Qu'est-ce qu'une promesse synallagmatique de vente ?

Qu'est-ce que veut dire synallagmatique ?

D'emblée, ce terme surprend, car on ne l'emploie pas au quotidien ! C'est un terme juridique dont voici la définition.

👉 Définition de contrat synallagmatique

Le terme « synallagmatique » se réfère à un type de contrat en droit, où les parties s'engagent réciproquement à des obligations mutuelles. Autrement dit, chaque partie est à la fois débitrice et créancière de l'autre. Les obligations de chaque partie sont donc interdépendantes et conditionnées par les prestations de l'autre. Par exemple, dans un contrat de vente, l'acheteur s'engage à payer le prix convenu, tandis que le vendeur s'engage à livrer le bien vendu.

👉 Contrat unilatéral

Aux contrats synallagmatiques, on oppose les contrats  « unilatéraux ». Dans un contrat unilatéral, une seule partie s'engage à une obligation sans contrepartie immédiate de l'autre.

💡 Par exemple, une donation est un contrat unilatéral car seul le donateur s'engage à donner sans attendre une prestation en retour de la part du bénéficiaire.

Promesse synallagmatique de vente ou compromis ?

Les termes « promesse synallagmatique de vente » et « compromis de vente » désignent en réalité le même type de contrat. Ils sont utilisés pour désigner un accord par lequel deux parties, le vendeur et l'acheteur, s'engagent réciproquement à conclure la vente d'un bien immobilier à des conditions définies. 

👉Le compromis de vente

Le compromis de vente est donc la façon dont on désigne la promesse synallagmatique de vente dans le langage courant. C'est bien plus simple d'utiliser ces termes, et c'est tellement habituel que la plupart du temps on laisse de côté les termes trop techniques pour privilégier uniquement les termes « compromis de vente ».

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Vous l'aurez compris, le compromis de vente est une forme de promesse de vente : c'est la promesse synallagmatique de vente. Car, en réalité, il existe deux types de promesses de vente. C'est ce qu'on appelle des avant-contrats.

Les avant-contrats de vente ou promesses de vente

Pour concrétiser leur volonté d'acheter et de vendre, l'acheteur et le vendeur signent ce qu'on appelle un avant-contrat, c'est-à-dire un contrat préalable à l'acte de vente définitif. Les deux avant-contrats proposés sont :

• Le compromis ou promesse synallagmatique de vente
• la promesse unilatérale de vente

Dans le langage courant, on oppose souvent promesse de vente à compromis de vente. On sous-entend que la promesse de vente désigne une promesse unilatérale de vente et le compromis de vente une promesse synallagmatique de vente.

👉 Il est donc toujours utile de se faire préciser par le notaire chargé de la rédaction de la promesse, de quel type de promesse il s'agit.

Quelle différence entre promesse synallagmatique et unilatérale ?

La différence entre une promesse synallagmatique de vente et une promesse unilatérale de vente réside principalement dans l'engagement du vendeur et de l'acheteur.

👉 La promesse d'achat

La différence fondamentale entre ces deux types de promesses, c'est qu'en signant un compromis de vente, l'acheteur promet d'acheter le bien que le vendeur lui propose, alors que dans une promesse unilatérale de vente, ce n'est pas le cas. L'acheteur ne s'engage pas réellement à acheter le bien.

Ces deux promesses ont un point commun : ce sont toutes deux des avant-contrats. La signature de la vente d'un bien se fait en deux étapes. D'abord en signant un avant-contrat : une promesse synallagmatique ou une promesse unilatérale de vente, et ensuite en signant l'acte de vente définitif environ 3 mois plus tard.

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

👉 L'Engagement réciproque

• Dans une promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, les deux parties (le vendeur et l'acheteur) s'engagent mutuellement à conclure la vente du bien.
• Le vendeur s'engage à vendre le bien et l'acheteur s'engage à l'acheter dès la signature du compromis de vente aux conditions indiquées dans ce compromis.

Cette promesse constitue un contrat ferme sous réserve de la réalisation des clauses suspensives, comme par exemple, l'obtention de son prêt par l'acheteur. Si les conditions sont remplies, la vente doit avoir lieu.

👉 L'article 1589 du Code civil

L'article 1589 du Code civil indique que la promesse de vente équivaut à une vente dès l'instant où les deux parties, le vendeur et l'acheteur, sont d'accord sur la valeur du bien que le vendeur propose à la vente. Le contrat est considéré comme formé. On dit que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix.

Mais en pratique, pour le formaliser, les parties signent une promesse de vente. Cette promesse est ensuite réitérée par acte authentique, et le transfert de propriété est différé au jour de la signature de l'acte authentique.

👉 Le dépôt de garantie

Au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, l'acquéreur verse un dépôt de garantie qui représente le plus souvent 5 % du prix de vente et peut atteindre 10 %. Cette somme est déduite du prix global (prix d'achat et frais de notaire) lors de la signature de l'acte de vente définitif.

Quelles conséquences en cas de non-réalisation de la vente ?

