Est-on exonéré de plus-value lors de la vente d'une résidence principale ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 14 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

La plus-value immobilière est une notion bien floue pour la plupart des vendeurs. Mais rassurez-vous : si vous vendez votre résidence principale, vous ne serez pas taxé !

Au contraire de la résidence principale, la résidence secondaire est soumise à l'impôt sur les plus-values.
Au contraire de la résidence principale, la résidence secondaire est soumise à l'impôt sur les plus-values. © pap

Qu'est-ce qu'une plus-value sur la revente d’un bien immobilier ?

Si vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value imposable. Plus concrètement, vous avez acheté un bien il y a 10 ans : 200 000 €. Vous le revendez aujourd'hui 250 000 €. Vous faites un bénéfice de 50 000 €. C'est ce dernier montant que l'on appelle plus-value. C'est sur ce montant que l'impôt sera dû. La plus-value est toujours à charge du vendeur contrairement aux frais de notaire (frais d'acquisition) qui incombent à l'acquéreur.

De combien est l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Si vous revendez un bien qui ne rentre pas dans le cas d'une exonération, vous serez taxé à hauteur et au maximum de 36,20 %. On vous retiendra plus du tiers en impôt au titre de la plus-value imposable.  Mais pour être taxé au maximum, par exemple : il faut revendre un bien que vous détenez depuis moins de 5 ans, car vous n'avez droit à aucun abattement ni déduction.

Pourquoi une taxation de 36,20 % sur les cessions immobilières ?

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt, à commencer par l'impôt sur le revenu au taux global de 19 %, mais elle est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Le montant n'est pas forfaitaire bien que le taux d'imposition soit le même pour tous les contribuables, il y a des déductions ou des exonérations possibles. Au-delà de 5 ans de détention, vous pouvez appliquer des déductions et vous bénéficiez d'abattements. Vous pouvez être totalement exonéré grâce à la durée de détention. Au bout de 22 ans, pour échapper au 19 % et 30 ans pour échapper au 17,2 % de prélèvements sociaux. Par exemple, si vous revendez un bien au bout de 27 ans, vous devrez vous acquitter encore d'un solde de prélèvements sociaux.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Plus vous vous approchez des 30 années de détention et moins vous payez : est-ce exact ?

Oui, parfaitement. C'est simple, au-delà de la cinquième année de détention, tant pour l'impôt sur les plus-values (19 %) que pour les prélèvements sociaux (17,2 %), vous avez droit à des abattements par année de détention.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention ;
  • l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième ;
  • l'exonération totale au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.

Utilisez notre simulateur pour calculer votre plus-value.

Comment ne pas payer d'impôts sur une vente immobilière ?

Toutes les ventes immobilières ne sont pas soumises à la plus-value immobilière. Il existe des cas d'exonération comme nous venons de le voir liés à la durée de détention (22 et 30 ans), Certaines autres exonérations sont liées au prix. Exemple : les ventes inférieures à 15 000 € sont exonérées. D'autres sont dues à la situation du vendeur ou à la nature du bien vendu. Mais le cas d’exonération le plus populaire et très apprécié des propriétaires reste la revente de sa résidence principale.

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Quelle est la plus-value immobilière pour la vente d'une maison principale ?

La question ne se pose pas : il n'y a jamais de plus-value immobilière sur la vente d'un bien qui est votre résidence principale et ce quelle que soit l'année de détention ou son prix de vente. Il faut juste que ce soit votre résidence principale actuelle et non une ancienne évidemment. Vous êtes nombreux à vous inquiéter inutilement sur l'imposition, le calcul de l'impôt ou du moins montant de la plus-value imposable et du montant des prélèvements sociaux. Rassurez-vous si vous vendez votre résidence qui est votre résidence principale au moment de la vente, vous ne serez pas imposé. La vraie question est : Est-ce que je vends bien une résidence principale ? 

Qu'est-ce qu'une résidence principale au regard de la taxe sur la plus-value ?

On oppose toujours la résidence principale à la résidence secondaire. Qu'entend-on par résidence principale ? C'est tout simplement le logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année et dans laquelle se trouve le centre de vos intérêts familiaux (exemple : scolarisation des enfants, domicile fiscal, etc.) et professionnels. 

