Que faire si l'acheteur se rétracte au dernier moment ?

Quel est le délai de rétractation pour une promesse de vente ?

Dès que le compromis de vente est signé, que ce soit par acte notarié ou sous signature privée, la loi accorde à l’acheteur un délai de rétraction de dix jours. Durant ces 10 jours, l’acquéreur a donc la possibilité de renoncer à son projet sans subir de pénalités.

👉 Ce droit de rétractation est une véritable mesure de protection, instaurée pour éviter une décision prise à la hâte ou sous pression.

📆 Comment compter les 10 jours de rétractation ?

Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la première présentation pour un envoi par courrier recommandé ou le lendemain de la signature si elle a lieu devant notaire. Le calcul des 10 jours du délai de rétractation est comptabilisé en jours calendaires. C’est-à-dire qu’il comprend les week-ends et jours fériés.

Délai de rétractation : jours ouvrés ou ouvrables ?

⚠️ Cette précision est cruciale pour éviter toute confusion sur la fin du délai qui pourrait entraîner des complications dans la transaction.

Quelles sont les pénalités pour l'annulation d'un compromis de vente ?

Si l’acheteur décide d’annuler le compromis dans le délai de rétractation de 10 jours, il n’a aucune indemnité à verser. En revanche, si celui-ci se rétracte sans motif valable ou en dehors du délai légal, le compromis de vente contient souvent une clause pénale prévoyant l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur. 

Que devient le dépôt de garantie (séquestre) ?

Sans motif valable et en dehors du délai légal imparti, l'acheteur peut perdre le dépôt de garantie qu’il a versé. Il est en effet d’usage que l’acquéreur verse au notaire un acompte lors de la signature du compromis. Cette somme représente en général entre 5 et 10 % du prix de vente et permet d’indemniser le vendeur si l’acquéreur se désiste, en dehors du droit de rétractation et de la condition suspensive de crédit.

👉 21 jours : c’est le délai au cours duquel le dépôt de garantie doit être restitué intégralement à l’acheteur s’il exerce son droit de rétractation dans les 10 jours suivant la signature du compromis.

L’acheteur peut invoquer des conditions pour annuler la vente

Une fois le délai de 10 jours écoulé, l’acheteur peut néanmoins encore annuler la transaction grâce aux conditions suspensives qui doivent impérativement être mentionnées dans le compromis de vente. 

L'obtention du crédit immobilier : un motif d'annulation

Passé le délai légal de réflexion imparti, l'acheteur peut encore annuler la transaction en invoquant une condition suspensive. Ces conditions, mentionnées dans le compromis de vente, sont des clauses de sauvegarde pour des situations particulières, comme l’obtention d’un crédit immobilier.

💡 Par exemple, si un acquéreur a besoin d’un prêt pour financer l’achat, mais que la banque lui refuse le crédit, il peut annuler le compromis sans pénalités en fournissant une attestation de refus de prêt. Ce mécanisme permet de protéger l’acheteur contre un engagement financier qu’il ne pourrait finalement pas assumer.

La condition suspensive doit être précise : vous devez indiquer le montant et le taux maximal du prêt ainsi que sa durée. L'acquéreur devra quant à lui obligatoirement apporter la preuve du refus de l’établissement bancaire (attestation de refus de prêt) pour annuler la transaction immobilière et récupérer son dépôt de garantie.

Les autres clauses suspensives dans une promesse unilatérale

👉 Si une ou plusieurs conditions suspensives sont mises en jeu, les sommes versées doivent être intégralement restituées à l'acquéreur, sans pénalités ni frais d'aucune sorte.

Un vendeur peut-il annuler une promesse de vente ?

❌ Non ! Contrairement à l’acheteur, le vendeur n'a pas cette faculté de se rétracter une fois le compromis signé. La promesse de vente engage en effet le vendeur, qui ne peut faire marche arrière sans des raisons valables et précises, 

Vendeur : que faire si vous ne souhaitez plus vendre après le compromis ?

Si, en tant que vendeur, vous souhaitez annuler la vente après avoir signé le compromis, sachez que l’acheteur peut exiger l’exécution forcée de la promesse de vente. Cela pourrait conduire à une procédure judiciaire longue, pouvant retarder la résolution de la situation.

Pour éviter cela, il est possible de tenter une négociation amiable avec l’acheteur. Cette approche pourrait mener à une rupture d’accord mutuelle, permettant de rembourser le dépôt de garantie versé par l’acheteur lors de la signature du compromis, en plus d’une éventuelle indemnité compensatrice. Le montant de cette indemnité est généralement précisé dans une clause pénale incluse dans le compromis de vente.