Qu'est-ce que la loi Alur a changé pour les compromis de vente ?

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Destinée à renforcer la connaissance des acheteurs sur le bien qu’ils achètent, la loi Alur, entrée en vigueur le 27 mars 2014, impose au vendeur de joindre au compromis de vente de nouveaux documents.

Le renforcement de l’information de l’acheteur concerne la vente de lots de copropriété situés dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. C’est donc principalement les logements qui sont visés et font l’objet de cette mesure particulière. 

Quels sont les nouveaux documents à joindre aux compromis de vente ?

Il s’agit de documents destinés à informer votre acheteur sur l'immeuble et le syndicat des copropriétaires du bien qu’il achète. Ils portent à la fois sur l’organisation, l’état de l’immeuble et sa situation financière.

Parmi la liste des nouveaux documents, une partie est à fournir depuis le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi Alur), alors que d’autres le seront ultérieurement.

Documents à joindre actuellement aux compromis de vente

Documents renseignant l’acheteur sur l’organisation de l’immeuble

  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Vous les avez reçus de votre propre vendeur quand vous avez acheté le bien. Si vous ne retrouvez pas ces documents, il vous suffit d'en demander copie au syndic. Il vous facturera toutefois les frais de photocopies !
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour informer votre acheteur des décisions prises par l’assemblée au cours des trois dernières années, à moins que vous n'ayez pas ces documents (c’est le cas, par exemple, si vous avez acheté le bien depuis seulement un an, et que les procès-verbaux des deux années précédentes ne vous ont pas été remis..

Document renseignant l’acheteur sur l'état de l'immeuble

  • Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic. C'est en quelque sorte le " carnet de santé " du bâtiment que le syndic tient à jour pour chaque immeuble qu’il gère. Ce carnet renseigne sur les gros travaux entrepris dans l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice. C'est à vous, vendeur, d'en demander copie au syndic, à vos frais, afin de pouvoir le fournir à votre acheteur.
  • Le diagnostic technique global de l'immeuble. Il n'est peut-être pas encore établi dans votre copropriété car le syndic doit obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour le réaliser. L'objectif est d'informer les copropriétaires sur l'état des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, et de faire une projection des travaux préconisés et de leur coût pour la conservation et l'entretien de l'immeuble sur les dix années à venir. Si ce diagnostic a été réalisé dans votre immeuble, vous devez en communiquer les conclusions à votre acheteur. La liste des travaux jugés nécessaires et l'échéancier recommandé doivent être indiqués dans le carnet d'entretien. Ce diagnostic est également à fournir si votre logement est situé dans un immeuble de plus de dix ans mis en copropriété pour la première fois.

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété

Pour permettre à votre acheteur de se faire une opinion sur ses futures charges en tant que copropriétaire, les informations suivantes doivent lui être communiquées : 

  • le montant des charges courantes et des travaux payés par vous, vendeur, au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • si le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part correspondant au lot vendu et le dernier montant que vous avez versé pour ce fonds travaux ;
  • les sommes qu’il aura à verser en tant que nouveau copropriétaire.

Pour permettre à votre acheteur d’avoir une indication sur la solidité financière de la copropriété dans laquelle il achète, il devra également être informé sur l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Documents à joindre ultérieurement aux compromis de vente

  • Depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles comptant plus de 200 lots, mais seulement à partir du 1er janvier 2018 pour les immeubles de plus de 50 lots et à partir du 1er janvier 2019 pour les autres, vous devez fournir une fiche synthétique de la copropriété. C'est le syndic qui se charge de l'établir en y indiquant les données financières et techniques de l'immeuble.
  • Une notice d'information destinée à informer l’acheteur sur les droits et obligations des copropriétaires ainsi que sur le fonctionnement des instances de copropriété sera à fournir lorsqu’un arrêté aura fixé les modalités de cette notice.

Est-il conseillé de signer le compromis devant notaire ?

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi Alur, nous avons conseillé aux particuliers de signer soit directement le compromis de vente devant notaire, soit de le signer entre eux, "sous signature privée", à l’aide de modèles-types s’ils ne leur était pas possible d’attendre un rendez-vous chez leur notaire.
Désormais, étant donné les nombreux documents qu’il faut joindre au compromis et la vérification que cela impose, nous conseillons de recourir systématiquement au notaire chargé de la transaction.

D’autant que si certains de ces documents manquent au moment de la signature du compromis de vente, cela peut remettre en cause la transaction, l'acheteur pouvant bénéficier d’un nouveau droit de rétractation à partir de la date à laquelle ce document lui aura été remis après la signature du compromis !

La signature d’un compromis de vente est un acte essentiel de la transaction où tout se joue. La signature de l’acte de vente qui intervient quelques mois plus tard ne vient finalement que confirmer la volonté des parties et permettre de réaliser concrètement la vente avec le paiement du prix par l’acheteur et la remise des clés par le vendeur. Cette étape mérite donc toute l'attention éclairée de votre notaire.

VIDEO : Que faut-il fournir au notaire pour la signature du compromis ?

Pour signer un compromis de vente, il faut recueillir des diagnostics immobiliers. La liste des diagnostics à réaliser varie en fonction du type de bien (maison individuelle ou copropriété), sa localisation et son année de construction.

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VIDEO : Diagnostics en vente : Quand les faire ? Combien ça coûte ?

Lorsqu’on vend un bien immobilier, on doit fournir à l’acquéreur des diagnostics immobiliers. C’est la loi qui l’impose pour s’assurer que l’acquéreur connaît bien l’état du logement avant de l’acheter.

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