Qu'est-ce qui peut faire échouer un compromis de vente ?

Une vente immobilière, c'est un long processus, avec plusieurs étapes : visites, offre d'achat, négociations, signature du compromis de vente et signature de l'acte définitif. Pendant ce délai, la vente peut prendre fin pour différentes raisons.

Quand un compromis de vente devient-il caduque ?

👉 La rétractation de l'acquéreur

Lors de la signature du compromis de vente, qu'elle se fasse sous signature privée ou devant notaire, l'acquéreur dispose d'une faculté de rétractation. Légalement, tout compromis ou promesse de vente doit être assorti d'un délai de rétraction de dix jours. Pendant ce délai, votre acheteur peut valablement se rétracter sans avoir à payer d'indemnité.

🙋‍♀️ Ce délai de rétractation n'existe qu'au profit de l'acheteur. Le vendeur n'a jamais la possibilité de procéder à l'annulation de la vente dès le moment où il a accepté une offre d'achat.

Pour se rétracter, l'acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai de dix jours, le tampon de la Poste faisant foi. Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la première présentation pour un envoi par courrier recommandé, et le lendemain de la signature chez le notaire.

⏰ Le calcul des 10 jours du délai de rétractation est comptabilisé en jours calendaires. On tient compte de tous les jours à partir du premier, sans exclure les jours fériés. Si le délai se termine un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

La réalisation d'une condition suspensive

L'avant-contrat doit prévoir les conditions qui permettront à l'acheteur de se soustraire à son obligation d'acheter le bien pour lequel il doit s'engager : on parle de conditions suspensives. Elles doivent se réaliser dans un délai également prévu dans le compromis de vente. Lorsque la condition suspensive se réalise, l'acquéreur doit en informer le notaire et le vendeur qui en tireront toutes les conséquences légales.

👉 La condition suspensive d'obtention de crédit

Lorsque l'acquéreur doit emprunter pour acheter, on prévoit dans le compromis une condition suspensive de crédit. L'acheteur doit y mentionner tous les prêts immobiliers qu'il sollicite, leurs montants, leurs durées d'amortissement, leurs taux. Si votre acquéreur a besoin de vendre son logement pour financer le vôtre, mais qu'il achète votre logement avant d'avoir vendu le sien, il va souscrire un prêt relais. Il bénéficie aussi de la condition suspensive de crédit pour ce type de prêt.

✍️ Le compromis signé, l'acheteur doit commencer ses démarches pour trouver un financement. Si votre acheteur n'obtient pas son prêt immobilier, il doit vous fournir une attestation de refus de prêt. Dans cette hypothèse, il y a une annulation de la vente avec deux conséquences possibles pour le dépôt de garantie.

• Le refus de prêt intervient dans le délai prévu dans le compromis: il y a restitution du dépôt de garantie dans un délai de 21 jours.
• Le refus de prêt est fourni trop tard. En cas de délai non respecté, l'acheteur produit son refus de prêt immobilier après la date butoir prévue dans le compromis, vous serez alors en droit de conserver le dépôt de garantie s'il y a annulation de la vente.

👉 La condition suspensive : « j'achète, si je vends mon appartement »

Il arrive que l'acheteur veuille financer son achat par le produit de la vente d'un autre bien qui n'est pas encore finalisé au moment où il signe le compromis ou la promesse de vente. Dans cette hypothèse, il peut rajouter une condition suspensive dans le compromis de vente selon laquelle ils n'achèteront votre logement que s'ils arrivent à vendre le leur d'abord.

🙋‍♀️ En tant que vendeur, vous n'êtes jamais obligé d'accepter cette clause, car cela revient à faire peser une incertitude sur la vente et à bloquer votre bien pendant le délai que vous laissez à votre acheteur pour vendre son bien. Ce délai doit être indiqué dans le compromis de vente.

Si la vente n'aboutit pas à la date butoir, l'acheteur pourra se retirer de la vente sans pénalités. Nous vous conseillons ainsi de n'accepter ce type de clause seulement si votre acheteur a déjà trouvé un acquéreur, qu'il a signé un compromis de vente et que son acquéreur a déjà obtenu son crédit ou qu'il a les fonds pour financer le bien. Ceci pour minimiser les risques que la vente ne se réalise pas.