Je vis 6 mois dans une maison et 6 mois dans une autre : laquelle déclarer ?

Pour l'administration fiscale, votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Il s'agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement, celui où vous avez les attaches les plus fortes. Vous devez choisir celle qui sera désignée fiscalement comme votre « résidence principale. »

Peut-on avoir deux résidences principales ?

Non, il n'est pas possible d'avoir deux résidences principales. Si vous possédez deux lieux de résidence, vous devez désigner l'un comme résidence principale et l'autre, comme résidence secondaire. Vous devez effectuer cette démarche au moment de remplir votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Pendant combien de temps faut-il habiter la résidence principale avant la vente ?

Nombreux sont ceux qui évoquent à tort des délais de 6 mois, 8 mois, voire un an d'occupation à titre de résidence principale pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières. Il n’en est rien, Aucune durée minimale d’occupation n'est prévue dans la loi. Mais attention, une revente après une courte durée d'occupation vous attirera un regard attentif sur votre situation par l'administration fiscale.

Faire passer un bien en résidence principale avant de le vendre pour échapper à la plus-value : c'est possible ?

Si vous réintégrez un bien vous appartenant (locatif ou résidence secondaire) afin de l'occuper à titre principal et que vous décidez peu de temps après de le mettre en vente, il va falloir vous justifier pour bénéficier de l'exonération à titre de résidence principale, car l'administration fiscale soupçonnera d'une intention frauduleuse.

Si vous pouvez justifier cette revente rapide par un cas de séparation (concubins, époux), une instance de divorce, un décès ou tout autre événement justifiant la revente, il n'y aura aucun problème pour bénéficier de l'exonération. 

Certains contribuables pensent à tort qu'en se réappropriant des logements qui étaient loués ou des résidences secondaires un peu avant la vente (quelques jours à quelques mois), ils échapperont au paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières. Ce ne sera pas toujours le cas !

Combien de fois dans sa vie peut-on vendre sa résidence principale et être exonéré ?

Il n'existe pas de nombre limite pour faire échec à cette exonération. La vie fait que l'on déménage au fur et à mesure de l'évolution de sa vie familiale (célibataire, en couple, naissance des enfants, départ des enfants, retraite, maison de retraite...) ou/et professionnelle. Ainsi, si vous faites votre vie durant l'acquisition de plusieurs résidences principales et que vous les revendez... Vous serez exonéré si vous répondez aux conditions d'exonération à savoir que le bien constituait au moment de la vente votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année et dans laquelle se trouvait le centre de vos intérêts familiaux (exemple : scolarisation des enfants, domicile fiscal, etc.) et professionnels.

Les dépendances sont-elles aussi exonérées ?

Oui, si les dépendances sont cédées en même temps que la résidence principale, il y a exonération (exemple de dépendance : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison). 

Si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer. C’est le cas d'un garage situé à plus d'un kilomètre de la résidence principale ou encore d'une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l'appartement vendu.

Je vends ma résidence principale et le terrain attenant : suis-je exonéré pour le tout ?

Le principe : les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale et des dépendances du cédant au jour de la cession sont exonérées. Attention, s'agissant du terrain attenant à la résidence principale, il faut distinguer deux situations, car les règles changent :

  • le terrain n'est pas vendu comme terrain à bâtir : la vente du terrain entourant l'habitation principale est exonérée ;
  • le terrain est vendu comme terrain à bâtir : un terrain à bâtir ne peut pas être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire ;
  • par conséquent les cessions de terrains à bâtir ne bénéficieront pas de l'exonération, même s'ils sont vendus en même temps.

Et si je vends une de mes dépendances et mon appartement à deux acquéreurs : exonération ou pas ?

C'est souvent le cas pour une place de parking en copropriété ou une chambre de bonne. Le fait que la vente soit réalisée auprès d'acquéreurs distincts ne fait pas obstacle à l'exonération, mais il faut que les cessions interviennent dans un délai normal.

Quel est le « délai normal » selon l'administration fiscale ?