Si l'acquéreur ou le vendeur ne respecte pas ses engagements, l'autre partie peut la contraindre à exécuter le contrat ou demander des dommages-intérêts.

👉 L'acheteur ne souhaite plus acheter

Une fois passé le délai de rétractation passé et que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées, l'acheteur ne peut plus se désister. Par conséquent, s'il change d'avis et ne vient pas signer l'acte authentique de vente dont la date est fixée environ 3 mois plus tard, le vendeur a deux options. Il peut :

• Soit l'assigner en justice pour le contraindre à payer le prix ;
• Soit provoquer la résolution de la vente. Dans ce dernier cas, il peut demander à conserver le dépôt de garantie en application de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

🙋‍♀️ En revanche, si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours du délai de rétractation; le dépôt de garantie doit lui être intégralement remboursé. Il en est de même si l'une des conditions suspensives de la vente ne se réalise pas : par exemple s'il n'obtient pas son crédit. 

👉 Le vendeur ne veut plus vendre

L'acheteur peut poursuivre le vendeur en justice pour demander la vente forcée, ou obtenir des dommages et intérêts pour le refus de vendre.

La promesse unilatérale de vente

👉 L'engagement d'une seule partie :

• Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage dès le départ à vendre le bien à son acheteur aux conditions définies dans la promesse unilatérale de vente. C'est un engagement unilatéral.
• L'acheteur, de son côté, a une option d'achat, mais ne s'engage pas à acheter. Il peut décider d'acheter ou non le bien pendant la période définie dans la promesse. Il ne s'engage donc pas fermement à acheter le bien du vendeur. Il dispose d'une option d'acheter dans un certain délai, qui peut être de deux mois, voire plus.

👉 La levée d'option

Lorsque l'acheteur est sûr de vouloir acheter, il va lever l'option. Pour cela, il notifie sa décision au vendeur. Cette notification s'appelle la levée d'option. Elle doit être faite dans les conditions prévues dans la promesse de vente : souvent par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dès que l'acheteur a levé l'option, la promesse unilatérale de vente devient une vente ferme et définitive. Le vendeur et l'acheteur sont alors tenus de conclure l'acte de vente définitif devant un notaire dans le délai fixé dans la promesse.

👉 L'indemnité d'immobilisation

• Au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation représentant le plus souvent 5 % du prix de vente (et jusqu'à 10 % du prix de vente), puisque le bien est immobilisé jusqu'à la levée d'option. Cette somme est versée sur le compte séquestre du notaire au moment de la signature de la promesse.
• Si l'acheteur renonce à acheter : il ne lève pas l'option et cette somme est alors conservée par le vendeur à titre de dédommagement. Il est généralement prévu que la somme due au vendeur à défaut de lever l'option représente 10 % du prix du bien. S'il n'a versé que 5 % du prix de vente, il doit compléter la somme à verser au vendeur. L'acquéreur perd l'indemnité d'immobilisation mais le vendeur ne peut pas le contraindre à acheter. Le vendeur retrouve la liberté de remettre son bien en vente.

🙋‍♀️ En pratique, il est très rare qu'un acheteur ne lève pas l'option, car il sait qu'il va perdre l'indemnité d'immobilisation. En revanche, si le vendeur refuse de vendre alors que l'acheteur lève l'option, l'acheteur peut demander des dommages-intérêts ou l'exécution forcée de la vente.

👉 Les frais d'enregistrement

Pour être valable, la promesse de vente doit être signée devant notaire. Si elle est rédigée sous signature privée, c'est-à-dire entre particuliers ou via un agent immobilier par exemple, elle doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours. Ce qui n'est pas le cas de la promesse synallagmatique de vente. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €. 

🙋‍♀️ En résumé

• La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) : Engagement réciproque des deux parties (vendeur et acheteur) à conclure la vente. Le contrat est ferme et définitif, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
• Promesse unilatérale de vente : Engagement unilatéral du vendeur à vendre le bien. L'acheteur dispose d'une option d'achat qu'il peut exercer ou non, sans obligation d'achat. Le vendeur est lié par son engagement pendant la période de validité de l'option.

Dans les deux cas, au moment de la conclusion de la promesse, le futur acheteur verse une somme d'argent représentant entre 5 et 10 % de la valeur du bien.

Et dans les deux cas, l'acheteur dispose d'un droit de rétractation dans les 10 jours qui suivent la signature de la promesse. Il peut revenir sur son engagement et se rétracter par lettre recommandée avec avis de réception dans ce délai. Il récupère alors intégralement la somme qu’il a versée pour bloquer la vente.

