ce qu'un réseau d'assainissement ?

L’assainissement a pour fonction principale de collecter les eaux usées, puis de les débarrasser des pollutions dont elles se sont chargées avant de rejeter l’eau épurée dans le milieu naturel. Le réseau individuel concerne les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau d’égout. C'est la commune qui en assure le contrôle. Le système se compose d'un dispositif de collecte des eaux usées, une fosse dite toutes eaux qui assure un prétraitement anaérobie, un dispositif d’épuration par épandage et un système de rejet par dispersion dans le sol.

Le diagnostic assainissement

Selon les statistiques, la France compte environ 5 millions de logements disposant d'un système d'assainissement non collectif (dont 80 % seraient défectueux et/ou mal entretenus) et près de 600 000 logements rejettent leurs eaux usées directement dans la nature. Cette situation est source de pollution des sols, cours d'eau et nappes phréatiques. Fort de ce constat, l'assainissement est, dorénavant, au cœur des préoccupations écologiques.

Pour améliorer la situation, la loi sur l'eau du 30 décembre 2006, complétée par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, a créé le diagnostic assainissement. Il porte sur le contrôle des installations d'assainissement non collectif. Le but du diagnostic assainissement est double :

  • protéger, comme tous les autres diagnostics, les parties à la vente : l'acheteur est toujours mieux informé sur l'état du logement et le vendeur évite toute mise en jeu de sa responsabilité contractuelle ;
  • améliorer progressivement l'état des installations puisque les travaux de mise aux normes éventuellement nécessaires doivent être obligatoirement réalisés.

Diagnostic assainissement en maison individuelle

Il s'agit de tous les biens à usage d'habitation (essentiellement des maisons individuelles) non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, en clair des logements ne disposant pas du « tout-à-l’égout. »

Est-ce que le diagnostic assainissement est obligatoire ?

Tout dépend de l'installation.

Assainissement collectif

Si la maison est raccordée au réseau d'assainissement collectif, souvent appelée tout à l’égout, il n'est pas nécessaire de réaliser ce diagnostic. Il existe cependant des arrêtés municipaux rendant ce diagnostic obligatoire.

Assainissement non collectif

En revanche si la maison est équipée d'une installation individuelle, son contrôle est obligatoire. L'installation doit faire l'objet d'un contrôle réalisé par une société spécialisée mandatée par la commune.

Quel contenu ?

Le diagnostic assainissement consiste en une vérification du fonctionnement et de l'entretien de l'installation individuelle. Si tout est conforme et il n'y aura pas de préconisations particulières. En revanche le rapport peut préciser, pour remettre l’installation en conformité, les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement.

Le Service public d'assainissement non collectif (Spanc)

Le Service public d’assainissement non collectif (Spanc) est un service public qui a pour mission de conseiller et accompagner les particuliers dans la mise en place de leur installation d’assainissement non collectif et de contrôler les installations d’assainissement non collectif. Comme pour l’assainissement collectif, ce service public fait l’objet d’une redevance .

Comment se passe un diagnostic d'assainissement ?

C'est le Service public d'assainissement non collectif (Spanc) qui réalise le contrôle. Seul le Spanc possède cette compétence. Les coordonnées du service sont disponibles en mairie. En pratique, le diagnostic assainissement consiste, sur la base des documents fournis par le propriétaire de la maison et lors d'une visite sur place, à :

  • identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l'installation notamment les drains et le puits perdu ;
  • repérer l'accessibilité et les défauts d'entretien et d'usure éventuels ;
  • vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur lors de la réalisation ou la réhabilitation de l'installation ;
  • constater que le fonctionnement de l'installation ne crée pas de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances ;
  • pour les installations réalisées ou réhabilitées depuis le 1er janvier 1999, vérifier l'adaptation de la filière réalisée ou réhabilitée au type d'usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l'immeuble desservi.

Le rapport assainissement

A la suite du contrôle, le Spanc consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par l'installation. La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :

  • des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications pour être conforme au Code de la santé ;
  • en cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité.

Quelle durée ?

La durée de validité est limitée. Le document remis à l'acquéreur et annexé au compromis de vente doit dater de moins de trois ans au jour de l'acte définitif de vente (l'acte notarié).

Comment obtenir le diagnostic ?

Les communes, via le service public d'assainissement non collectif, doivent assurer le contrôle de toutes les installations d'assainissement. La mission de contrôle vise à vérifier que l'installation d'assainissement non collectif ne porte pas atteinte à la salubrité publique ni à la sécurité des personnes, et permet la préservation de la qualité des eaux superficielles et souterraines, en identifiant d'éventuels risques environnementaux ou sanitaires liés à la conception, à l'exécution, au fonctionnement, à l'état ou à l'entretien de l'installation.

A l'issue du contrôle, le propriétaire reçoit de la commune un rapport de visite : c'est ce rapport qui devra, en cas de vente, être joint au compromis de vente puis à l'acte de vente. Ce n'est donc pas le diagnostiqueur qui réalise l'ensemble des diagnostics techniques qui établit le diagnostic assainissement ; à ce jour, la commune est le seul interlocuteur.

Les obligations du vendeur

Toute vente immobilière doit être accompagnée de son Dossier de diagnostic technique.

Les obligations pour l'acheteur

Contrairement aux autres diagnostics qui ne sont que purement informatifs et n’entraînent aucune obligation de travaux, le diagnostic assainissement peut être contraignant. En effet, en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. Ces travaux peuvent faire l'objet d’une négociation. L’article L 1331-8 du Code de la santé publique stipule que « Tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues aux articles L 1331-1 à L 1331-7-1, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal ou le conseil de la métropole. »

Compte tenu du coût des travaux pouvant être nécessaires (le coût moyen des travaux de réhabilitation d'une installation est de plus de 7 000 €) et du faible délai pour les réaliser, les candidats acquéreurs auront intérêt à consulter attentivement ce diagnostic et à en tenir compte dans leur négociation du prix de vente.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre ?

Oui. Le vendeur d'une maison non raccordée doit fournir à son acheteur ainsi qu' au notaire un dossier complet.

Peut-on signer un compromis de vente sans diagnostic assainissement ?

Le dossier doit être transmis en possession de l'acquéreur au moment de la signature du compromis de vente et lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si le dossier n’est pas transmis en temps voulu, le vendeur peut s'exposer à des sanctions. De son côté, l’acheteur peut demander un délai supplémentaire de 7 jours pour se rétracter sans pénalité ou renégocier le prix de vente à la baisse.

Quel est le coût d'un diagnostic assainissement ?

Le coût du diagnostic assainissement (on parle de « redevance »), toujours supporté par le propriétaire vendeur, varie selon les communes ; il est souvent compris entre 100 € et 150 €.


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