Quels documents obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

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Juriste chez PAP.fr

Cécile Nlend est juriste spécialisée en droit immobilier chez PAP. Elle répond tous les après-midi aux questions des clients de PAP sur les aspects juridiques de leur location ou de leur vente.

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Quels sont les documents obligatoires pour toutes les ventes ?

Cécile : Le vendeur a une obligation d’information à l'égard de l'acheteur. Le dossier de vente doit lui permettre de donner les informations indispensables à la transaction. On doit donc y trouver les informations sur le vendeur telles que :

  • la copie de la pièce d'identité du ou des vendeur(s),
  • les justificatifs sur sa situation familiale : contrat de mariage ou de pacs, jugement de divorce, livret de famille, etc.
  • le titre de propriété attestant de sa capacité à disposer du bien. Ce document contient également toutes les informations sur la superficie, l'adresse et les spécificités du bien.

 Le vendeur doit impérativement fournir un Dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

Le cas échéant, et selon les caractéristiques du bien, le vendeur devra compléter le DDT avec les diagnostics

Pour savoir quels sont les diagnostics qui s'imposent à vous, leur validité, comment les réaliser, vous pouvez consulter notre fiche détaillée sur Les diagnostics immobiliers pour la vente.

En copropriété, il y a des documents spécifiques à fournir à l'acheteur

Cécile : Lorsque le bien à vendre fait partie d'une copropriété, à l'exception des caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8 m2, le vendeur doit présenter un document attestant de la surface du logement. L'information à l'acheteur prend la forme d'un mesurage appelé métrage « loi Carrez ».

La loi Alur de 2014 est venue alourdir les obligations des propriétaires qui vendent un bien en copropriété. Ils doivent fournir un ensemble de documents visant à informer l'acheteur sur l'organisation et la situation financière de la copropriété. Il s'agit :

  • du règlement de copropriété accompagné de l'état descriptif de division,
  • des procès-verbaux d'Assemblée générale des trois dernières années,
  • de la fiche synthétique de la copropriété,
  • du carnet d'entretien de l'immeuble,
  • de la notice d'information sur la copropriété,
  • dans certains cas, du diagnostic technique global de l'immeuble (pour des immeubles de plus de dix ans ayant fait l'objet d'une mise en copropriété)

L'acheteur doit obtenir du vendeur toutes les informations financières de la copropriété. Il s'agit :

  • du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel acquittées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
  • de l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
  • du montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot, si la copropriété est dotée d'un fonds de travaux
  • des sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur

Ces informations sont souvent regroupées dans un document appelé pré-état daté. Ce n'est pas le document qu'il est obligatoire de fournir mais les informations qu'il contient. Le vendeur peut rassembler lui-même, mais les notaires préfèrent souvent que le syndic génère ce document avec toutes les informations obligatoires.

  • d'un état daté.

Si l'acheteur est déjà propriétaire dans la même copropriété, peut-on fournir moins de documents ?

Cécile : La réponse est oui ! En effet, lorsque l'acheteur est déjà propriétaire d'un lot dans la copropriété, le volume d'informations à remettre est nettement diminué. Le vendeur est dispensé de produire des documents que l'acquéreur est déjà censé avoir en sa possession tels que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblées générales et le carnet d'entretien de l'immeuble.

En revanche, le vendeur reste tenu de fournir les informations financières de la copropriété à l'acquéreur. C'est-à-dire le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel qu'il a payées au titre des deux exercices comptables précédant la vente, l'état global des impayés de charges et la dette vis-à-vis des fournisseurs, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds qu'il a versée au titre de son lot. Si la copropriété est dotée d'un fonds de travaux, il doit informer l'acheteur des sommes qu'il est susceptible de devoir au syndicat des copropriétaires.

En cas de travaux importants, quels justificatifs le vendeur doit-il présenter ?

 Cécile : Tout dépend de la nature des travaux. Seuls les travaux qui ont affecté la structure, la surface du logement, son aspect extérieur doivent faire l'objet de justificatifs. Le vendeur doit présenter à l'acheteur

  • la copie des autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, déclaration d'achèvement, certificat de conformité,
  • les plans de construction,
  • l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité décennale (si l'achèvement de travaux date de moins de dix ans)

Si le bien est en copropriété, le vendeur doit apporter la preuve que les travaux ont été approuvés en assemblée générale par le syndic des copropriétaires.

Si le logement est loué, quels documents doit-on fournir à l'acheteur ?

Cécile : Il y a plusieurs cas de figure à prendre en compte

Le logement est vendu occupé. Cela signifie que l'acheteur « hérite » d'un locataire avec l'achat du bien. Le vendeur doit transmettre à l'acheteur tous les documents qui vont lui permettre de prendre la suite de la gestion locative. Il s'agit :

  • de la copie du bail de location
  • de la copie de l'état des lieux d'entrée
  • le montant des derniers loyers et charges
  • le montant du dépôt de garantie.

Le logement a fait l'objet d'un congé pour vente. Le vendeur doit fournir une copie du congé pour vente donné au locataire. Si le logement était loué vide, le vendeur doit apporter la preuve qu'il a bien respecté le droit de préemption du locataire.

La vente est consécutive à un congé du locataire. Le vendeur doit donner la copie de la lettre de congé du locataire.

Pour en savoir plus sur les implications de vendre un logement loué, vous pouvez consulter notre dossier complet Vendre un logement occupé.

Dès le 1er septembre 2022, il faudra fournir un audit énergétique pour la vente d'une passoire thermique, quels biens sont concernés ?

Cécile : Les vendeurs de maisons individuelles ou d'immeubles en monopropriété, dont le DPE a fait apparaître une étiquette énergie F ou G, devront, dès le 1er septembre 2022, compléter ce DPE d'un audit énergétique. Cet audit précisera les travaux de rénovation nécessaires permettant d'améliorer la classe énergétique du logement, l'idée étant d'atteindre au mieux la classe B. Le vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur mais en aucune manière, il n'est obligé de faire les travaux.

Les ventes de lots en copropriété ne sont pas concernés pour le moment par cet audit. Pour en savoir plus, vous pouvez écouter notre Podcast : Vente : à partir de septembre, le DPE ne suffira plus pour les maisons énergivores

Bien que non obligatoires, quels sont les documents qu'il est fortement recommandé de fournir ?

Cécile : La vente consistant en une transmission de propriété, pour assurer la continuité de l'entretien du bien notamment, il est utile que l'acheteur puisse récupérer certaines informations :

  • les factures de gaz, d'électricité et même les relevés de compteurs au moment de la signature définitive 
  • les factures d'entretien (chaudière, cheminée, piscine, etc.)
  • le cas échéant les factures d'achat de meubles encore sous garantie et laissés dans le logement

La taxe foncière ne fait pas partie des documents obligatoires, mais est nécessaire lorsqu'il y a un remboursement au prorata à faire au vendeur. En effet, c'est celui qui est propriétaire au 1er janvier qui en est redevable, mais l'acheteur doit le rembourser au prorata du temps d'occupation dans l'année.

A quel moment tous ces documents doivent-ils être fournis à l'acheteur ?

Cécile : Le vendeur a l'obligation au plus tard le jour de la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse) de fournir tous les documents nécessaires à la vente (dossier de diagnostics techniques, documents pour la vente d'un lot en copropriété, etc.) . En l'absence de ces documents, le compromis ou la promesse de vente ne peut être signé.

Pour ce qui est du diagnostic de performance énergétique (DPE), le vendeur a désormais l'obligation de le tenir à disposition des candidats acheteurs dès la visite du bien.


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