Qui paie les frais de notaire en cas d'annulation de la vente ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 11 mars 2024
Juriste chez PAP.fr

Dans son article 1 593, le Code civil dispose que, sauf disposition contraire, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur qui s'acquittera de leur paiement lors de la signature de l'acte authentique de vente. Mais qu'en est-il du compromis de vente ? Si celui-ci est annulé, qui - du vendeur ou de l'acheteur - doit payer le notaire ? On vous répond.

Réaliser un compromis de vente chez un notaire coûte environ 300 €.
Réaliser un compromis de vente chez un notaire coûte environ 300 €. © hobo_018/GettyImages

Tout travail mérite salaire. Bien qu'il ait valeur de vente et vienne sceller l'engagement réciproque des parties, l'une de vendre un bien immobilier au prix et aux conditions convenus, l'autre de le lui acheter, le compromis de vente peut être annulé. En effet, l'acheteur dispose de plusieurs portes de sortie, selon qu'il se rétracte dans le délai légal, qu'une condition suspensive ne se réalise pas ou encore qu'il renonce à son engagement en contrepartie de l'abandon du dépôt de garantie.

Mais si une vente immobilière explose en vol et ne va pas jusqu'à son terme, à qui incombe la charge de rémunérer le notaire qui s'est occupé de rédiger le compromis de vente et de vérifier les pièces justificatives qui lui ont été transmises (titre de propriété, copie de l'avis d'imposition, etc.) ?

Qui paie les frais de notaire si la vente ne se fait pas ?

Un compromis de vente est un avant-contrat dont la signature engage le vendeur d'un logement et son acheteur à faire aboutir la transaction. Juridiquement, il est donc permis de dire que le compromis de vente vaut vente. Sa réitération chez le notaire n'aura donc pour effet que de le rendre opposable aux tiers.

Comment annuler un compromis de vente sans frais ?

👉 L'acheteur qui a signé un compromis de vente peut changer d'avis et se désengager :

  • en exerçant son droit de rétractation dans un délai de 10 jours à compter de sa signature ;
  • en invoquant la non-réalisation d'une clause suspensive (le plus souvent, l'obtention de son prêt immobilier) ;
  • en renonçant à son dépôt de garantie (si le délai de rétractation est expiré et que la réalisation de la condition n'a pas entraîné l'annulation de plein droit du compromis).

Dans les deux premiers cas (il s'est rétracté dans le délai de 10 jours, sa banque ne lui a pas accordé son prêt immobilier), l'acheteur qui se dédit n'encourt aucune pénalité. Le vendeur, quant à lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation et s'il décide de ne plus vendre, on pourra l'y contraindre. L'acquéreur pourra, en effet, saisir le juge pour que celui-ci ordonne l'exécution forcée de la vente.

🙋‍♀️ En revanche, face à un acheteur défaillant, beaucoup de vendeurs renonceront à demander la vente forcée et se contenteront de dommages et intérêts. D'une part, la procédure visant à ce que soit ordonnée l'exécution forcée de l'obligation de l'acheteur est longue. D'autre part, même si la procédure aboutit, il est à craindre que l'acheteur soit insolvable…

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Rétractation de promesse : qui paye le notaire chargé du compromis ?

Contrairement à la promesse unilatérale - de vendre ou d'acheter - qui n'engage qu'une seule personne, le compromis de vente scelle l'engagement réciproque de deux parties : l'une s'engageant à vendre un bien immobilier et l'autre à le lui acheter conformément aux termes (prix, conditions…) de l'avant-contrat. Juridiquement, un compromis de vente est donc une promesse synallagmatique.

Si la vente n'a pas lieu parce que l'acquéreur se désiste, qui - de lui ou du vendeur - devra payer le notaire à qui aura été confiée la tâche de rédiger le compromis de vente ? La réponse à cette question se trouve dans le compromis de vente lui-même. Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées.

👉 Le compromis de vente contient une clause relative à la rémunération du notaire en vertu de laquelle c'est au vendeur de payer. Pour info, le coût d'un compromis de vente avoisine généralement les 300 €.