Autres conditions suspensives pour une vente immobilière

👉 Obtention des autorisations administratives

Lorsque la condition suspensive est liée à l'obtention des autorisations administratives, cette condition signifie que la transaction ne sera conclue que si l'acheteur obtient toutes les autorisations nécessaires de la part des autorités administratives compétentes. L'inclusion d'une condition suspensive liée à l'obtention des autorisations administratives est une mesure de protection pour l'acheteur, garantissant qu'il pourra réaliser les projets pour lesquels il achète le bien.

💡 Exemples de conditions suspensives liées aux autorisations administratives :

• permis de construire : La vente est conditionnée à l'obtention d'un permis de construire pour réaliser un projet spécifique sur le terrain vendu ;
• changement d'affectation : La vente d'un bien immobilier peut être conditionnée à l'obtention d'une autorisation de changement d'affectation (par exemple, transformer un local commercial en habitation) ;
• conformité environnementale : La vente peut dépendre de l'obtention de certificats de conformité aux normes environnementales, surtout dans les zones protégées.

👉 Cette condition suspensive doit être clairement incluse dans le compromis de vente et spécifier quelles autorisations administratives sont nécessaires (par exemple, permis de construire, autorisation d'urbanisme, certificat de conformité, etc.). L'avant-contrat de vente doit préciser un laps de temps dans lequel l'acheteur doit obtenir ces autorisations. Ce délai est généralement négocié entre les parties et peut varier en fonction de la complexité des démarches administratives nécessaires.

Si les autorisations sont refusées ou ne sont pas obtenues dans le délai imparti, la condition suspensive n'est pas remplie, ce qui peut entraîner l'annulation de la vente. L'acheteur est alors généralement remboursé des sommes versées (le séquestre). La vente devient caduque, et les parties retrouvent leur liberté sans pénalité, sauf si le compromis de vente avait prévu des dispositions spécifiques ou que le vendeur peut établir que l'acquéreur n'a pas été de bonne foi.

🙋‍♀️ Dans certains cas, un accord entre l'acheteur et le vendeur peut aboutir à prolonger le délai imparti pour obtenir les autorisations nécessaires, ce qui implique une renégociation et la rédaction d'un avenant au compromis de vente.

👉 Étude de sol satisfaisante

L'acquéreur peut subordonner la signature de l'acte définitif à la réalisation d'une étude de sol et à l'obtention de résultats satisfaisants. L'étude de sol ou étude géotechnique vise à analyser les caractéristiques du sol sur lequel se situe le bien immobilier. Elle peut inclure des tests pour déterminer la composition, la stabilité, la capacité portante du sol, la présence de nappes phréatiques, ou la détection de polluants. Sauf disposition contraire, les frais associés inhérents à cette étude sont à la charge de l'acheteur.

💡 Par exemple : un acheteur envisageant de construire une maison sur un terrain peut inclure une condition suspensive pour s'assurer que le sol est stable et ne présente pas de risques de glissement ou de tassement.

Si l'étude de sol révèle des problèmes significatifs (par exemple, sol instable, présence de contaminants, risques d'inondation), qui rendent le projet de l'acheteur non viable ou trop coûteux à réaliser, l'acheteur peut décider de ne pas lever la condition suspensive. Ceci entraîne l'annulation de la vente. L'acheteur est généralement remboursé de toutes les sommes versées (comme le dépôt de garantie).

Les droits de préemption dans un compromis de vente

D'autres conditions suspensives peuvent remettre en cause votre vente. C'est le cas des droits de préemption que peuvent avoir, dans certains cas, les collectivités locales ou un locataire qui habiterait votre logement.

👉 Le droit de préemption urbain

Votre compromis de vente est généralement conclu sous la condition suspensive qu'une collectivité locale ne préempte pas votre bien à la place de votre acheteur. La collectivité locale est prioritaire pour acheter votre bien s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain. Dans ce cas, une fois informée de la vente en cours, la collectivité locale peut se substituer à votre acheteur.

