Une vente immobilière, c'est un long processus, avec plusieurs étapes : visites, offre d'achat, négociations, signature du compromis de vente et signature de l'acte définitif. Entre le jour où vous signez le compromis et celui où vous signez l'acte authentique, il se passe environ trois mois. Pendant ce délai, la vente peut prendre fin pour différentes raisons.
La rétractation de l'acquéreur
Légalement, tout compromis de vente doit être assorti d'un délai de rétraction de dix jours. Pendant ce délai, votre acheteur peut valablement se rétracter sans avoir à payer d'indemnité. Aucune justification ne lui est demandée. S'il se rétracte dans les dix jours, il pourra récupérer la somme qu'il a versée au titre des « 10% ».
Pour se rétracter, il lui suffit de vous envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai de dix jours, le tampon de la Poste faisant foi.
La réalisation d'une condition suspensive
La condition suspensive d'obtention de crédit
Lorsque l'acquéreur doit emprunter pour acheter, on prévoit dans le compromis une condition suspensive de crédit. L'acheteur doit y mentionner tous les prêts qu'il sollicite, leurs montants, leurs durées d'amortissement, leurs taux. Si votre acquéreur a besoin de vendre son logement pour financer le vôtre mais qu'il achète votre logement avant d'avoir vendu le sien, il va souscrire un prêt relais. Il bénéficie aussi de la condition suspensive de crédit pour ce type de prêt.
Le compromis signé, l'acheteur doit commencer ses démarches pour trouver un financement. Si votre acheteur n'obtient pas ses prêts, il doit vous fournir une attestation de refus de prêt. Dans cette hypothèse la vente est annulée avec deux conséquences possibles pour le dépôt de garantie.
- Le refus de prêt intervient dans le délai prévu dans le compromis: il y a restitution du dépôt de garantie dans un délai de 21 jours.
- Le refus de prêt est fourni trop tard, soit après la date buttoir prévue dans le compromis, vous serez alors en droit de conserver le dépôt de garantie si la vente n'aboutit pas.
La condition suspensive : j'achète si je vends
Les acquéreurs peuvent vous avoir fait rajouter une condition suspensive dans le compromis de vente selon laquelle ils n'achèteront votre logement que s'ils arrivent à vendre le leur d'abord. En tant que vendeur, vous n'êtes jamais obligé d'accepter, car votre bien est alors « bloqué » pendant le délai que vous laissez à votre acheteur pour vendre son bien. Ce délai doit être indiqué dans le compromis de vente.
Si la vente n'aboutit pas à la date butoir, l'acheteur pourra se retirer de la vente sans pénalités. Nous vous conseillons ainsi de n'accepter ce type de clause seulement si votre acheteur a déjà trouvé un acquéreur, qu'il a signé un compromis de vente et que son acquéreur a déjà obtenu son crédit ou qu'il a les fonds pour financer le bien.
Dans tous les cas, nous vous conseillons d'en faire part à votre notaire qui rédigera la clause en conséquence et seulement s'il l'estime possible.
Les droits de préemption
D'autres conditions suspensives peuvent remettre en cause votre vente. C'est le cas des droits de préemption que peuvent avoir, dans certains cas, les collectivités locales ou un locataire qui habiterait votre logement.
Le droit de préemption urbain
Votre compromis de vente est généralement conclu sous la condition suspensive qu'une collectivité locale ne préempte pas votre bien à la place de votre acheteur. La collectivité locale est prioritaire pour acheter votre bien s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain. Dans ce cas, une fois informée de la vente en cours, la collectivité locale peut se substituer à votre acheteur.
Concrètement, le notaire va adresser une déclaration d'intention d'aliéner (une DIA) à la collectivité titulaire du droit de préemption. Elle dispose de deux mois pour préempter. Si elle ne répond pas dans ce délai, c'est qu'elle renonce à ce droit.
Le vendeur ou l'acquéreur peut se renseigner sur l'existence d'un droit de préemption urbain en se rendant à la mairie ou à la Direction départementale des territoires.
Le droit de préemption du locataire
Lorsque le logement est loué en location vide (non meublé), le bailleur doit donner un congé pour vente à son locataire s'il souhaite vendre le logement libre. Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption et est prioritaire pour acheter le logement au prix proposé par le bailleur dans la lettre de congé. Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour la fin du bail en le prévenant au moins six mois à l'avance. Ce congé pour vente vaut offre « prioritaire » pour le locataire. S'il ne souhaite pas acheter, il doit partir au plus tard au terme du bail. Le propriétaire ne peut mettre en vente le logement qu'une fois que le locataire a renoncé à son droit de préemption dans le délai qui lui était imparti. Cela n'impacte en principe pas la vente, puisque dans cette hypothèse le logement est vendu libre.
Vous avez donné congé pour vente à votre locataire qui ne souhaite pas acheter le logement. Vous le mettez en vente et finalement, trouvez preneur à un prix inférieur à celui que vous aviez proposé à votre locataire. Dans ce cas, le notaire doit notifier la vente à votre ancien locataire. Il peut alors, s'il le souhaite, se substituer à votre acheteur et acheter au prix convenu avec ce dernier. C'est le second droit de préemption.
Votre acquéreur peut donc se voir supplanté par votre locataire, en vertu de ce deuxième droit de préemption.
Ce droit de préemption n'existe que pour les logements loués en vide. En location meublée, si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vendre le logement libre, votre locataire n'est pas prioritaire pour l'acheter. Il ne peut donc pas se substituer à votre acheteur.