👉 Une clause peut aussi prévoir que c'est au vendeur de payer le notaire si le désistement se produit au démarrage du processus de vente et que c'est à l'acheteur de rémunérer le notaire si la renonciation intervient en fin de parcours.

👉 Il est également possible qu'une clause prévoie qu'au cas où la transaction immobilière n'irait pas jusqu'à son terme, les frais relatifs à la rémunération du notaire chargé de rédiger le compromis de vente seraient partagés entre le vendeur et l'acheteur.

👉 En l'absence de toute clause relative à la rémunération du notaire en contrepartie de sa prestation (rédaction du compromis de vente, vérification des pièces lui ayant été transmises, lecture de l'avant-contrat aux parties, signature du compromis dans son étude…), aucune somme ne sera retenue en cas de désistement. Pour autant, le bien immobilier faisant alors son retour sur le marché, il est probable que son propriétaire vendeur fasse de nouveau appel à ce même notaire pour s'occuper de la rédaction du prochain compromis.

En règle générale, les frais liés à l'élaboration du compromis de vente seront inclus dans les frais d'acquisition (injustement appelés « frais de notaire »), lesquels seront payés (sauf à ce que la transaction se fasse « acte en main ») :

  • par l'acquéreur ;
  • dans leur totalité ;
  • lors de la signature de l'acte définitif de vente.

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Comment annuler une vente immobilière en tant qu'acheteur ?

Si l'acquéreur d'un bien immobilier décide de se désengager du compromis de vente qu'il a signé, il doit en informer le vendeur en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier doivent figurer :

  • le nom et le prénom de l'acquéreur ;
  • la date ;
  • ses coordonnées ;
  • l'adresse du logement ;
  • la raison de son désengagement (exercice de son droit de rétractation dans le délai de 10 jours, non-réalisation de la clause suspensive, etc.) ;
  • son intention que lui soit restitué le dépôt de garantie ;
  • sa signature.

À compter du lendemain de la date de la rétractation de l'acheteur et dans un délai de 21 jours, son dépôt de garantie devra lui être restitué en totalité.

Dommages et intérêts en cas de vente immobilière annulée

Comme nous l'avons expliqué, un compromis de vente n'est pas une promesse anodine. Et pour cause, un compromis de vente a valeur de vente. Il oblige par conséquent ses signataires. Un acheteur qui, au terme du délai de rétractation et alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, renonce à acheter devra aussi renoncer à son dépôt de garantie. Contrairement aux apparences, il s'agit toutefois là d'une clause de dédit et non d'une somme due à titre d'indemnités.

👉 En revanche, il n'est pas rare que les notaires insèrent une clause pénale dans le compromis. En vertu de cette clause dont le montant se monte, le plus souvent, à 10 % du prix de vente, si l'un des cocontractants manque à ses obligations, il sera sanctionné et la partie lésée pourra lui réclamer des dommages et intérêts. De même, en cas de carence de l'une des parties (par exemple, l'acheteur ne se présente pas chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente), l'autre partie pourra demander :

  • l'exécution forcée de l'obligation (vendre ou acheter) ;
  • l'octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, l'acheteur ou le vendeur d'un bien immobilier dont le consentement aurait été sciemment obtenu via des manœuvres déloyales ou la rétention d'informations déterminantes pourrait intenter une action en justice visant :

  • à ce que la vente soit annulée ;
  • à ce que des dommages et intérêts lui soient versés.

Le compromis de vente est un contrat préliminaire à l'acte définitif de vente. En signant le compromis, vendeur et acheteur s'engagent à conclure la vente au prix convenu.

Compromis annulé : quelles indemnités pour l'acheteur ?

Dès lors qu'il signe le compromis de vente, le vendeur se trouve irrévocablement et définitivement engagé. En clair, il ne peut plus revenir sur sa décision de vendre. Et s'il s'entête à refuser de vendre, une décision de justice pourra l'y contraindre. Concrètement, si le vendeur ne se présente pas au rendez-vous de signature chez le notaire, il sera mis en demeure de se rendre à l'étude afin de signer l'acte authentique de vente. Si le vendeur campe sur ses positions, le notaire lui adressera alors un procès-verbal de carence. Ce procès-verbal permettra à l'acheteur de saisir le tribunal compétent pour faire prononcer la vente.

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