Le promettant et le bénéficiaire dans une promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale est prévue par l'article 1124 du Code civil. Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, on emploie les termes de promettant et de bénéficiaire pour désigner le vendeur et l'acheteur. Le promettant, s'engage envers le bénéficiaire à conclure un futur contrat si ce dernier le décide. Voici comment s'articulent les rôles du promettant et du bénéficiaire dans une promesse unilatérale :

👉 Le promettant est le vendeur

C'est lui qui s'engage unilatéralement dans la promesse de vente. Il est le vendeur potentiel. Ses obligations principales sont les suivantes :

• Engagement à conclure le contrat. Le vendeur, c'est-à-dire le promettant, s'engage à vendre un bien aux conditions fixées lors de la conclusion de la promesse si l'acheteur c'est-à-dire le bénéficiaire, décide de lever l'option.
• Maintien de l'offre. Le promettant doit maintenir son offre pendant toute la durée déterminée dans la promesse. Pendant cette période, il ne peut pas se désister ni vendre le bien à quelqu'un d'autre.
• Conséquences de la révocation. Si le vendeur, donc le promettant, revenait sur son engagement avant l’expiration du délai prévu, il serait tenu de dédommager le bénéficiaire (l'acheteur) pour le préjudice subi, ou même être contraint, par décision de justice, d’exécuter le contrat promis.

👉 Le bénéficiaire

Le bénéficiaire est la partie à qui la promesse est faite. Dans une promesse de vente, le bénéficiaire est l'acheteur potentiel. Ses droits et options sont les suivants :

• Droit d’option. Le bénéficiaire (l'acheteur) a la faculté de lever l’option, c’est-à-dire de décider de conclure la vente selon les termes convenus dans la promesse.
• Délai pour lever l’option. Le bénéficiaire dispose d’un délai, fixé dans la promesse, pour exercer son droit d’option. Ce délai est généralement calé soit sur la date butoir d'obtention de ses crédits (environ 2 mois après la promesse) s'il finance le bien à l'aide de prêts, ou à la date butoir fixée pour la signature de l'acte de vente (environ 3 mois après la promesse). Passé ce délai, la promesse devient caduque.
• Obligation de notification. Pour que l’option soit levée, le bénéficiaire (l'acquéreur) doit notifier sa décision au promettant dans les formes et délais prévus par la promesse.

Pourquoi une promesse de vente plutôt qu'un compromis ?

En réalité, le choix de signer un compromis plutôt qu'une promesse unilatérale de vente dépend surtout du notaire auquel vous allez faire appel pour la vente. Selon les régions, les notaires ont certaines habitudes. Les uns proposent de préférence des promesses synallagmatiques de vente et les autres des promesses unilatérales.

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

En choisissant de signer une promesse synallagmatique de vente, vous et votre acheteur manifestez simultanément votre souhait d'aller au bout de la vente. C'est donc rassurant pour vous, vendeur.

Légalement, cette promesse « vaut vente ». Simplement, on prévoit que le transfert de propriété aura lieu quelques mois plus tard, le jour de la signature de l'acte de vente définitif, jour où vous remettrez les clés à votre acheteur et où il vous versera le prix. Entretemps, le notaire va accomplir un certain nombre de démarches administratives pour que la vente puisse être réalisée définitivement à la date prévue pour la signature de l'acte de vente définitif.

⚠️ Toutefois, signer une promesse de vente ne garantit pas à 100 % que la vente va aboutir. Car l'acheteur peut se rétracter pendant le délai de rétractation de 10 jours dont il bénéficie après avoir signé la promesse. S'il achète à crédit, il pourra également ne pas donner suite s'il n'obtient pas ses prêts dans le délai prévu dans la promesse. Il peut revenir sur sa décision d'acheter votre bien dans ces deux hypothèses sans pénalité. Il en est de même si l'une des conditions suspensives prévues dans le compromis lui permet de ne plus acheter.

Ce type de promesse peut être signé directement entre vendeur et acheteur ou devant notaire, ce que nous vous conseillons. Pour assurer toute la fiabilité juridique à ce document, l'expertise du notaire  est indispensable.

Quels risques si je refuse de conclure la vente après la promesse synallagmatique ?

Si vous refusez de conclure la vente après avoir signé une promesse synallagmatique de vente, vous vous exposez à plusieurs risques et conséquences juridiques et financières. 

👉 Clause pénale et perte de l'acompte

La plupart des compromis de vente contiennent une clause pénale qui prévoit une indemnisation forfaitaire en cas de non-respect des engagements. Si vous refusez de conclure la vente, vous pourriez être tenu de verser cette indemnité à l'autre partie.

En général, l'acheteur verse un acompte représentant entre 5 % et 10 % de la valeur du bien lors de la signature du compromis de vente. Si l'acheteur refuse de finaliser la vente, cet acompte sert d'indemnisation pour le vendeur au titre de la clause pénale.

Par conséquent, un acheteur qui refuse d'acheter se retrouve à devoir verser une indemnité au vendeur du même montant que celle due par un acheteur qui ne lèverait pas l'option dans une promesse unilatérale de vente.

👉 L'action en justice

La partie qui souhaite poursuivre la vente peut engager une action en justice pour contraindre l'autre à respecter ses engagements contractuels. Le tribunal peut alors l'obliger à exécuter la vente ou, à défaut à payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

⚠️ Refuser de conclure la vente après avoir signé une promesse synallagmatique de vente peut donc entraîner des conséquences financières et juridiques significatives.