Concrètement, le notaire va adresser une déclaration d'intention d'aliéner (une DIA) à la collectivité titulaire du droit de préemption. Elle dispose de deux mois pour préempter. Si elle ne répond pas dans ce délai, c'est qu'elle renonce à ce droit.

👉 Le droit de préemption du locataire

Si un logement est loué vide, le propriétaire doit donner priorité au locataire pour acheter le logement au prix proposé, avec un préavis de six mois pour la fin du bail. Ce congé pour vente vaut offre « prioritaire » pour le locataire. S'il ne souhaite pas acheter, il doit partir au plus tard au terme du bail. Le propriétaire ne peut mettre en vente le logement qu'une fois que le locataire a renoncé à son droit de préemption dans le délai qui lui était imparti. Cela n'impacte en principe pas la vente, puisque dans cette hypothèse le logement est vendu libre.

🙋‍♀️ Si le vendeur trouve preneur à un prix inférieur à celui qui avait été proposé au locataire, le notaire doit notifier la vente à l'ancien locataire. Il peut alors, s'il le souhaite, se substituer à votre acheteur et acheter au prix convenu avec ce dernier. C'est le second droit de préemption. Votre acquéreur peut donc se voir supplanté par votre locataire, en vertu de ce deuxième droit de préemption.

Que se passe-t-il en cas d'expiration du délai de signature de l'acte définitif devant le notaire ?

Un délai est spécifié dans le compromis de vente pour la signature de l'acte de vente définitif. En cas d'expiration du délai fixé pour signer l'acte définitif devant le notaire. 

👉 La date butoir de signature de l'acte n'est pas respectée

Une date butoir pour signer l'acte de vente définitif dès le compromis de vente. Si à la date prévue, l'acte définitif n'a pas toujours pas été signé devant le notaire, plusieurs scénarios peuvent se présenter.

Si les deux parties (acheteur et vendeur) sont d'accord, elles peuvent décider de prolonger le délai pour signer l'acte définitif. Cette prolongation doit être formalisée par un avenant au compromis de vente.

🙋‍♀️ Le compromis de vente peut inclure une clause stipulant que si l'acte définitif n'est pas signé dans le délai imparti, le compromis de vente devient caduc. En général, cela entraîne l'annulation de la vente et le remboursement des sommes versées par l'acheteur, telles que le dépôt de garantie. Si l'acheteur est responsable du retard et que le compromis de vente prévoit des pénalités (indemnités d'immobilisation), il peut perdre les sommes versées à titre de dédommagement pour le préjudice subi par le vendeur.

Le vendeur par le biais du notaire peut lui adresser une sommation interpellative. Il s'agit de demander à l'acheteur ou au vendeur de confirmer sa volonté de poursuivre la transaction immobilière malgré le retard dans la signature de l'acte définitif. Si la mise en demeure reste sans effet, la partie lésée peut saisir le tribunal pour demander la résolution judiciaire du compromis de vente. Le tribunal peut prononcer la résolution du compromis de vente et éventuellement condamner la partie défaillante à des dommages-intérêts.

👉 La durée de l'offre de prêt est dépassée

Il peut arriver que l'acte de vente définitif ne soit pas signé dans les délais parce que le délai de réponse à l'offre de prêt n'est pas respecté. Lorsque le compromis de vente inclut une condition suspensive liée à l'obtention du prêt immobilier, la clause précise :

• le montant du prêt ;
• le taux envisagé ;
• la durée du remboursement ;
• le nombre de banques sollicitées ;
• le délai pour obtenir un accord de prêt (il ne peut être inférieur à 1 mois après la signature de la promesse, en général il est de 45 à 60 jours).

Si l'acheteur n’obtient pas son prêt dans le délai imparti, la vente est en principe automatiquement annulée et les parties retrouvent leur liberté. L'acheteur doit être remboursé de toutes les sommes versées. L'acheteur peut, en accord avec le vendeur, négocier une prolongation du délai de la condition suspensive de prêt. Cette prolongation doit être formalisée par un avenant au compromis de vente signé par les deux parties.