Selon l'administration fiscale, le délai normal de vente est en principe d'une année et peut être plus tolérant au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences (annonces dans la presse locale ou spécialisée) effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien.        

Je vends ma résidence principale dont j'ai l'usufruit : suis-je exonéré ?

En cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété) et si le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier : ce dernier sera intégralement exonéré sur sa quote-part. C'est logique, car il occupe bien. En revanche, s'il a mis en location le bien, il sera taxé au titre des plus-values immobilières sauf cas d'exonération.

Le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, perd-il le bénéfice de l'exonération ?

Non ! Même si le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la vente, l'exonération reste acquise si l'immeuble vendu a été occupé par le vendeur jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal, Dans un contexte économique normal, un délai d'un an constitue le délai maximal admis par l’administration fiscale.

Pour bénéficier de l'exonération alors qu'il a déménagé, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni y avoir logé gratuitement des proches.

Je vends en cours de construction un bien qui était destiné à mon habitation principale : exonération ou pas ?

Si vous achetez un logement sur plans ou que vous faites construire votre maison en vue d'en faire votre résidence principale, il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore votre résidence principale. Pourtant, vous pouvez quand même bénéficier de l'exonération à la double condition :

d'être dans l'un des six cas suivants :

  • la vente est réalisée par des époux en instance de divorce,
  • des partenaires qui rompent un Pacs ou des concubins qui se séparent,
  • la vente a lieu à la suite d'une mutation professionnelle ou pour cause d'invalidité du vendeur, de son partenaire ou concubin, ou suite au décès du conjoint, partenaire ou concubin du vendeur.

et de remplir les deux conditions suivantes :

  • vous devez justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ;
  • vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction de votre future habitation.

Selon le motif invoqué, certains justificatifs seront à fournir obligatoirement.

Quel délai pour vendre sa résidence principale sans impôt quand on va en maison de retraite ?

Les personnes âgées hébergées en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des foyers d’accueil qui vendent le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente. Pour bénéficier de l'exonération, plusieurs conditions sont à remplir :

  • leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ, sauf s'ils le partageaient avec leur concubin ou un membre de leur foyer fiscal qui y habite encore jusqu'à la vente ;
  • la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu'ils aient quitté leur logement pour entrer dans l’établissement.

Les vendeurs doivent remplir les deux conditions de ressources suivantes :

  • leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant-dernière année précédant la vente, soit 2022 pour une vente en 2024) ne doit pas dépasser 27 947 € pour la première part du quotient familial, 6 530 € par demi-part supplémentaire et 5 140 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • ils ne doivent pas être passibles de l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Un contribuable incarcéré revend son habitation principale : plus-value ou exonération ?

La condition d'occupation à titre de résidence principale au jour de la vente pour bénéficier de l'exonération ne sera pas remplie. Certes, mais le législateur fait œuvre de bon sens et admet l'exonération à condition que ce fût bien la résidence principale du vendeur avant son incarcération et qu'il n'a pas été donné en location.

Vous décidez de vous installer à l'étranger et vendez votre ex-résidence principale : exonération ou pas ?

Au sens fiscal, ce n'est donc plus votre résidence principale et la plus-value que vous réalisez est normalement imposable dans les mêmes conditions pour un non-résident que pour un résident français. Cependant, vous pouvez être exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

  • la vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France ;
  • le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues dans des conventions internationales.

Vous vendez un bien qui n'était pas votre habitation principale en France ?

Vous pouvez être exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

  • vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France ;
  • vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente et sachez que cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Vous vendez un logement soumis à la plus-value pour acheter une résidence principale : serez-vous exonéré ?

Oui, c'est tout à fait exact ! Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

  • il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012 ;
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
  • le vendeur doit réemployer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de vingt-quatre mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est réinvestie.

Une résidence secondaire : c'est quoi ? 

La résidence secondaire est une résidence occasionnelle dans laquelle le propriétaire va passer quelques mois par an, correspondant généralement à des congés. Est aussi considéré aussi par les impôts comme résidence secondaire un logement donné en location. En cas de revente, vous serez en principe soumis à la taxation au titre des plus–values.


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