🙋‍♀️ Si l'acheteur est jugé de mauvaise foi : s'il est avéré qu'il ne s'est pas montré assez diligent dans la recherche d'un prêt immobilier, il s'expose à une sanction. Le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation. Il dispose aussi de deux autres options :

• demander en justice la vente forcée du bien: c'est souvent peu intéressant en pratique, car l'acheteur est souvent insolvable après avoir échoué à obtenir un prêt ;
• si l'acheteur est en faute, le vendeur peut demander la résolution de la vente et percevoir des dommages et intérêts. C'est la solution privilégiée par le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois pour rien.

Combien de temps entre le compromis et l’acte de vente ?

Le délai maximum de réalisation d'une vente c'est celui que prévoit l'avant-contrat. Le délai de vente moyen d'une vente est de trois à quatre mois. On entend par là le temps qui s'écoule entre le jour où vous signez le compromis et celui où vous signez l'acte authentique.

Le compromis de vente doit préciser le délai pour signer l'acte définitif. Cette clause est négociée et acceptée par les deux parties au moment de la signature du compromis. Le délai prévu entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente définitif permet de réaliser toutes les formalités nécessaires, comme l'obtention du prêt immobilier, la vérification des titres de propriété, et toute autre démarche nécessaire à la réalisation de la vente, etc.

👉 Les parties peuvent ajuster ce délai. C'est le cas notamment lorsque les parties optent pour une vente longue. La vente longue peut s'étendre sur une période plus longue, par exemple six mois. Pour autant la vente longue n'a pas de durée maximum.

Est-il possible de prolonger un compromis de vente ?

✅ Oui, il est tout à fait possible de prolonger un compromis de vente, mais cela nécessite l'accord des deux parties : l'acheteur et le vendeur. Les parties doivent convenir des nouvelles conditions, y compris la durée de la prolongation et les raisons justifiant cette extension (par exemple, des délais supplémentaires pour l'obtention d'un prêt immobilier, des questions administratives, etc.).

La prolongation doit être formalisée par un avenant au compromis de vente qui modifie les termes initiaux du compromis pour y inclure la nouvelle date de signature de l'acte définitif. L'avenant doit être signé par les deux parties pour être valide. Cette signature peut se faire devant le notaire ou par échange de courriers recommandés avec accusé de réception.

✒️ Une fois l'avenant signé, les deux parties doivent en recevoir une copie. Si un notaire est impliqué, il se chargera généralement de cette formalité.

Quel recours si l'acheteur ne respecte pas le compromis de vente ?

Lorsque l'acheteur ne respecte pas les termes d'un compromis de vente, le vendeur dispose de plusieurs recours pour protéger ses intérêts. 

👉 La mise en demeure

Le vendeur peut mettre en demeure l'acheteur de respecter ses obligations contractuelles, par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un commissaire de justice. La mise en demeure doit fixer un délai raisonnable pour que l'acheteur se conforme à ses obligations.

👉 La résolution du compromis de vente

🤝 Résolution amiable

Si l'acheteur ne respecte pas le compromis de vente malgré la mise en demeure, les parties peuvent convenir de résilier le compromis de vente de manière amiable.

👩‍⚖️ Résolution judiciaire

En l'absence de résiliation amiable, le vendeur peut saisir le tribunal pour obtenir la résolution judiciaire du compromis de vente et le droit de conserver le dépôt de garantie versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente. Le tribunal pourra également condamner l'acheteur au paiement de dommages-intérêts.

En cas de litige judiciaire, le vendeur a le droit de demander une indemnisation pour le préjudice subi à cause de la non-exécution du compromis de vente par l'acheteur. Cela peut couvrir les pertes financières, les dépenses supplémentaires ou les occasions manquées. Le montant des dommages-intérêts doit être justifié et proportionné au préjudice réellement subi.

🧐 La vente forcée (Action en exécution forcée)

Dans certains cas, le vendeur peut demander au tribunal de forcer l'exécution de la vente. Cela est possible si toutes les conditions suspensives sont levées et que l'acheteur refuse de signer l'acte définitif.